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2012 (60)
2013 (33)
最近接到一個采訪電話，那邊廂的記者問，“房產的成交量和價格都有所下降，請問是不是風聞已久的大跌要來了？”我在電話那頭莞爾，這個問題基本上從我入行開始一直問到現在，我基本在每一篇房產文章中都在分析這個問題，大家依然樂此不疲，躍躍然期待所謂的大跌的到來。
我重複了很多次，看房子的漲跌主要就是看兩個字：供與求。
在1986年，GTA大多地區，人口370萬（自然，北邊的人口少很多，大部分都集中在Steeles以南），但是到2011年，大多地區GTA的人口已經增加到605萬，差不多翻了一倍。但是2006年到2011年，多倫多人口就增加了50萬。
人口增加，最直接的影響就是房屋數量的增加。簡單來計算，50萬人，預計每個房屋有平均4口人，就需要12萬間新屋，才能容納這些“新移民”。12萬間新屋對於多倫多來說，是一個很恐怖的數字，然而這些源源不斷的人口，最終促成了房價的不斷上漲。
這個數據很能夠說明供求關係給房產市場帶來的影響：
5月，大多地區成交量再一次刷新了曆史記錄，達到了創紀錄的10850間，價格依然維持在最高點，51萬8千。
5月價格高企，伴隨的是新上市屋的數量的持續加速增加。5月新掛牌總數達到1萬9千間，而待售房上升到了2萬間的市場平衡位置，達到了20462間。
從上麵大量的數據可以看出來，多倫多在旺季的成交量基本都能夠達到掛牌總數的40%以上，而整個2011年隻有1月和12月略微低於40%。在市場的售出數量位於待售數量的30%以上，就會出現供不應求的現象，價格就會隨著普遍的搶offer的存在而不斷被推高。
有很多文章和論調都在講，多倫多新建了太多的Condo，會造成市場崩潰，以及現在太多家庭的債務水平達到了一個高企的狀態，市場也會因此而崩潰。夕子就不是非常同意這個說法。
“快手得”的多倫多房產市場
市場的價格上漲與下跌隻受到一個因素的直接影響，就是供求。其他的所有因素都是間接地幹預了供求的變化，導致價格的變化。那麽從市場的最前線得到的數據來看，在2010年和2011年中，市場的供求一直都處於不平衡的狀態，簡單來講，就是買房的買家基本上沒有太多選擇，而新加入戰鬥的買家又前赴後繼，如果買家猶豫，就會出現中意的房子被別人搶先買走了。所以在多倫多買房不是傳統的比較和談判的狀態，而是快手得的狀態。
“空手套白狼”無法生存的多倫多
極大的需求，其實是來源於經濟的穩定，以及新移民的推動，和投機無關。很多專家學者提及多倫多市場的投機行為，這和美國在2004年到2007年的投機行為不同。在美國，購房者看到的是飆升的房價，以及貸款機構提供的極大優惠，比如1%的初始利率，以及115%的Loan to Value，就是說銀行可以提供房價的115%給買房者。那麽買了房，手上還能富餘一些錢用作往後一年的貸款月供，在往後的一年裏，房價能漲20%甚至30%，如果有什麽差錯，借貸者隻需要把房子還給銀行，自己不會受到牽連。這等好事，地球人都知道是空手套白狼的機會，自然催生瘋狂的投機。
而多倫多市場上麵，純粹投機的成分小很多。首先，貸款的各種規定，逼迫買家盡量去湊足20%的首期，而對於少部分5%或者10%首付的買家，不止要提供繁瑣，嚴格的審批文件，而且假如日後有任何差錯，自己的個人資產會成為銀行追溯的對象。這就阻止了投機者瘋狂的腳步。
42年的穩步上揚
夕子不止一次提出過，房價上漲，最好的是慢慢上漲。從1970年開始到現在，多倫多平均房價的增長速度大概在5.9%到6%之間（除去了1985年到1989年的非正常上漲，和1989年到1996年的非正常下跌）。如果說某一位經濟學家要站出來說這個數字和他們的理論不相符，5.9%到6%太高的話，就是給多倫多40多年的曆史扇了一個嘴巴。照這個6%左右的速度上漲的話，2012年的平均房價應該在48萬到49萬之間。
所以，現在的上漲，有一些透支了明年的漲幅，夕子最擔心的，其實是透支的持續。如果透支額度累積到了20%以上，那麽市場就可能出現大幅度的調整。但是從這個月的存貨來看，我們觀察到了明顯的積極現象，就是供給的增加，在慢慢稀釋買家推動市場價格上漲的能力。希望在餘下的幾個月裏，市場可以保持這個相對平衡的供給水平，讓市場上漲走的慢一些，穩一些。
是這樣的。股市也是這樣。