四月，回歸健康的市場

 

 

 首先，感謝大家對於小夕的健康情況的關懷與關心，讓小夕感到非常溫暖非常貼心。謝謝大家。我的病漸漸好轉，雖然還是很頑固，但是畢竟沒有那麽痛苦了。

這篇市場分析報告是四月份的多倫多房地產市場的情況，五月的報告還沒出來，但是我感覺四月五月差不太多，今天整體感覺是極其平穩，沒什麽大起大落。

好事兒，市場也開始慢慢健康起來了。本來四處的搶OFFER，推虛高價錢就不是正常現象，市場不應該如此的。

我們來看看具體的數字，4月平均價格是52萬6，價格相比2月份上升了1.5%，成交數量是9千8百間，和1月份相比上升了29%。

和去年同期相比，價格從去年四月51萬5漲到今年四月的52萬6，漲了2%，可謂穩定，銷售數量比去年四月也隻是減少了2%。

這個數據統計，一定會給看空者機會表現，基本論據是現在的市場存貨比去年多，賣掉的速度比去年慢，價格也不怎麽漲，市場要跌了。

但是夕子的標題就說明了問題，健康的市場，何謂健康？就是買賣力量平衡，不會太偏向一方，市場沒有大量存貨堆積，也不會奇貨可居，價格暴漲。買方賣方都有時間來完成交易，而不會利益偏向一邊。

去年2月到5月，我們看到可怕的賣出-待售比例在50%附近徘徊，甚至最高的三月份到達了恐怖的57%，也就是一大半的掛牌房屋，一個月內都會被賣掉。這個比例，帶來的，就是蔓延的搶Offer風頭。其實搶Offer不是賣家使壞，也不是買家太傻，如果大家真的在去年在市場上看看，就明白，一個好的房子，在一個好的地區拿出來賣，是多麽珍貴的事情。買家往往都有七八個，在同一個區，等著這一個房子出現，而這七八個買家，都是誌在必得，而或許就還有另外七八個猶豫的買家，在強烈的思想鬥爭中，要不要加入搶Offer大戰。

夕子去年4月掛牌的房子，基本上一個禮拜都會收到差不多50個經紀帶來的Showing，房屋開放日也是人潮洶湧，在統一收offer的日子，基本都能收到5個以上的Offer，可見買家有多充足，而同時在一個區域內的競爭對手，也就一兩個，寥寥無幾，買家在缺貨的情況下真的沒有選擇。

原因很簡單，就是市場買家受到低利率的吸引，有能力負擔更高的房價，而新移民不斷湧入，蠶食著本就不多的存貨。

去年，夕子賣掉好幾個價位在50萬左右的Townhouse，買家大多是首次置業的年輕人，他們有不錯的工作，準備要小孩，希望從出租房搬到夠一家三口住的房子裏，老人也可以來幫忙照顧。這一批“成熟”的新移民，是低價房的最大消費者，也是支撐整個多倫多房地產市場的最中堅力量。當然，除了華人，其他族裔和本地出生的居民，也是一樣的情況。

今年，夕子賣掉了好幾個價位在60萬到70萬的House，賣家希望賣掉之後，換到更好的區域，或者更新的房子裏去，給家人和孩子更好的生活環境和教育環境。這一批買家，是從“成熟”的新移民裏成長起來的升級版，他們都有穩定的工作，穩定的家庭環境，小孩開始接受本地教育，並且家長開始考慮小孩的讀書問題。再有就是家庭財務狀況在職業發展進步的支持下，積蓄也多了，收入也多了，生活環境需要一個提升，這就是支持相對高一些價位房屋的買家。而在其他族裔和本地人家庭裏，同樣的情況在發生。

所以，多倫多房地產市場價格的變動，在最近幾年，很大程度上是受這些因素的影響。當工作環境穩定，經濟大環境轉好的背景下，成長的新移民將會從小房子換到大房子，而新來的，生活穩定下來的新移民會接手上一代拋售的房子。不同點是，新到來的移民數量巨大（粗略估計大多倫多地區一年到來的新移民在8萬到10萬之間），他們是租房和首次購房的生力軍，源源不斷地蠶食市場的低價房的存貨。

在市場報告上，很有意思的一個現象是，市中心的Condo二手房平均房價在經曆了差不多一年的冷卻之後，又一次開始上漲。市中心的Condo二手房，最大的特點是，價格基數低，比較適合新移民來負擔，而且越來越多的新移民是年輕人，有本地學曆，有本地工作經驗，他們願意住得離市中心近一些，上班和生活方便一些，這樣的首次置業者，將會成為相對低價的房屋最大的買家。

夕子在過去兩個月裏，發現，每一個區，價位較低的房子，賣得都很快，比如30來萬的Condo，和40到50萬的Townhouse以及House，這也從一個方麵說明了，首次置業者對市場的推動。

所以，多倫多房地產市場在這些因素的推動下，慢慢地走回了自己應有的軌道。和去年相比，去年瘋狂的50%以上的售出-待售比率，今年降到了非常合理的水平，這也是去年政府收緊貸款希望達到的效果。在這個平衡的市場中，房價不會大幅上漲，也不會大幅下跌。去年全年的平均價格在12月份定格在49萬7，今年預計上漲3%到5%，也就是最終價格會在51萬到52萬之間。應該我們在5月和6月，還能看到市場的溫度維持在現在的狀態，下半年，或許會稍稍降溫，不過全年的水平，就維持在這樣一個狀態，是可以預期的。期望市場暴漲，大賺一筆的，和期望市場暴跌，全部人一起倒黴，或者抄底撿便宜的，都會失望了。