剛出爐的貸款新政讓誰吃不消？

每當市場開始火爆得有點開始失控的時候，上頭就開始下指令了。就好像這幾天的天氣，每當室外溫度讓人外焦裏嫩的時候，天氣就一下子涼下來；我身邊幾乎所有的朋友都患上不同程度的熱傷風。而這個剛出台的貸款新政，毫無疑問，給現在的市場注入一些清涼，適當讓房產市場開始平靜下來。

讓我們一起看看這個新政主要是那幾個方麵：

1. 最大還款年限從過去的30年縮短為傳統的25年
2. 在判斷收入與房屋支出的比例的時候，從過去的42%縮短為38%

兩個政策收緊，對於下麵的兩種買家有較大的影響：

1. 第一次買房，收入和首付都比較緊張的買家。
這樣的買家一般來說都是年輕人，處於原始積累階段，很多老外首付都是攢夠5%到10%就開始考慮買自己人生中第一個房產， 而由於多倫多房價高企，他們一定會把貸款做到最大化。這個時候，還款年限的縮短意味著每個月月供需要增加，就會讓本來能獲得的貸款額不夠，隻能減少總的貸款額，最終降低能夠支付的房價。

2. 短期有變動，導致需要動用房屋來抵押借錢的普通家庭。
需要動用房屋抵押來借錢的家庭，一般來說收入都處於平均水平，家裏每個月都不能攢下什麽餘錢，於是隻能祈禱老天不要讓家裏有什麽大筆的開銷。但是，一家人會發生很多事情，比如車子壞了，房子壞了需要修繕，孩子出現一個階段，需要一筆開支，而這些開支都被放到了信用卡上。他們需要從房子內拿出錢來，把所有債務重組，降低利息的支付，和降低每個月的還款額。但是最大還款年限縮短，意味著他們能獲批的總貸款額會降低，不夠支付所有的信用卡餘額，或者說重組貸款的時候由於縮短的還款年限，月供會比以前要高，他們的收入可能不能再支持這樣的花費。

這一類人群占屋主的總量並不大，夕子自己大概估計在10%到15%之間。而大部分的加拿大的屋主，是擁有房產很多年，本來已經把貸款還掉一部分了，再加上近幾年房地產市場走好，積累的房屋升值部分，給自己積累了不少的淨資產。加拿大就業市場比美國強不少，因此收入能夠支持著這大部分的勞動力階級能夠支付房屋和其他的開支，使家庭現金流一直處於積極的狀態。

加拿大的市場穩定，正向現金流

加拿大市場穩定的另外一個指標，在於CMHC的違約率，（違約率是指還款人90天以上不能支付月供）一直以來都穩定在1%以下，基本平均都在0.5%到0.75%之間。CMHC這個特殊的機構，所持有的貸款都是貸款比率占房價80%以上的，這樣的貸款違約率要遠遠高於銀行的傳統低風險的貸款。但是這個違約率也隻有不到1%，從數據上證明了加拿大人償還能力之高，以及現階段大部分屋主依然處於正向現金流，在為自己的淨資產添磚加瓦。

年輕人的都市化

[xyz100]

To below: rate of house payment to total income per month?
42% to 38%

[VanSmallLandlord]

Seems not finished. What is under 年輕人的都市化?

[xwenxuecityy]

"在判斷收入與房屋支出的比例的時候，從過去的42%縮短為38%"?

I am confused about it. Can you give an example?

Thanks

[無去來處]

25 vs 30有點兒朝三暮四的意思。對於傳統的貓給吱月付區別還是有的，但現在都可以把一部分或者所有的貓給吱做成line of credit, 多少年也就沒有太多影響了。