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原題：未雨綢繆方可躊躇滿誌
寫這篇文章的當晚，多倫多逢百年難遇的暴雨，在暴雨的持續狂轟下，高速公路變成了汪洋大海；很多車被泡在水中。密西沙加超過80%的家庭停電，北約克、世嘉堡全部大片停電；YORK REGION也處於一片黑暗中。最讓人震驚的是，連平日裏感覺很安全的GO TRAIN都是兩層，上半層在水上，下半層在水下；乍一看以為是輪渡。
夕子的朋友圈裏，有一位朋友被困在水中；另一位朋友被困在前不著村後不著店的Lawrence；深更半夜叫天天不應叫地地不靈，還好，關鍵時刻還得靠朋友搭救。在一片漆黑中，夕子開車前去救被困在荒郊野嶺的朋友。
一路上，看到很多的車禍、很多很多的堵車、很大片的大停電的CONDO和HOUSE，在黑夜中，死寂一片，很恐怖，有點電影WORLD WAR的僵屍城市的感覺。
一邊開車一邊在想，其實，這場暴雨引起的大停電正好暴露出城市規劃和管理的漏洞。我們中國人老祖宗開始就在談“未雨綢繆”，不要等到大水衝了龍王廟之後，才想著怎麽當年沒有把廟好好修修，把路好好墊高，防止洪水。我們的房地產市場何嚐不是這樣呢？如果沒有做夠充足的準備，怎能在短短的淡季暑期兩個月拿到好DEAL，勝人一步呢？
同學們，筒子們，我們一年中房地產波穀的暑假7、8月份終於來啦！
2013年6月份，市場已經過了最火爆，最熱鬧的高峰，但是在已經提升了的高價位的位置，市場依然保持著熱絡的溫度。分析人士有過零星的將會要有30%暴跌的可能的預測，不過大部分市場人士不再把眼球集中在市場漲與跌的爭鬥上，而是更多地在討論多倫多土地轉讓稅，中央銀行進一步收緊貸款政策等等。不管別人怎麽說，我們還是先一起來看看6月份具體的數字。6月平均價格是53萬1，價格相比5月份下跌了1.85%，成交數量是9千零60間，和4月份相比下跌了9.7%。
看到下跌，很多人會驚呼，市場要暴跌了。但是我們和去年同期相比，價格從去年六月50萬7漲到今年六月的53萬1，漲了4.7%，銷售數量和去年六月相差無幾。
六月份，成交量和價格都比五月份下跌了，過去十年二十年的季節因素在2013年依然不可回避地再一次發生。當然，這個價格下跌並不意味著五月買房的都買在山頂，而隻是說六月份搶offer和不理性地加價這種現象越來越少，賣家不是那麽容易拿到multiple offer，可以輕易推高成交價了；而造成價格不漲的最核心原因，就是一部分買家在炎炎夏日開始計劃出行，而不是買房，造成買家短暫地減少。
說到買家減少這個問題，很多朋友會提到，自己家隔壁鄰居就沒有出去旅行，自己也沒有旅行，自己的朋友也沒有計劃旅行等等。然後再說道中國移民受到政策限製開始減少，才是房價趨冷的原因。。。。。。夕子要在這裏提醒一下，我們現在談到的，是大多地區GTA的房地產市場，包括了多倫多市，萬錦，列治文山，皮爾區，Durham區，Halton區，Simcoe區，北到Barrie，西到Burlington，東到Oshawa這樣的大麵積區域。這個區裏麵的總人口超過600萬人，而華人在這個區域裏麵，隻有大概40萬，不到10%（這個數據可能不準確，並且不是最新數據，根據維基百科全書的數據推算）
所以夕子反複提及的假日因素，很大程度上是受到本地人的生活習慣影響。在夏天，最大的播報路況的電台AM680，在周五下午就開始每10分鍾或者15分鍾播報多倫多向北的交通狀況，提醒前往Cottage的居民注意塞車的情況，適時繞行。在華人看來，這個舉動簡直是多此一舉，哪裏有那麽多人在北邊有Cottage啊。事實上是，擁有Cottage的居民，輕易地讓向北的高速在周五下午造成大塞車，同時造成周日晚上向南也大塞車。另外一個現象是，夏天的7月8月，早晨7點8點的路上，塞車情況並不嚴重。而在9月的第一個周一，孩子回到學校的第一天早上，路上的車流量至少比上一個周五增加20%。季節因素就是那麽重要。
而6月份的售出待售比，依然穩定在40%，我們看到在2012年火爆市場的6月，這個比例在45%，待售房屋的總數在2012年6月是2萬間，而今年的6月，待售總數是2萬2千間，多了10%。
可以看出，今年的市場比去年的市場更加平衡的地方在於，市場的存貨比去年更加充足。在今年的二月，三月，四月的存貨，和去年三月，四月，五月的存貨相當，也就是說，今年的存貨，每個月都比去年多，也包括了剛剛過去的六月。在存貨相對充足（不是真的充足，因為2013年的四月和五月，售出待售比依然接近50%的紅線，市場上搶offer的狀態依然比比皆是）的狀態下，房價上漲的壓力就沒有那麽大，市場也相對平淡，不會有很多讓人匪夷所思的搶offer的狀況發生。
那麽，這個平衡能否維持？在下半年，或者是明年，會不會出現天平向買家傾斜，買家越來越少，難以支持市場目前的狀況，導致價格暴跌？或者會不會出現又一次房價的小陽春，存貨由於某種原因不能滿足市場需求，導致價格暴漲？
夕子想提出一個觀點，就是不要隨意去預測市場的基本麵。這個預測有太大的不確定性，很有可能導致判斷失誤，引導操作嚴重偏向某一個側麵成為風險。
買家市場（市場掛牌數量巨大，買家可以隨意挑選，有機會砍價），往往發生在價格上漲比較快速的後期，市場極度繁榮，大家都在討論如何買房子以靠升值套利，而且這個套利基本上是無風險的，連張三李四王老五都入市了，賺了一大筆。大家紛紛摩拳擦掌，躍躍欲試。這樣的水準，一般來說是泡沫形成的後期，市場有巨大的利潤空間，而且有一大批投機者在其中，參與了價格泡沫的形成。多倫多的市場和過去的十年相比，價格處在最高位沒錯，但是用曆史上三十年四十年的平均上漲幅度來看，現在的平均房價52萬附近，基本落在曆史上的年均5.8%到6%的上漲曲線上。從這個側麵來看，現在的房價並不能說一覽眾山小，隻是完成了應該完成的任務而已。關於房地產市場上賺錢的效應，其實現在的投資者探討的，更多的是風險，和對未來過分上漲的擔心。在這種普遍的擔心下麵，非理智的入市買入的買家少之又少，大部分買入自住的買家，都有預算控製，而買入投資的，都會算一算投資回報，確保回報率在市場普通債權的收益率附近。現在市中心買Condo，如果放35%的首付，投資回報率普遍在5%到6%；在北邊買House，回報率普遍在3%到4%，這個回報率並不構成非常大的吸引力，還不足與創造巨大的泡沫。
賣家市場（市場沒有足夠的存貨，導致買家不得不一步步退讓，任由賣家抬高市場價格），在過去幾年的夏天裏反複出現。夕子說過，當售出待售比高於50%的時候，市場的搶offer就會失控，買家進入一種惡性循環。越是買不到房子，就越要買房子，多加兩萬三萬五萬都不在話下。在今年的市場上，搶offer的狀況要溫和很多，隻有條件很好的房子（位置，學區，內部結構，裝修各方麵都很優秀），才能拿到多個offer。這種市場在今年已經非常淡化，在去年下半年貸款新政的打壓下，賣方市場沒有能再繼續下去，顯示央行調控基本成功。
未來的幾個月，夕子覺得可以類比過去的半年，市場不溫不火，買家在經濟向好，移民源源不斷的大背景下，不停地湧入多倫多市場（尤其是多倫多市中心）。在多倫多市中心新建的幾棟辦公大樓可以看出，城市化在多倫多仍然將會扮演十分重要的角色，搬到市中心居住的年輕人將會在這些辦公大樓陸續落成之後，為市中心的住宅公寓Condo提供集中的需求。這個需求包括購買需求和出租需求，整體都是對樓市的支持。然而，央行的調控不會就此鬆懈，而很多傳言，在今年還將會有進一步的收緊措施，一旦發生，市場的積極性依然會受到打擊，一些買家依然會放慢入市的腳步，央行將維持市場不溫不火的平衡市場。
未雨綢繆，方可躊躇滿誌，你準備好了沒？
天天躲在網絡裏麵用毒辣的語言去攻擊他人，用幾個假網名到處去大放厥詞，在現實生活中畏畏縮縮，路見不平趕快繞道行之，你的一生也就這樣了。