超小戶型究竟值不值得投資？

最近的市中心，推出一個很有意思的樓盤，叫做Smart House Condo，核心概念是，大部分的單位都是超小戶型，借此降低每個單位的總價，讓年輕人有能力負擔。當然，在犧牲內部空間的同時，換回的是極好的位置：Queen & University，基本上是在Osgoode地鐵站旁邊。

這個概念，不能算是一個顛覆，不過是一直以來市中心小戶型Condo的一個增強版。從五六年前開始，市中心的Condo就越蓋越小，過去的一室一廳普遍在500尺到600尺，而在現在四五年新的Condo裏，普遍見到小於500尺的一室一廳；在現在正在建造中的Condo來看，再難以看到大於500尺的一室一廳了。兩室一廳也是一樣，過去的兩室基本都在800以上，甚至靠近1000尺，而現在在建的項目，800尺已經是大戶型，甚至在多大附近的樓盤，800尺已經可以造出三個完整的睡房。

小戶型在多倫多市中心的風靡不是偶然，而是低價飆升，房價也飆升的最後結果。開發商在買下地皮的時候，已經被推高的地價剝削了一筆，他們不得不把這個成本轉移到消費者身上，而消費者又被高昂的房價所約束，要麽隻有放棄黃金位置，轉而買偏遠一些，或者舊一些的樓盤；或者放棄額外的空間，轉而投向小一些的單位。

而當開發商主動縮小房間麵積的時候，單價的上漲並不會推高單位的總價，順利成章，新房的麵積越來越小，也就催生了Smart House Condo這樣的極端的小戶型樓盤。

小戶型，對於消費者來說，利弊顯而易見。對於終端用戶來說，麵積小不免帶來擁擠，家具擺放和儲藏空間的問題，而這些問題現在越來越多的被各式各樣新奇的設計理念所解決，比如開放式廚房，折疊式臥室，牆上的隱形櫥櫃，以及多功能的客廳/臥室/書房一體。

在世界各地，小戶型Condo已經不是一個新概念，紐約曼哈頓的小戶型公寓已經越來越登峰造極，甚至有設計師把一個極小的300尺的Loft，改造出上半層的臥室空間，

在樓梯下麵做了非常多的儲物空間，而廚房藏在一個可以滑動的書櫃後麵，當書櫃不需要的時候，可以挪到一個狹小的空間裏，客廳立即變為餐廳和廚房；用餐完畢，書櫃回位，餐廳廚房立即回歸客廳書房。電視和其他娛樂設施，以及沙發等等都藏在牆後，隨時可以拉出來使用。

在東京，甚至出現了所謂的膠囊公寓，每個單位隻是一個膠囊大小，用戶隻能夠平著鑽進去，甚至都不能坐起來，更不用講走動了。這樣的公寓概念，夕子覺得新奇，但是自己好像還是不能接受。

對於小戶型的未來，考慮到多倫多人口的膨脹，地價和房價整體的上升，房屋變小的趨勢會越來越猛烈，未來更加極端的概念會更多滴出現在多倫多市場上。

而購買小戶型的弊端，在目前來說，並不一定是最好的選擇，因為兩個問題：

1. 超小戶型在銀行看來，是高風險資產，獲得普通貸款比較困難。在很多銀行審批貸款的時候，市中心公寓的大小是一個考慮因素，很多小於450尺的單位，很難獲得和普通房屋一樣的貸款條件。原因主要是現在市場上超小戶型的數量還是很小，不能成為一個市場能夠接受的廣泛的概念。在貸款人違約的時候，銀行法拍的風險比較大。再一個，銀行借用單位的大小，過濾了一大批酒店式公寓的單位。有一批在市中心既可做酒店，又可作住宅的混合型公寓，雖然標榜著可以按照酒店方式尋找租客，有專人打理，省心省力，但是那些公寓單位的產權比較模糊，很多銀行不願意參與到這樣的模糊產權的地產項目，導致買家很難獲得貸款。

2. 超小戶型在買家來看，是一個過渡性的產品，並不是永久的家，也就是說，終端用戶，可能很多是租客，而投資者買入的話，看中的是投資回報和升值潛力。在衡量投資產品的價值的時候，參考租金的意義就很重大，這涉及到收入，費用，管理時間，空置期等等這些方麵的因素，所以租金的上漲，租客能夠承受的租金額度，樓盤的位置以及投資市場的興旺程度，都決定了超小戶型的未來潛力。這個比普通的公寓衡量起來要麻煩許多。

在買家入手超小戶型公寓的時候，夕子建議考慮以下幾個問題：

1. 自己是終端用戶，還是投資產品。
如果是終端用戶，這個小戶型或許真的是一個過渡期的小窩。持有的時間和承受能力，已經自己可以受益的方麵，比較容易衡量，但是在未來再出手的時候，是否會有足夠多的需求，來消化這些市場供給。如果終端用戶的比例不大，大部分還是投資者買入的話，即使自己是終端用戶，也要以投資客的眼光來分析比較未來的情況，保證自己在未來出售的時候，不會需要低價出售。

2. 投資者需要有長期持有的準備。
對於投資者來講，投資回報率，以及流動性是兩個非常重要的考慮因素。投資回報率來源於收入和費用的總和。收入無外乎租金收入，但是租金需要考慮到空置期。市中心現在的小戶型出租非常熱門，基本上一個禮拜之內，隻要價格在市場價附近，都會被租客拿走。所以，保守計算，一個月的空置期是合理的。費用方麵，包括貸款的月供，地稅，物業管理費，出租時的經紀費用，兩個房客交接時的維修清潔費用，都需要有一個比較合理的估計。具體到比例，因人而異。在這個投資上，流動性可能不會是一個最好的選擇。超小戶型的投資者數量在市場上不如普通大小的公寓投資者數量多，導致超小戶型在尋找下一個投資者的時候，往往需要更多的時間。

3. 投入的總量要有準備。
地產投資，講究的是杠杆，也就是找銀行借錢的多少。如果銀行批得比例高，杠杆就大，未來房價升值的時候，投入本金的收益率會高一些。但是，如果超小戶型銀行貸款的比例不大，就需要投資者準備好足夠的現金，以應付大比例的首付要求，有時甚至要準備好全款的心裏準備。對於實力較弱的投資者，夕子認為，總價低的小戶型，由於目前有貸款限製的問題，或許都是比較不適合的投資標的。而對於有實力的投資者來講，選擇好的地段，比如Smart House Condo這樣的項目，做了足夠的租金費用評估之後，滿意這個收益率，就可以大膽入手。畢竟，未來的多倫多市中心地產市場，在越來越小的人均居住麵積來看，小戶型這一塊

或許會是大熱的焦點也不一定。
 

[日月無光]

CAP大於8%就可以投資。

[yanlan]

請問每年管理費是多少？
在新西蘭奧克蘭市中心的公寓的管理費有時會占租金的40%-80%.