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我用IPHONE4拍攝的芝加哥城市景色
8月的長周末，夕子去了一趟芝加哥。同樣擁有美麗萬分的蔚藍大湖景色，同樣是金融中心，同樣是多元民族文化，同樣高樓大廈現代摩登；但是，誠實來講，芝加哥這個城市的發展規模和狀況，相比多倫多，應該可以說先進20年。乘坐觀光旅遊船在芝加哥的內河遊覽，運河兩旁林立著高聳的各式商業建築，幾乎每一座建築都隱藏著一段故事，而每座建築的設計師也都是全世界聞名；其中也有在多倫多DOWNTOWN建造出剛性優雅的TD Dominion Centre的德國設計師Mies van der Rohe；他也是設計出舉世聞名的巴塞羅那椅的人。
在芝加哥市中心購物區有一樁正在建造的高級公寓，工地上的大橫幅廣告說單身公寓Bachelor熱銷中，標價120萬美金起。芝加哥最新的Trump Tower剛剛交付使用，起價也超過1000美金每平方尺，而高層的大戶型價格都在1500美金每平方尺。這些讓人嘬舌的價格，背景是芝加哥的繁華，城市的經濟實力，財富的集中，這些都是多倫多在未來長期將會看到的結果。
最近的一個禮拜，出現了美國的債務危機，股市出現了重挫，夕子同意很多經濟學家的說法，美國的債務問題一定會影響到經濟環境，但是這個影響有多大，需要我們一直去追蹤。會不會這一次的債務危機像2008年的金融危機一樣嚴重呢？讓我們先看看2011年7月份的市場報告。
2011年7月，市場如期而至地安靜了下來。成交量和成交價格都比上個月有所下調。7月成交7922間，平均成交價是45萬9，相比6月份火爆的47萬5有蠻大的下調。
首先，夕子要強調，7月份並不是出現了市場價格的下跌，而是出現了預料中的市場假日冷卻。這個現象在過去的十年裏無一例外地每一年重複出現。假日冷卻出了7月8月，還有12月和1月這兩個時間段，其他的時間段都維持穩定的，或者說持續的上升。
當然，8月份開頭最引人注目的，是股票市場的暴跌暴漲，受益於美國債務危機，奧巴馬在一番折騰之後，讓國會順利通過上調國債上限，但是卻被標普評級機構降低信用等級當頭一棒，美國股市以及全球其他股市在8月初屍橫遍野，最多的時候從最高點普遍下跌在10%到20%之間，就連石油貴金屬加幣都一頓狂瀉。
夕子不是經濟學家，所以就不班門弄斧來討論美國國債危機，或者說全球經濟走向。這麽長時間，對於地產前景的觀察，我一直都堅持以下兩個準則：
1. 地產行業長期來看是上升的。這個長期是指5年，10年甚至更長。在長期的發展中，有兩個推動房價上漲的力量：通貨膨脹和人口增長。通貨膨脹是一個自然的現象，隻要在穩定溫和的範圍，就不會對經濟造成傷害。回望過去一兩百年的曆史，錢不值錢在穩定的社會中是定律，那麽房價（實際上是地價）就會一直上升。而人口增長也會推動人口密集的城市房價上升。
2. 房價的變動是緩慢的，所以不要用短線思維去嚐試判斷房價的漲跌。比如最近兩個月房價的下降，如果隔離開來，會嚇死不少不明真相的買家。簡單用7月的45萬9千和5月份的48萬5千相比，下跌了5.3%，用這個同樣的速度來計算，一年會下跌超過30%。然而，事實是，房價在7月8月總會比6月或者5月的最高點要便宜，不隻是今年，過去的10年都是這樣，而往後的9月10月小高潮，又會把房價推高。如果這是股市，那麽我們可以拿捏在這個時間點，低買高賣，賺取利潤，但是房地產作為大件商品，短買短買是不現實的，而且每一間房產的價格並不一定追隨平均價格的變動，因此短期時間的投機並不適用於房地產。
大愛芝加哥啊！–不是IPHONE ，網絡圖片
房地產會有蕭條的時期，在曆史上有過很多房地產行業蕭條的例子，比如說1989年到1993年多倫多的市場，80年代末期日本的市場，1998年香港的市場，2007年到現在美國的市場。這些蕭條的結果是，房價出現超過30%，甚至50%的跌幅，很多地方成為鬼城，參與房地產的各個行業不僅僅是蕭條，甚至出現大規模破產，比如著名的Tridel，就在1989年的風波中幾乎破產清算，最後不得不和政府讓步達成協議，Tridel家族讓出一大部分股權，由政府支持才渡過難關，再比如美國著名的Trump集團，在1989年也出現嚴重的財務危機，幾近破產，最後在熬到經濟複蘇方才打了翻身仗。
這些蕭條其實都有一個重要的背景，就是泡沫太大，難以維持瘋狂的高價格。89年的多倫多，07年的美國，98年的香港，80年代的日本，都出現了曆史上罕見的房地產飆升行情。多倫多從85年到89年，房價差不多漲了三倍，美國2007年比2002年漲了也有兩倍多，日本和香港的瘋狂，還有過去兩三年中國大陸的房價，大家可以上網查詢一下，這些恐怖瘋狂的數據，最後帶來的是泡沫破滅之後的蕭條。
另外一種蕭條，來源於當地經濟的嚴重衰退。08年金融危機最嚴重的時候，作為汽車生產的金三角地區 – 底特律，溫莎地區的房價受到重創，跌幅超過50%，觸目驚心，當地的環境之差，一條街10個房子，8個都在掛牌出售，整個城市死氣沉沉。這類型的蕭條主要原因是當地的經濟打擊，摧毀了就業，摧毀了房價的最基礎，導致房價一落千丈。
從以上兩個蕭條的來源來看多倫多今天的市場，我們會更加容易理解今天我們在什麽地方。首先，房價的上漲速度在過去的10年不可謂不快，平均房價一直維持著6%的漲幅。但是回首多倫多過去三十年，四十年的平均價格變化，6%左右是一個一直維持的速度，不能說現在就偏離了軌道太多。夕子在過去的月度報告中總是提及，希望2011年的房價放慢腳步，不要跑太快了，把泡沫變成危機。而現在的45萬9的平均價格，就離夕子預測的46萬左右非常接近。這個位置的價格水平是讓買家賣家都舒服的平衡點。
而從經濟環境來看，多倫多的就業情況並沒有出現任何的衰退跡象。在2008年底風暴最嚴重的時候，多倫多出現了裁員風潮，把房價在短時間內拉低了10%，但是那是最厲害的一陣向下的力量，而在之後的恢複過程中，價格重新回到了6%一年的增長。
如果現在多倫多出現房價短暫下跌10%到15%，這將是往後十年難得的入市機會，畢竟，移民城市，加上並沒有出現的暴漲泡沫，不能構成房價大幅下跌的基礎，一段小幅的回調，將是買房者的天堂。
正是因為我去了芝加哥治安最混亂的區，在那片全部都是黑人的街道上走走行行；甚至住下來。我的一個長輩住在多倫多的犯罪率最高發的區，JANE AND FINCH；那裏也是我經常去的地方，因為要拜訪長輩。對比同樣兩個治安混亂、犯罪率高發的地方，讓我很驚訝的是，芝加哥的街道和草地的幹淨程度，並不是說沒有垃圾，有的，但是，整體真的比較清潔；不能說芝加哥政府的這個麵子工程做得真是很有力度。
正是因為我去了芝加哥的海灘。芝加哥有個密歇根大湖，我們美麗的多倫多也有個安大略湖。芝加哥的湖邊蔓延非常非常長都是自然環境，綠樹和非常長的供行人跑步的路，政府也明確規劃，不會建樓。不是他們沒有能力或是沒想到建樓，而是他們不想破壞那個美麗的湖濱景色。這一點，我們在多倫多湖邊的時候，見縫插針的售樓處和林立的各式各樣的CONDO，鋪滿了湖岸；我們也有一條湖濱跑步的行人路，但是，那個寬度和芝加哥是不可相比的。
所謂先進不先進，正是第一位留言的人講的那樣，我是自己的個人感受。我覺得，一個城市的文明，除了看高樓大廈外，更要看這個城市的人文環境和城市的發展；多倫多的現在的確發展的非常急速也很好，但是，距離世界一線的城市，還是有一定距離的。
希望多倫多越來越好。
你說多倫多有60萬華裔人口，是指大多倫多地區吧。大芝加哥地區的華裔人口相較恐怕也不惶多讓。