複蘇的春天

2013年2月份，媒體用的字眼是“降”，“下跌”，“疲軟”，“拖累”。但是細細一看，價格又是上升的。平均價格是51萬，價格相比1月份上升了5.8%，成交數量是5千7百間，和1月份相比上升了34%。

和去年同期相比，價格從去年2月50萬漲到今年2月的51萬，漲了2%，可謂波動不大，但是銷售數量比去年2月就減少了15%，這就是媒體所指的“下降”。我們還是要再看一看售出待售比例，才能更好地理解市場行情的溫度。

從夕子一貫使用的售出待售比例來看，這個2月是明顯複蘇的，比例已經回到了去年下半年的平均水平以上，一方麵證明去年下半年以來的調控效應已經減弱很多，另一方麵也說明，市場上存貨在目前的水平也隻是剛剛好夠市場需求。一旦一波需求隨著開春到來，可能會出現供不應求的賣方市場。

其實市場供給與需求這個話題，在分析價格走勢的過程中，應該細細地剖開來分析，而大部分的分析文章，在研究供需的時候，都是一筆帶過，而化大量的力氣去看價格，對比周邊市場，用過往多少年的連續增長來說事。夕子記得，在3月4號，各大媒體紛紛轉載了一個號稱“全球三大國際評級機構之一”的惠譽國際做出的分析，加拿大房地產市場被高估了20%，尤其以BC省為最，但是這種大膽的20%並沒有具體提及整體的供應量，需求變化，每個城市和地區的特點，而媒體就開心地用20%高估，吸引了不少眼球，完成了媒體的任務。

1. 我們再說一說需求

房地產市場需求，最基本的來源於兩個方麵，一是家庭的購買力，也就是收入情況，二是人口數量的變化，也就是城市移民的多少。這兩點最重要的推動房地產市場穩健發展的因素，在過去兩三年並沒有什麽改變。經濟狀態的好壞，取決於政府政策的一致性，以及整個社會的失業率，而這兩個數據都在政府的重點關照之下。不管美國也好，加拿大也好，歐洲也好，亞洲也好，大家一致推動的低利率，目的就是要刺激經濟的複蘇，以及保證在複蘇過程中，失業率得到控製，或者降低，來消除2008年金融危機對實體經濟的破壞。

而這個努力已經在不斷地產生效果。從GDP增長重新回到軌道上來，經濟刺激方案已經慢慢地給實體經濟提供自我造血的功能，也慢慢地把失業率拉回正常的範圍裏麵。這會給房地產市場輸送最穩定的購買力量。雖然說我們在新聞上還是有不少大公司裁員的新聞，不過從總體的數據上看，失業問題是在一點一點改善，這個是毋庸置疑的。

另外一個需求就是新移民。新聞裏麵的各種移民改革，以及提高門檻的消息，僅僅是把移民的類別做了重新規劃，並沒有涉及到影響總移民的數量。比如過去的技術移民門檻提高，但是卻傾斜向了本地有生活經驗以及有工作經驗的留學生族群；提高了投資移民的門檻，但是從來沒聽說過投資移民的名額空出來，沒有用完的新聞，也就是說，每年25萬移民數量不會減少，於是對於加拿大第一大都市來說，每年總數達8萬左右的三分之一的新移民源源不斷湧來的現實，不會改變。

2. 我們再說一說供給

房屋的供給其實來源於兩個方麵，一個是正常的換房，產生的賣出動作；另外一個是新房。多倫多的二手房供給，從1989年的瘋狂泡沫之後，一直都處於不溫不火的狀態。最近的兩次供給潮，一次是在2008年底，一次是在2012年下半年。第一次是因為金融危機，在某些地區出現了失業潮，當地的居民失去工作後，無力再維持房屋的供款，導致一條街10個房子，8個在掛牌出售，自然房價會出現崩盤。這個現象主要出現在汽車工業為主的城市和社區，比如Windsor，Oshawa地區。第二次的供給潮，是在市場過熱之後，政府出台新的貸款政策之後出現的。從上麵的表格可以看到，去年1月到6月，市場上一半的掛牌，都能被賣掉，導致搶offer成為常態，價格一路上漲。政府在出台新政策之後，再加上媒體的渲染，一大批投資者加入到賣方隊伍中來，希望脫手套現，導致下半年掛牌數量大增，市場在貸款新政策打壓下，買方又損失一批潛在購買力量，兩方相抵，價格就低下了頭。

所以說，去年的短暫調整，來源主要是心理的暫時衝擊，而不是事實上的失業或者經濟危機導致的硬傷。從今年2月份的數據，更加強化了這個暫時性，掛牌數量隻有15000個，離夕子一直反複強調的20000間的平衡狀態還有一段距離。相信在3月4月天氣暖和之後，市場上掛牌的數量會慢慢增加，而如果沒有突發新政策再度打擊市場的話，供給將會保持一個比較平和的狀態。

需求與供給如果變化不大，市場的價格就不會有大的變化。2月份的銷售/待售比例回升到了36%，隻要往後幾個月，這個數據維持在40%左右，市場就不會過熱，價格也就隻會保持一個平穩的態勢；如果三月四月這個數據再次被推到50%以上，說明市場存貨依然不能滿足買家的胃口，或者是新買家在去年下半年的猶豫之後，重新入市，或者是我們估計的新移民購買的力量遠遠高過我們的估計，那個時候，我們或許還需要政府給一盆冷水，讓市場慢慢發展。

所以，夕子擔心的不是市場下跌，而是複蘇的春天，會不會喚醒一個更加來勢洶洶的2013。