扶搖直上的九月

大家還記得我在上個月寫的市場報告《心急火燎的八月》麽？一轉眼，九月過去，就連十月也都過去一半了。

對於以往來說，無論從東到西，對於我們這一行有個金律就是-“金九銀十”；對於加拿大來說是“銀九金十”；不管怎麽樣，九月、十月都是房產的黃金時節，交易量蹭蹭上漲、房價也逐步增加，一掃暑假7月8月萎靡不振的狀態。

在6月份市場開始下跌之初，看跌派歡喜雀躍，但是9月份的數據出來，房價又上漲了，跌派立馬收聲，而看漲派卻是鬆了一口氣。

我們用9月份價格和掛牌數量比率來簡單描述一下當前的情況。9月成交數量有所萎縮，價格又一次邁上高位，成交量維持在5879間，平均價格在50萬3，比4月份最高點的51萬6降低了1萬多，比8月份漲了不少。

然後我們再看看最應該被關注的存貨和銷售比，8月的存貨上升，到了2萬1千個，比8月增加了2000間，甚至比5月6月還要高，銷售比率下降到27.2%
      
價格在9月份再次上漲，這是預料之中的。曆史上9月10月都是上升的月份，究其原因，有太多的影響因素，最主要還是學生回到學校，父母生活重上軌道，於是買房就成了其中一件需要完成的事情。簡單地看從2000年開始，除去2008年金融危機爆發的浪尖風口，每一年的9月10月價格，都比6月7月的要貴一些，於是乎，2012年也成了不例外的一年。

所以很多看跌派在7月8月歡呼雀躍之餘，看到9月的數據就啞口無言，他們連如此簡單的規律都沒看清楚，所以他們不具備資格來預測市場的漲跌。

但是，9月的價格上漲並不是最好的消息。從上麵的表格裏，夕子和大家分享一下深層次一些的因素。我們看到，從2010年1月開始，市場一直都處於一種亢奮的狀態，銷售存貨比例一直都維持在30%以上，2011年的3月到5月，甚至超過50%，也就是說市場上每兩間存貨，一個月內會有一間被賣掉，市場的購買欲望之強烈，讓人心驚膽戰，這也是搶offer最主要的原因。

但是今年9月卻是第一次跌破了30%的關口（以往都是維持在30%到40%的位置），那麽意味著，市場存貨穩定在增加的同時，需求冷淡到了很低的位置，以至於存貨不能被及時消化，出現過剩。

那麽在未來的兩三個月裏，市場的需求可以預見，不會出現大的變化，而隨著節日的到來，上市掛牌的新房也將越來越少，2012年的最後三個月，將會是成交非常清淡的三個月，價格也不再會出現大幅的變動。

看跌派如果看了夕子上麵統計的數據，有的人會再跳起來，說現在市場存貨那麽多，27%的銷售存貨比意味著每4間房，一個月能賣掉1間，那麽供大於求，市場就會下跌。夕子不是不同意供大於求，市場就會下跌這樣的理論，隻是市場的變化，很多時候還是要多超前看幾步。

首先，房地產市場下跌不完全由於供大於求那麽簡單。賣房的賣家有兩種原因出售自己的房產，第一是想要換一個大的房子，第二是某種原因不得不賣出自己的房子，比如失業斷供，或者投資收益足夠大，願意退出，或者投資虧損，恐慌拋售。

現在多倫多市場上最確定的一點，就是失業斷供的現象完全沒有任何征兆，這就和美國2007年和2008年區分開來。而投資的部分，市中心的投資地產比較普遍，因此從6月份以來，最疲軟的就是市中心的Condo，反而其他地區自住房居多，並不存在普遍的投資收益兌現，或者投資虧損的恐慌。

市中心的樓房，有另外一個現象，就是大家都在紮堆出售，卻忘了看看沒有人往外出租這樣的事實。市中心的出租市場依然處於一邊倒的現象，一個房東一直都有很多房客去爭搶。如果把這些房客轉化成買家，那麽買賣的市場會相對比較平衡，出租市場也會相對比較平衡。

總結一下，多倫多地產市場的不平衡，在2012年將會是一個比較典型的現象，而這種不平衡，最終會選擇一個方向來解決。

其實方向無外乎兩個，一個是房價下跌，負擔壓力減輕，投資者接受損失，但是這個方向將可能會給艱難恢複的就業市場沉重的打擊，政府不希望看到這個結果（而看跌派希望看到這個結果，是因為房子便宜了，他們就可以入市撿便宜，這更加不靠譜）。

第二個方向，就是維持現在的價格。從1970年開始，每一年房價上漲5.8%，到2012年大概平均房價就是48到50萬，2012年和2013年的上漲速度慢下來，就回到了安全的上漲速度，所謂的泡沫，需要實在的數據來支持。我們的5.8%，就是擊碎泡沫謊言的金錘。

在未來的5年，10年，20年，通貨膨脹導致錢越來越不值錢，物價上漲，收入上漲，都將最後慢慢推高房價。如果不出現大的經濟危機，看跌派期待的抄底計劃將會一年一年的落空。