心急火燎的八月

“心急火燎”這兩個字恰如其分地點出了八月多倫多房地產市場的現狀。

七月八月暑假淡季，經曆了七月的下跌，八月更加冷淡；從2000年到現在，十年之間，暑假從來對於地產行業來說，都是一個COOLING DOWN的期間。在2012年也不例外，市場上存貨多了很多，銷售慢了很多，市場上搶offer的情況也少了很多。

幾家歡喜幾家愁，這邊廂，買家可以慢悠悠地比較來比較去，不單不需要搶OFFER,還有大把的時間可以慢慢和賣家拉鋸戰，談價錢；這在火爆的三四五月和即將到來的金九銀十，都是不可想象的。

但是，那邊廂的高級公寓租房市場卻是一房難求，租客爭先恐後打破頭地想要在地鐵沿線或DOWNTOWN大學區附近租一個小小的單位，或是兩室的樓。最近夕子帶客人在BAY街上租房子，第一天出來的盤，下午就有7個OFFER,加上我的就有8個，結果可想而知；不僅房租飆上去，房東對於房客的要求也極其嚴格而苛刻。

在這裏插播一下，我的上一篇文章《千萬別慌-7月多倫多地產市場報告》引起了很多讀者的關注和反饋；在這其中，有一部分的讀者向我質疑，“為什麽你說多倫多租房市場那麽火爆，房價翻了幾番？可是我家這條街卻很平靜，大把的空房，而且樓下有一大本厚厚的租房的房源信息，你是不是在蠱惑市場，迷惑我們廣大無知受眾呢？”

夕子在這裏要特別特別再強調一次，多倫多的公寓樓分為兩類：一類是APARTMENT，普通公寓；這類公寓是隻租不賣，不可以買賣，隸屬於某間公司；這些普通公寓條件一般來說都比較差，基本上都沒有健身房和室內遊泳池和PARTY ROOM等娛樂設施；大部分的普通公寓也是沒有冷氣的，生活條件相對差一些。另外一類是CONDO，也就是高級公寓。是可以自由買賣的，每一間都隸屬於不同的房主。這些公寓條件都比較不錯，基本上都有中央冷氣、室內溫水遊泳池、健身房、桑拿房以及24小時保安等設施。

普通公寓樓有時候一租就是幾十年，每年有國家規定的固定比例漲租金；住得越久，租金相對於外麵的市場，越便宜。夕子從前住在普通公寓裏的時候，隔壁的老太太一住就是38年，租金才400塊；而同樣的單位，夕子租的時候加上車位是980塊。所以，普通公寓樓的租金基本上可以說是“不聞天下事”頗有些“世外桃源”的感覺。雖然近些年也有一些增幅，但是，相對於同樣地段的CONDO,價格上還是有很大優勢的。

所以呢，憤怒的讀者朋友們，夕子文章中提到的租房市場以及各種隻要是帶“租”字眼的情況，都指的是高級公寓樓，可以買賣，有明確買賣價格成交數量數據的CONDO。

現在你明白了吧？

回到文章中，多倫多的出租市場，2012年的6月，7月和8月異常的火爆。在市中心高樓林立的地方，按道理說，租客應該可以有機會對待租的房子做挑選，比較之後再做決定，而今年完全不同，市場上掛牌出租的房子少之又少，剛有一個房源，第一天，第二天往往就有超過10個人來看房，快的第一天就會看到offer，而遲來一步的，就隻有望洋興歎。

夕子在7月份，遇到幾個比較典型的租客，從滑鐵盧等等周邊學校畢業的畢業生，往往都是在多倫多已經謀得第一份工作，又比較願意住在市中心，離上班的地方比較近的樓。他們的考慮是，自己能夠養活自己，願意在市中心享受都市生活，每天上下班之後還有不少時間可以和同事以及朋友小聚一下，或者可以參加某某學習班，或者健身，總之利用僅有的寶貴時間，做一些有意義的事情。

另外一些租客是大學的學生，包括多大，Ryerson大學，George Brown、Seneca、Centennial等等學校的學生。9月1號是新學期開始的時間，學生在市場上四處尋找適合自己的，離學校近的/安全的房子，這樣在未來的8個月或者12個月裏，都會有機會不需要每天那麽費時費力為了去學校而煞費腦筋，也可以在最忙的期末，可以和同學在學校圖書館裏做報告到淩晨，也不用擔心沒車回家了。

這樣的典型性租客，在7月和8月成為多倫多市中心比較明顯的租客。雖然說多倫多四處都在蓋新樓，但是這些蜂擁而至的新生力量，卻不依不撓地將所有存貨消化殆盡。

舉個例子，在多大附近有一個新樓，地址是832 Bay St，今年6月份剛剛交房。這棟樓樓高40幾層，裏麵有差不多500個單位，但是自從6月交樓以來，就有不少投資客紛紛將自己的單位掛上MLS尋找租客。讓他們預料不到的是，租客的需求遠遠超過可以出租的單位數量。從開始掛牌到8月28號，共租掉66個單位，其中1房1廳有35個（全部都不帶車位），平均價格在1600到1900不等；2房1廳有23個，平均價格在2200到2800不等；3個臥房的有7個，平均價格在3000到4000不等。

上麵提到的價格差別，主要在包不包括書房，有沒有車位，樓層高低，朝西和房間大小等等因素。但是從平均範圍來看，價格已經高的令人咂舌。不過房主不需要擔心租客的負擔能力，因為在8月底的時候，這個樓裏麵所有1750以下的房間全部被租掉了，最低價格的一間，是1780，僅僅是1室的小單位，沒有車位!

那麽單單舉這一棟樓的例子，會不會有所偏頗？我們來看一看相鄰不遠的另外兩個非常受歡迎的樓College Park，761 Bay St和763 Bay St。兩棟樓從6月1號到今天，共租掉52間單位，其中有三個Bachelor，租金是1400以上；有34個1房1廳，租金從沒有車位沒有書房的1800，到有車位有書房的2100；12個2房1廳，租金從2500到3000不等；還有一個3房，租金是4300。

而今天可以選擇的，就隻有三個普通的單位，租金分別是2300,3100和3100一個月（還有一間12000一個月的大單位，我們不作為參考對象）。

可見，市中心的出租市場，已經出現了恐怖的無存貨狀態。試想一下如果832 Bay沒有按時交房，這6月到8月的60幾戶人家就需要在其他的樓盤裏尋找新的可能；而8月底，市場依然存貨寥寥無幾。

夕子認為，出租市場的火爆，主要是源於多倫多人口的增長。出租市場，是最簡單的市場。人口增加，收入增加，就有大量的租客願意付合理的租金，選擇合適的地段。多倫多市中心人口的膨脹，在過去的10年中，一直在持續，而可預見的未來10年，多倫多市中心依然會是非常有吸引力的地方。不隻是遊客，還有作為金融中心，經濟中心的Downtown，將會匯集最高密度的上班族群。這個族群分散在很多行業中，五花八門，於是不會由於某一個行業萎縮或者被打擊，而出現集體性的大量失業。

還有一個原因，就是新移民的到來。新移民其實不止要算上有永久居留權的人，還要算上臨時的，比如學生簽證，工作簽證等等。這些力量從20年前就沒有停過，直到現在。移民作為加拿大，多倫多成長的根本基石，在未來的10年，20年間，都可以預見，不會萎縮。現階段移民政策的調整，隻不過把人群結構做出了變化，而整體人數並沒有減少。並且，移民政策將會越來越傾向於留學生，希望吧在加拿大有學習，生活經驗的留學生留下來。這批留學生普遍家境寬裕，有能力在買房的時候被父母拉一把，這就遠遠好過本地成長的小孩，需要經曆漫長的原始積累的過程。

人口增長，移民源源不斷，還有一個現象，是市中心不斷興建的各種大型寫字樓，以及各種區域翻新計劃。市中心在未來的幾年內，將吸引一大批公司的總部遷移進來，這些公司將創造一大批市中心的就業機會，給房地產市場，尤其是租房市場火上澆一瓢油。擁擠的市中心，將成為“不適合居住”的地區，更加讓願意接受吵吵嚷嚷的都市生活的人群趨之若鶩。

從出租房火爆的現狀，夕子可以很清晰地看到，在出租市場價格上漲到一定程度之後，投資者會發現投資市中心的樓盤有利可圖，大批投資者將介入，推高房價，以契合租金的水平。簡單來講，一個單位可以租1800塊，刨去管理費300塊，地稅250塊，還有1250塊，用4%的利息來算，可以折算成24萬貸款。如果買家放35%的首付，房價就是37萬，也就是說37萬買的房，35%首付，每個月收租1800塊，就可以收支相抵。一旦房價低於37萬，買家就會入場。

租金不倒，房價不跌，這個道理淺顯易懂，隻是沒有媒體來好好靜下心來算一算。在市場出現冷靜的時期，我們更加要關注這些細節的數據，從裏麵也許能看出些許端倪，給自己未來的判斷作出幫助。