四月的高燒還能燒多久？

每年的春天都是夕子最為忙碌的季節，常常被朋友Complain，幾個星期都不見人影，約出來吃個飯看個戲咋那麽不容易？年年如此，毫無例外。

身在這個行業知冷暖，隔行如隔山，麵對著每天幾乎都有的詢問電話：這房價是不是該跌了？房市是不是冷了？

我苦笑，揮揮手，不解釋，咱先看數據吧——四月的數據，出其不意地創了新高，而且漲幅不小。平均價格達到了創紀錄的47萬7，成交數量比上個月有所減少，但是也維持在9,041間。有產階級滿心歡喜，無產階級對搶offer痛心疾首，怒不能言。市場在不知不覺中，來到了最熱鬧的季節。

在幾個月前，市場人士依然在分析，市場究竟是上漲還是下跌的時候，買方力量隨著開春以來在源源不斷地進入市場，有初次買方的買家，有換房的買家，還有一批從海外來的投資商，新移民。他們在這個不急不慢的地方，追逐著並不多的掛牌的房產。

其實現在的市場並不平衡，不平衡卻是向賣家傾斜。市場可以選擇的房產並不多，賣家並不積極兌現手中的房子，而由於市場不斷在擴大，最近一大批入市的房主並不願意一兩年就退出市場，於是造就了存貨遲遲不能滿足市場需求的現象。

市場參與者在最近幾個禮拜能深刻地感覺到，存貨不足的問題。在兩個月前，買家可以對比兩三個掛牌的房子，花時間和房主爭取較好的價格和條件，而賣家往往比較被動。現在，熱門的區域往往隻有一間房子在掛牌，而隻要房子條件稍好，賣方經紀負責任地做足marketing的工作，都能招攬來足夠多的買家，造成搶Offer的狀態。買家不得不提高買價，取消貸款驗房條件，還要背負著價格問題，不得不在價格上做出讓步。如果參與者太多，往上加的價格還可能被某些不理智的買家推高到誇張的地步。

當然，有一些買家是屬於不得已而為之，比如家裏有小孩了，著急要一個大一些的房子安置新生兒以及照顧新生兒的祖父母等等，但是也有一些買家，由於市場波動，就氣急敗壞，倉促入市，完全不理會市場本身的條件和狀況，反正多一兩萬並不在乎，隻要能拿下這間房就是勝利。

市場在3月份通過貸款收緊政策之後，大家紛紛猜測市場將會有一次調整，當然，也有一批分析家提及2011年下半年將會來到的加息周期，會對房地產市場造成打擊，而打擊的幅度從5%到25%不等，視乎分析家的心情。人心惶惶的買家有的開始觀望，市場確實有過一點點平靜，然而市場存貨不足的現象依然愈演愈烈，到了4月份，成為不可收拾的問題。4月底，可供出售的Listing隻有17,400間，比3月增加了不到一千間，離平衡市場的2萬間還有距離。

所以事實上現階段房價往上跳的原因，主要在於供給不足。2010年，市場處於平衡狀態的5月，6月，市場也基本保持2萬間以上的Listing，但是現在不到1萬8千個Listing，將給予買家很少的選擇，而不得不參與到搶Offer的狀態中。

存貨不足的問題怎麽解決？筆者真的沒有什麽主意。根據經典的經濟學理論，價格上升到一定高度，就會刺激供給上升，從而平衡市場。但是房地產是一個特殊的商品，出售房產的賣家大部分並不是因為價格高而決定掛牌上市，而是因為個人原因而掛牌。在一個正常的市場，願意出售房屋的賣家和願意買入的買家應該保持一個水平，價格上升太快將導致銷售減慢，而不得不降價，價格會回落到正常水平；如果價格下跌，將會吸引買家入市，導致價格回升到正常水平。然而，多倫多不同於普通的市場，原因在於大量新移民帶著現金湧入市場，而每一年的新移民入市之後，短期三五年不大容易馬上轉手出售，導致一大批房屋被沉澱在他們的手中。而他們轉手的頻率慢過本地居民，導致了每一年都會出現存貨不足的問題。

而供給卻並沒有減慢。經濟複蘇，就業改善，這些都是不爭的事實。股市不斷地刷新著新高，大部分的企業都報道著高於預期的盈利，總之大環境一直都是朝著好的方向發展。這個背景下麵，買家在決定下手之後，都會入市，尤其是移民的推波助瀾，使得市場上漲的動力加上了渦輪。

是不是這個現象將會永遠持續下去？當然凡事有個度，如果存貨不足很長時間，將導致價格飆升，出現價格偏離軌道，這樣就是一個非常不好的現象。

筆者從前的文章裏提到過，每年6%的增長速度是多倫多市場的平均速度。而2011年6%的增長速度將會把房價推向46萬。如果今年下半年平均房價維持在47萬，甚至48萬以上，那麽房價將真的虛高，這部分過度的上漲將在往後的一兩年減速來得到修正。如果虛高部分太大，達到5萬，或者10萬，那麽我們就要小心市場的修正產生短期的下跌。

簡單來講，就是如果2012年平均房價飆升到60萬，我們就真的遇到問題了，往後的調整幅度和時間，將會給我們煎熬。但是現在的47萬，也隻能把2011年的平均房價拉到平衡的46萬的水平，這些都在我們預期當中。5月，6月，希望能有多一些Listing出來，把房價維持在正常水平，不要出現大漲，透支未來。