夕子的魔幻星球
夕子做過記者、PR和廣告人；出過書、寫了很多文章，也買賣了很多房子；現居多倫多。
沒錯，又到了遍地綻放的樓花季節了。
幾乎每個星期都會出來幾個樓花，有一些是上年的尾盤，開發商將一些小心翼翼保存下來的樓層精心拿出來，配合各種各樣的優惠政策，譬如：首付從20%減到15%或10%，個別的甚至隻需5%；一些大戶型附送PARKING/LOCKER之類；現金折扣等等。有一些是很多人翹首以盼很久的黃金地段的新盤，以好地段、好方位奪人眼球。
在這麽多DOWNTOWN的樓花裏麵，眼花繚亂。光2011年一年就差不多出了將近100多個樓花；今年從開年到現在也出了幾十個樓花。都說樓市過剩，房價會跌。有個別聳人聽聞的流言說房價會跌20%。究竟是否是真的？無人知曉，但是房市過剩這個說法，有沒有可能？
我想說，有這個可能。但是，絕不會出現在需求量大、一房難求的區域。尤其是周邊租房市場火爆大家排著隊等房源，周圍社區高尚、隻租不賣的那種Apt比較少或者沒有的區域。
什麽樣的HOUSE不會跌？
雖然我們這篇講的是樓花市場，買什麽樣的樓花才穩妥、心安睡得穩。但是市場一脈相通，有必要我們先來看看樓花的老大哥——HOUSE市場。
House市場的曆史比樓花悠久很多，故事也很多，更加有說服力。
對於HOUSE來說，需求量大，一房難求會出現在具備兩個因素的地方：GOOD SCHOOL ZONE AND GOOD NEIGHOURHOOD；也就是好學區和好社區。
有份好工作、大部分都是雙職工、家庭已經脫離溫飽問題步入小康。這些都是注重子女教育的家庭主要特點，這些家庭一般來說年均的收入水平會高於地區的平均水平。收入上去了，周邊的社區安全、治安以及整體居民素質都會相應提高；延伸開來，周邊的社區環境也都有很大提升，道路清潔整齊、家家戶戶的前院草坪修剪得整整齊齊，鄰裏之間和睦文明，小朋友也都上進；這樣的好社區好學區，試問誰人不想進入呢？可是一個社區的地皮有限，所建的房子也有限，對於一個好社區來說，相對流動性賣房率也比較低；所以好社區總是會出現房子供不應求、一房難求的狀態；不論是淡季旺季，總是賣的很快；請問這樣的社區，房價如何不堅挺，如何會一落千丈呢？
什麽是CONDO不會跌的決定因素？
看過HOUSE,我們再來看看CONDO市場。
對於CONDO來說，一房難求會出現在兩個因素的地方：金融區和大學區。
當然如果靠近地鐵或者門口有STREET CAR，也是一個優勢，但不是絕對的；多倫多地鐵那麽長，沿途的社區好壞摻雜，有貧困區也有富人區，所以不是靠近地鐵就是一個保證房價堅挺的決定因素，充其量算是一個錦上添花。但是，金融區和大學區，是王道。
在這裏我們強調的是DOWNTOWN的情況，不要拿YORK大學的情況來討論，它不是在市中心，另外，那裏的區的治安情況和周邊社區的環境，在多倫多也算是一朵“奇葩”。回到DOWNTOWN CONDO的情況，首先我們看大學區；即使在經濟危機來的時候，人總得上學，學源是非常穩定而源源不斷的；所以大學區的周圍，首先租客不缺，非常好租；金融區的話，好賣，很多DOWNTOWN 的白領上班族要買房子，最好離自己的公司近，節省坐車的時間。好租和好賣加一起，這就是值得投資的地段。也是房價堅挺的關鍵決定因素。
另外夕子反複強調的一點是：這個樓盤必須有過人之處和別人無法比擬的獨特優勢。譬如說前方基本無遮擋，可以看到湖；但是前提條件是，不僅可以看湖，交通一定要方便，最好樓下有STREET CAR,否則每天開車1個小時再塞車半個多小時，這樣的湖景對比市中心的湖景，就沒那麽值錢了。譬如說這個樓盤有自己獨到的設計理念，譬如說去年的STUDIO樓盤，整個一層被開發商大膽地變成藝術展覽館和畫廊，這個在多倫多的藝術中心，未來將是一個非常有味道並且有風格的住宅建築；有風格的樓盤，即使過了十年變成老樓，依然會有很多吸引力。
夕子做地產經紀這麽多年，連續幾年榮獲HOMELIFE總公司的最高業績獎，樓花交易量和現房的交易量在總公司名列前茅。我的成功就憑借踏實的分析、清晰的理財思路和設身處地為客人著想的態度。
樓花跌不跌，還有一點，一定要看周邊的RESALE。你要記住，你買的是一塊空地、一片停車場或者一個舊建築；完全無法想象未來會是什麽樣子，也無從下手去分析。你要看什麽呢？看周圍已經建好的，比較新的樓盤的相似戶型樓層的價格變化趨勢；一個曲線圖拉過來，你馬上就知道這個樓盤是否有投資價值；它的未來是否樂觀了。
大環境昂揚奮進
再來看看大環境。多倫多房地產市場的根基並沒有動搖。移民政策目前還沒有大的改變，城市的擴張和城區的改造還在進行中。市場依然會朝著過去一直持續的“強者恒強”的規則演變。城區有限的土地會創造越來越高的價格，而城市周邊的新區也會帶動新的衛星城發展成為外圍的高檔社區。當經濟形勢持續好轉，就業率慢慢改善，消費能力和意願穩定及提高以後，房價依然會朝著它既定的腳步向前邁進，隻是在現在的恢複期，希望看到88，89年的持續兩位數字的增長就不現實了。
根據以上的總結分析，作為購房自住的購房者來說，尋找適合自己的房屋就要重要過房價的漲跌和回報率，關注的角度也要多放在位置，房屋周邊的生活便利程度，學校的教育水平，社區的人口構成，環境及治安問題，以及房屋本身的內部外部條件。
對於投資者來說，政府的政策調整勢必會影響到他們的策略和計劃。準備25%，甚至準備35%的首付，將是未來進入投資房產的必要條件。如果投資的房產債務過高，那麽就不要再舉債購入新的房產，而應該減緩擴張速度，轉而改善投資的現金流和負債率，讓投資的房產能夠多一些抵禦未來市場波動風險的能力。
多動腦、多動手、多動腿；親自去到樓盤的周圍去走走看看、拿出周邊社區的房價走勢比較比較，看看周圍租房市場的火爆程度；相信我，投資後你絕對會睡個好覺的。
