50萬時代的來臨

其實我心裏是有些忐忑的，當我寫下這個標題的時候。

市場比我們想象中的還要步伐迅速。我時常在想，對於很多人來說，我們的終極理想是買一個雙車庫4個臥室的獨立屋，最好對住森林或者湖泊，環境優美。但是，從年頭攢到年尾，手裏那麽一疊的錢，還趕不上飛躍前行的房價。但是，這就是殘酷而活躍的市場，對於加拿大的貸款來說，審批越來越嚴格，就是要謹防泡沫的產生，防止重蹈美國的悲劇。回望過去，每年的房價在堅定而極度平穩地增長。基本上每年平均2萬多的增長額度。既不大富也不大貧，就是那麽一步一步往上走著。沒有任何後退的跡象和預兆。

我在2011年1月寫過一篇文章，提到40萬時代的來臨。那個時候，多倫多平均房價是43萬，基本上，這個價錢在列治文山，或者萬錦市能買到一個不錯的，10年以內新的鎮屋，或者半獨立屋。

一年以後，2012年2月，房價出現了很大的變化。列治文山和萬錦的鎮屋很多已經標價過了45萬，48萬，甚至有的熱門地區超過了50萬，把43萬這個記錄留在了身後。

2月份大多地區的平均成交價超過了50萬，達到了50萬2千，成交數量達到了7032間。2月份待售的房屋總數是14,546間，售出-待售比例在50%左右。

這個售出-待售比例是夕子第一次在月度報告中提出，目的在於追蹤市場的存貨，和消化能力，借此最快發現存貨大量堆積，發現房地產市場的頂部。這個數據夕子在未來會用表格的形式，公布在每一期的月度報告中。

過去的一年零兩個月裏，市場總是缺乏存貨。當比例高於50%的時候，就是說每兩間掛牌的房屋，下個月一定會賣掉一間。在溫哥華，這個比例在25%到35%之間，在卡爾加裏，也在30%左右，那麽40%到50%的比例就意味著，價格依然會隨著不停地搶offer而上升。

Month

Jan-11

Feb-11

Mar-11

Apr-11

May-11

Jun-11

     而可以預見的2012年春夏，成交數量如果保持過去的平均每個月超過9000個的話，存貨依然不足，價格上升將成定勢。唯一夕子希望看到的，是大量的新建公寓和新建房屋上市，能夠舒緩這個緊張的局麵。

據不完全統計，多倫多現在有超過200個樓盤在建，這些樓盤將給多倫多提供超過5萬個單位的供給（不精確計算，僅是夕子的個人估計）。大概四年之內，這些樓盤上市，假設有30%的樓盤出售，其餘的出租或自住，那麽每一年市場將會有四千五百個額外的待售樓盤。這些額外的供給，相比每一年9萬個左右的成交量，在目前來看的市場容量下，將很容易被消化。

價格方麵，平均售價現在已經超過50萬，那麽今年如果沒有冷淡期的話，最終平均總價必定超過50萬。隻是，總價超過50萬的時候，我們看到的增長速度要快過平均的5.8%到6%的速度，這個速度讓夕子對市場的過熱有一些擔心。

市場過熱，最好是有所冷靜，由市場自行調節消化，稍稍停下腳步休息之後，再行升勢。如果按照5.8%的速度來看，現在的價格大概超過了平均價格5%，這個5%如果有政府的幹預，或許隻需要一年的價格穩定，不再出現上漲就能修複。而這個幹預，可以從貸款，可以從稅收，可以從各種方麵來幹預。

但是現實情況是，低利率將維持到2014年，這個最大的推手將會主導很大程度上的市場需求，而新移民和本地自己的人口增長又沒有放慢腳步，經濟環境依然穩定，收入還在增長，最重要的，是出租房市場的租金出現了同步的上漲，並且市場依然嚴重缺乏房源。

市場內在的穩定和需求，會繼續穩定地給予市場向上的支持，但是過快的上漲，需要市場適當的調整來休養生息。

夕子想提醒的是，當售出-掛牌比率低於25%的時候，我們就要擔心市場胃口不足以消化存貨。那個時候，我們再實事求是地分析需求都去哪裏了，還有額外的供給是從哪裏來的。目前來看，缺乏存貨是主要原因，推動市場進入50萬時代，是不爭的事實。