沒有懸念的戰役

寫這篇稿的當晚正逢美國大選，看著帝國大廈頂端的兩隻高高豎起的霓虹燈耳朵，一邊是藍色，一邊是紅色；樓下支持者和反對派們席地而坐，恍惚中，有種迎金蘋果落地的新年感覺。

大選甫一開始，民眾呼聲很高的奧巴馬並沒有票選高漲，而是另外一方占取了很多票席；雖然很多洲的支持率並沒有偏向奧巴馬，可是，從長遠的經濟角度來說，奧巴馬應該會贏。

果然，到了晚上11點半，他的支持率已經過半，並超過另外一方。即使剩下洲的人把票全部投給另外一個人，奧巴馬依然會贏。

這是一場沒有懸念的戰役。

就如同今年10月，11月甚至12月的房市。

10月市場，沒有給我們驚喜，成交量和價格都維持在比較穩定的位置。大多地區共成交了6900個房子，比上個月的5700個多了1000個，平均價格穩定在50萬3千，沒有變化。

夕子一直在講，市場在6，7，8月的下降每一年都有，這是季節因素，如果降得多一些，就是市場衰退，而降得正常，就不能視為市場衰退；而每一年，同樣的季節因素，9月10月市場又會恢複熱絡，而11月12月又會由於假期因素而冷卻。

從我們一直關注的存貨和銷售比表格來看，10月的存貨保持穩定，共有2萬零7百個，比9月減少了1000間，銷售比率重新回到30%上方，達到33.25%。

表格中，比較值得注意的一點是，銷售存貨比例再一次回到了30%以上的安全區域，並且市場存貨已經連續6個月維持在2萬間左右，沒有出現市場冷卻之後的存貨大量堆積。可以看出，現在的新盤和被消化的賣盤已經處於一個相對比較平衡的狀態。

市場價格起落，讓很多關注市場的人士悲喜交加。在今年年中以來，看跌派奔走相告，動用各種報告，來宣傳市場將會下跌15%甚至30%的理論，然而9月10月，市場又堅強地回到了均價50萬的水平。

在這裏，夕子也可以大膽預測，11月和12月的多倫多房價，將會下跌，這個道理隻要簡單看看過去5年，過去10年的每個月的成交記錄，就可以一目了然，完全不需要專業知識。

所以看跌派不要為了10月份的不下跌而沮喪，也不要為了將要到來的11月和12月的下跌而歡呼雀躍，因為先於市場價格的供需情況已經在過去的幾個月給出了一盞明燈。市場的供給在今年的三月四月，市場最火爆的時候，已經出現不同於去年的情況。在2011年三月和四月，市場銷量在9千個左右，市場存貨卻一直都維持在1萬6，1萬7的水平；而今年的三四月，市場銷量在1萬個左右，按道理銷量大了，存貨應該更加少才對，但是存貨卻上升到4月底的1萬8千個。在4月底，新的貸款政策還沒有公布，（25年貸款新政公布於7月9號）但是市場已經在看不見的手下麵，開始了自我調整。

5月和6月的存貨上升到了兩萬間，但是由於市場旺盛的需求，將新上市的大量存貨吃盡，保證了市場在7月新政約束之下，沒有出現存貨堆積的現象。市場新掛牌的房屋數量本在7月之後應該逐漸下降，但是在媒體輿論的恐嚇之下，很多賣家開始掛牌出售自己可賣可不賣的物業，導致總掛牌數量居高不下，同時一部分買家由於新政，不能入市再買房，就退出觀望，轉為租客。

從加拿大最大的私人貸款保險公司Genworth的統計來看，以下幾個數據值得大家注意：

1. 違約率在今年三季度，回落至曆史新低0.15%。

違約，指的是還款者欠款三個月或以上。一般來說，欠款三個月以上，會發生貸款者失去還款能力，最後隻能被銀行強製拍賣。違約的原因，最大一部分是失業，再一個是財務管理不善，開支太多以至於每個月收入不足以支付房屋貸款和車子信用卡的還款，還有就是造假騙取貸款的犯罪分子，利用高估價來套取高於房屋價值的貸款，或者用房屋做不法用途。

2. 在25年貸款新政實施之後，有80%以上的申請者，在能夠批準30年還款的情況下，也能被25年批準。

簡單來說，就是收緊到25年還款年限之後，有20%的申請者由於不能被批準之前的貸款而不得不放棄買房的想法。

夕子給大家翻譯一下上麵的兩個數據，違約率說明了兩個問題，一個是目前市場失業的情況比較正常，沒有出現，也在最近一段時間內不會出現大規模的失業潮。這個判斷大家從各種經濟刺激政策，以及步步走高的股市上麵，最容易看到。美國在第三次量化寬鬆之後，預計2013年的失業率會回落到7.6%到7.9%（現在已經7.9%了），2014年會回落到6.7%到7.3%。夕子相信在未來的幾年，改善失業情況將是政府集中處理的事情，2008年的大規模裁員不太容易在未來一兩年出現。

而貸款新政實施之後，受影響的20%的買家（僅限於首付少於20%的買家）被迫轉移到了租客的位置，然而從市場變化來看，2012年7月到10月的成交量是2萬6千個，而2011年同期是3萬個，下降了15%，也就是說這個20%受影響的百分比估計是合理的。這20%的需求被推到了租房市場上，導致多倫多租房市場從7月開始進入一個瘋狂的時期。到目前為止，多倫多C1區1600塊以下的出租房隻有29個（截至11月6號）。要知道，這個區是多倫多公寓最集中的地區，1600一個月對於租房者來說，已經是不小的開支，但是依然沒有選擇。（2012年10月，共有63個1600塊以下的Condo被租掉，銷售存貨比例超過200%）

對於新掛牌數量的變化，我們從市場的掛牌數量一直維持2萬間可以看到，從7月到10月集中掛牌的賣家，發現市場價格走弱，購買力大不如前，買家喜歡等等，比較，以及砍價，那麽一批不得不賣的屋主隻有妥協，降價或者接受低價而成交，反觀一批不需要一定賣掉的屋主，就等到三個月掛牌合同到期後，撤出市場，自住觀望。房地產市場和很多商品不同的，就是這一點，當供給大於需求的時候，賣家不一定要降價出售，而可以退出銷售大軍，轉而觀望。

在11月和12月，可以預見的是，銷售額會下降，而掛牌數量也會隨著一批賣不掉的賣家退出而下降。比率依然會維持在30%左右，而價格也會隨著季節調整而略微下降。但是明年開春以後，自然的剛性需求將重新回到市場，一部分租客將由於過高的房租，重新想辦法回到買房的隊伍裏來。市場在低失業率以及低貸款利率的保駕護航下，能夠穩定在30%到40%的掛牌銷售比例，不至於市場出現今年春天的普遍搶offer的非理性狀態。

如果今年收官能把平均價格維持在49萬到50萬（10月底為止，平均價格是49萬9），那麽今年的平均價格漲幅相比去年就是百分之六多一點點，也算是在計劃範圍內。如果明天平均漲幅在4%，那麽均價將會到達51萬，如果漲幅到6%，那麽均價將在52萬，這都是可以接受的。

十一月，以及即將到來的十二月，都將是一場沒有懸念的戰役。