房價是怎麽漲上去的

除了夕子這個自雇的“自由人”之外，我的所有朋友都是朝九晚五的上班族。每天早上7點或7點半出門，就投身於擁擠的上班大軍車流中了。七月八月暑假的時候，還未見多少抱怨。但是9月剛剛一過，周末朋友聚會大家就紛紛抱怨，早上上班的路開始堵起來了，下班的路也擁擠不堪。

為什麽？淡季終於跟我們說再見啦！

看數據，8月份的市場不盡人意，平淡到媒體都不願意報道。所謂的淡季究竟有多淡呢？

8月平均價格是50萬3，相比7月份下跌了1.9%，比6月份下跌了5.1%。
成交數量是7569間，和7月份相比下跌了10%，比6月下跌了14%。

這個平淡的數字和去年同期的8月份$ 47萬7相比，價格上漲了5.4%，成交量上漲了21%。

所以整體的上漲，在2013年依然在繼續，而傳統的7月和8月淡季，又一次如期出現在日曆上麵。

從上麵的表格看出一個現象，就是去年下半年的市場有多麽清淡。去年從7月份開始，售出待售比率就一直低於40%，甚至在本該是旺季的9月，降到了30%以下，好在存貨一直維持在兩萬間左右，沒有劇烈波動，所以市場價格並沒有出現下跌。而2011年和2013年的夏天，比例都在40%左右，2013年的7月和8月傳統淡季也在40%以上。市場的存貨從5月份的兩萬兩千間，一路下降到8月的一萬八千多間，也就是說在5月到8月，市場新上市房屋速度，一直都比不上被賣掉的速度。存貨減少的另一個好處是，市場潛在的下行壓力減小了。

而看一看正常的2011年9月和10月的數據，價格從8月份最低的45萬，漲到10月的47萬多，成交數量在8,9,10三個月基本保持一致，大概在7400間左右。

也就是說，在正常年份，9月和10月的成交價格都要比8月份高一截，成交量也可以維持較高的水平，這就是我們常說的金九銀十。

有朋友會提及銀九金十，以此作為反駁，夕子想表達的是，不管誰金誰銀，總歸是上漲的月份就對了。

為什麽9月和10月會上漲呢？要從房價上漲的基礎講起。

房價上漲，最直接的動力就是買家的數量。當買家數量大於市場有限的存貨的時候，一些稀缺的地區會很容易出現幾個買家對應一個房屋的情況，而這個情況的買家隻有提高價錢，才能把房屋納入囊中。具體提高多少，要視乎當時競爭對手有多少，以及對方願意付出什麽價錢。

舉個例子，在某個熱門的區域，一棟雙車庫的獨立屋，4個臥房，4個洗手間，完成地下室，裝修狀況很出彩，屋內結構也合理，並且沒有其他硬傷，上市的時候，周圍的報價平均在85萬，如果賣家叫價79萬9，可能上市初期的一個禮拜，會有超過50個買家去看。最終在統一報價那天，有8個買家同時出現。

對於一個熱門地區，條件很出彩的房屋，市場的平均價格是很容易通過比較發現的。在一個禮拜的時間裏，買家應該已經在他們的買家經紀的幫助下，了解了周邊的可對比的房屋，以及做好了自己的心理價格預估。一些買家，還沒有參與到競價的大潮中，自然還不是很了解競價的殘酷，認為這間不買，還可以買其他的房子。於是79萬9的叫價，他們會出價79萬5，甚至更低。

而對於已經經曆過競價洗禮的買家，知道現實的殘酷，心中也明白市場價格在85萬左右，於是在競價當天，出價一開始就有可能已經在83萬以上了。

競價中途，賣家會挑選幾個價格和條件比較有吸引力的買家，留下做進一步比較，而其他的低於平均水平的買家，就讓他們離開了。比如說剩下三個買家，他們知道市場平均價格在85萬，一般來說賣家這個時候都會拿出市場最近成交的像似的房屋，價格應該都在85萬左右，或許一些高於85萬的（更加高級的裝修升級）。三個買家比較了最近成交的附近的房子，也就願意把出價加到85萬附近，而有的買家出於對房子的額外喜愛，願意把出價加到86萬或者86萬5千。

最後，這個房子在叫價79萬9的情況下，可能以86萬5成交。而在兩個月之後，另一個賣家掛牌的時候，就以86萬5為依據定價，如果那個時候再出現搶offer的狀況，成交價可能在很熱門的月份，去到90萬。

市場價格上漲，就是靠這樣的你來我往推上去的。市場接受價格上漲的唯一方法，就是買家在數量上多於待售的房屋。這個數量比較不是簡單的一比一，市場上有一些房屋是很難賣掉的，比如朝向問題，路衝問題，價格問題，內部結構問題，需要賣家額外降價，如果價格不吸引，這些房子會一直掛在市場上。

所以我們一直追查售出待售比例，就是對市場不同時期的買賣力量轉換有最直觀的了解。在正常年份，比例維持在40%左右，市場的上漲就比較溫和；如果比例高於50%，我們市場參與人員會有很明顯的感覺，就是市場存貨太少，遠遠不能滿足買家的要求，搶offer的狀況非常嚴重，甚至有買家頭腦發熱，開出不合理的高價，隻求能買到心儀的房子。這個情況，是加拿大政府最不願意看到的，也是我們最不願意經曆的。

而比例在30%以下，市場會明顯的出現存貨堆積，很難出售，對於著急的賣家，唯一的方法就是降價，吸引買家。而降價風潮一旦成為普遍現象，市場的平均價格就會由此下跌。所以放假下跌的唯一直接原因，就是賣家賣不掉房子，被逼降價。銀行法拍，就是這個情況。

所以從2013年1月到8月的情況看，售出待售比例一直在40%附近徘徊，今年的市況很穩定。走到9月，市場存貨在最近四個月一直在下降，9月買氣上升的情況下，成交價格應該會被推高，當然，現在的市場狀況還不足以讓價格漲得離譜，不過回到5月份的高點還是可期的。

2013年的年終平均價格可能會落在52萬到53萬之間（比2012年上漲4%到6%），那麽現在的平均價格51萬8就還不夠，在最後4個月漲到53萬附近之後，全年平均就可以完成任務。夕子的預測，基於過去很多年的上漲曲線，不出巨大的意外的話，結果基本都符合預期。

所以，金九銀十，銀九金十，我們看到的，會是又一個熱絡秋季的房地產高潮。

[bj2009]

agree roses:雲裏霧裏

[roses]

對不起，我說話可能有點唐突。文學城是對所有海外人士開放的。如果你的房價是指你現居地，請注明。讀你的文章有點雲裏霧裏。

[SUMMER2]

不錯，雖然沒讀你的文章。
但還是鼓勵一下，
離開51到文學成來混混。
但是如果沒有那麽多人出來捧你，
也別太沮喪，
51和文學成是兩個不同層次的平台，
但我不是說WXC沒問題。