處亂不驚的八月

一年之中，我最愛的就是秋天。告別夏天的酷熱和焦躁，還未迎來刺骨的寒風；明朗清澈，秋天的一切來得爛漫而從容。

果實都變得甜美而芬芳，美酒也釀得正是時候，螃蟹海膽和生蠔都是最肥美多汁的最佳狀態；DVP的兩旁的峽穀開始變得黃黃紅紅綠綠，美麗多姿；一場風過來，有樹葉輕輕搖搖地飄落；讓你怎能不熱愛秋天？

秋天的從容也影響了房市，8月多倫多的房地產市場可謂處亂不驚。8月共成交7542間房屋，平均價格為45萬1，相比7月份下降了2.6%和1.6%。

市場清淡，一直在我們的預計當中。7月和8月的市場本來就是度假的季節，過去的十年中，每一年都如此。價格的規律在2011年依舊沒有例外。在春天的時候，夕子擔心過市場過熱的問題，平均價格在5月份飆升到48萬5，比去年的平均價格高了12.5%。這個半年上漲超過10%的速度如果維持三年，我們的房價將會漲到76萬（43萬為起點，每半年漲10%，連續三年），這才是真正的泡沫。

到了7月和8月，價格終於安靜地回到了應該的位置，45萬出頭的範圍才是2011年合理的價格，那麽過了8月份，會不會事情有變化呢？

閉門思考沒有用，讓我們走入實戰的市場看看：

市場存貨遠遠低於預期，拉開又一場交易高峰的帷幕

慶幸的是，7月8月份低迷的成交量給市場積攢了一些存貨。很多熱門地區開始出現同一條街有兩個三個Listing同時存在，這給買家很好的機會，可以比較和砍價。但是，從整個GTA來看，存貨依然不足。夕子說過，過去的數據顯示，平衡的市場裏麵，保持2萬間以上的存貨，才將不會出現瘋狂的搶Offer的情況，而8月底整個GTA的存貨是1萬7千間，依然低於預期。

在往後的9月和10月，會是一個市場交易的高峰，很多賣家將會再次回到市場，存貨也會因此而得到補充，但是三千間房屋的存貨缺口，將會給入市的買家很快構成壓力。社區裏掛牌的房屋將在一兩個月內風卷殘雲般消失，而準備好了的買家將再次麵臨無房可買的狀況，而不得不去和很多人一起競爭同一間房屋。很多熱門社區的房價在這個情況又會出現跳升。

貸款利率仍然處於極低的水平，市場的熱度不減

極低的貸款利率是最近幾年推動房價上漲的因素之一。尤其是現階段固定利率在3%左右，對於房主來說，一個月30萬的貸款費用比五年前便宜了300多塊，反映在房價上，就是說買家不介意多付大概5萬塊，每個月的開銷還是一樣。
我們都知道美國聯儲和加拿大央行都發表了申明，預計低利率將會維持到2013年，那麽明年，後年，這個基礎將依然存在，低利率還會維持房價的高企。很多分析家會質疑，那麽2013年以後，利率上漲了怎麽辦，房價會不會暴跌？夕子想提醒兩個事實，第一，如果把這幾年的通貨膨脹加到房價裏麵，現在的房價不會是45萬，可能已經50萬了；第二，房主的收入在過去的五年，還有將來的兩三年裏，將繼續上漲，房租也會一直上漲。現在一個有一兩年經驗的程序員的收入，已經在6萬左右，回想2000年，程序員的收入是多少，希望老移民朋友們給夕子一些信息支持這個說法。

就業市場依舊蓬勃向上，購買力依然旺盛

美國的就業市場依然一塌糊塗，加拿大也不怎麽樣，但是在多倫多，貌似就業市場比我們想象的要好一些。2008年很多企業受衝擊之後的大裁員，搞到401公路上早晨Rush Hour不塞車的奇觀，看看現在，9月剛開學，高速上就開始明顯比8月份擁擠了。夕子一直說過，看就業，不一定要看官方數據，還可以看看身邊朋友的普遍現象，以及商場裏購物者的擁擠程度，就能略知一二。多倫多穩定的就業市場將會給房價穩定的支持，一旦出現短期的回調，買家盤算了每個月的收入支出，依然會堅決入市。

一葉知秋，從CONDO出租市場看大環境

夕子還想和大家分享另外一個現象，就是市中心的Condo出租市場。在8月份，算是開學前的準備，在8月底，有一個十分有意思的現象，就是9月1號入住的一室一廳，整個Downtown西至Spadina，東至Jarvis，北至College，總共隻有三間房屋價格低於1600。要知道這個範圍集中了Downtown最密集的Condo，但是諾大的市場，居然殘渣都沒有剩下，可見市場對出租房的需求有多大。夕子本人有一個CityPlace2年新的1+1DEN掛牌出租，8月30號掛牌，叫價1650，第二天就收到了5個Offer，每一個經紀都央求夕子網開一麵，租給他的客人，要不然他的客人就要無家可歸了。在BAYVIEW/SHEPPARD,夕子的另外一個HOUSE出租的LISTING,掛牌4900每月，2天內以5500的高端租金租掉。

出租市場火爆的原因，其實源自新移民的湧入，和整個出租市場房價的上浮。在2005年，Downtown一室一廳的平均價格還在1200左右，有時能見到1100塊看湖景的房子，現在1500塊是撞大運，而就算是破舊的Apartment都要1300以上，而且租客自己支付電費和暖氣。這樣的市場，對於租客來說，真的是別無選擇。

當然，Downtown生活的單身和年輕夫婦一般來說收入都不錯，平均家庭收入都有10萬以上（平均人均收入5萬在Downtown實在是稀鬆平常），每個月可以支付的現金有6千到7千，養活一個2000以內的房子是在是不在話下。這也是Downtown市場火爆的一個原因之一。

9月，將會是忙碌的一個月，我們預計成交量和成交價格都會比8月上浮2%到3%甚至更多，而10月將是今年最後一個忙碌的季節。有已經READY的買家，不要太挑三揀四，看到中意的，就盡快下手吧，免得又被卷入瘋狂的搶offer大軍。