四十萬時代的來臨

雖說這是我們傳統意義上的房產交易淡季，但是隨著聖誕新年的過去，夕子的辦公室的門口開始車馬輻輳、熙來攘往了。很多的客人都是FIRST HOME BUYER,對於這些第一次踏入加拿大房產市場的新人來說，很多人把價格限定設置在45萬以下。在大家的腦海中，45萬加幣的半獨立屋或者TOWNHOUSE,對於一個年輕的家庭，應該可以有很多的選擇。

可是，一段時間的看房旅程下來，發現結果並不樂觀。記得有個客人趴在我的辦公桌上鬱悶地說道，夕子啊，你的電腦是不是壞了，我都出到這麽高的價錢了，怎麽還是沒有房子？也有很多客人對我說，夕子啊，我的好朋友前年買的房子，也就三十幾萬啊？怎麽現在沒這個價位的FREEHOLD了呢？我已經跑到這麽北麵去找了，怎麽還是沒有呢？

夕子每個月都會出一份市場分析報告，這份報告是根據每個月的MARKET WATCH，地產局實打實的數據分析得出的結論；正好，又到月初時分，我們先一起看看這份報告，也許會心裏瞄出一些端倪——

 2010年官方數據：12月成交4千4百間，平均價格43萬4千，成交量比2009年減少20%，成交價格上升5.3%。整個2010年成交8萬6千，和09年基本持平，成交價格43萬1千，比09年上升了9.1%。

最終數據顯示，10年初TD銀行的估計比較準確。TD銀行預計2010年大多地區房價上升8%左右。事實上在年初的上漲狂潮中，市場已經在2月份完成了任務。如果市場持續火爆，2010年將造成暴漲的局麵，泡沫將不可避免。加拿大央行的連續加息以及對貸款政策的調整成功地遏製了上漲失控的局麵，市場在4月份見頂之後，開始進入5個月的調整期，9月份方才在市場自身力量中恢複過來。

從1976年開始的大多市場成交數據來看，以1976年的6萬1千為起點，到現在的43萬，這過去的34年裏平均年增長率為5.9%。期間出現過從86到89年的非正常上漲，房價從11萬在四年內直接跳升到27萬，催生了巨大的市場泡沫。那段時間的虛假繁榮在北美自由貿易協定的大背景下被戳破，大量美國企業撤走工廠，加拿大大量失業給社會造成很大壓力。房價從瘋狂的27萬在之後的四年內直線回落到20萬6千，這段時間是對之前暴漲的一種修正。這個修正維持到了97年，當市場價格與理性的5%～6%的年增長率下的市場價格接軌之後（以1976年6萬1為基數，年增長5.9%，到1997年剛好是20萬5），市場重新步入升途。而這之後的上升就平穩很多，每年的上漲幅度都在5%左右。以97年21萬為基準，到上個月的43萬為止，年平均增長率是5.6%.

從上麵的曆史數據來看，大多地區房地產市場平穩的基準大概可以認為是年增長5%到6%。當某一段時間市場上漲過速，之後將會出現市場滯漲，或者負增長，以進行調解；如果某一段時間市場出現特殊情況的上漲緩慢或者下跌，市場將會在之後出現補漲，將市場平均價格拉回平均線附近。這個方法對市場長期的預測可以有所借鑒。

從市場的價格水平來看，2010年的43萬將成為多倫多進入40萬時代的風向標，也就是說市場很大一部分房屋價格將向40萬靠攏，或者說超過40萬。買家在06，07年看到的三十萬出頭可以買到房的情況將越來越艱難。

獨立屋依然是市場價格領先的先鋒部隊，現在大多地區華人比較偏好的區域中，北約克的獨立屋均價已經超過80萬，列治文山的獨立屋均價也超過60萬，甚至在富豪山莊內，已經非常罕見低於一百萬的房子。萬錦市獨立屋也難求到50萬以下房齡和條件比較合適的房子了。在多倫多的曆史上，幾大豪宅區的獨立屋在過去的幾十年間，價格逐級攀升，在傳統豪宅區比如玫瑰穀，森林山這些區域，雖然從過去的幾十萬一路攀升到現在動輒都是三四百萬的房子，但是在今天依然不乏買家鍾情，並沒有因為價高而無人問津，就是一個好的例子。優秀的社區在未來市場成長的過程中，依然將會領跑其他房型。

半獨立屋和無管理費的鎮屋作為獨立屋的備選，受到了財力不夠的買家的鍾情，價格上升依然有力，而位置好，社區好的半獨立屋和鎮屋，價格往往也不菲。社區已經成為影響房價最大的因素，一些地區的兩臥室鎮屋價格，甚至超過稍偏的獨立屋價格，已經成為常態。

帶管理費的鎮屋在一些社區依然受到周邊環境的困擾，價格上漲乏力。社區居民的構成，社區交通的便利性，社區學校的教育水平都成為了限製這些區價格升值的因素。當然，在某些買家的特殊情況下，比如工作，家庭，購房預算等等限製下，選擇這些價格能夠承受的房產並沒有不好，但是從長遠升值的角度來看，這些房產就不是一個好的選擇。

市中心的高層Condo又是另外一番景象。由於城市化的集中，生活方式的改變，導致市中心房屋需求的不斷上升。市中心雨後春筍般拔地而起的新Condo也隻能滿足購買需求的巨大胃口而已。市中心有特點的樓盤，比如生活尤其方便的社區，靠近學校的社區，靠近金融區，靠近繁華的商業區的樓盤都受到年輕人的瘋狂追捧。這些社區的人群以小家庭為主，崇尚時尚，快節奏，追求簡單和夜生活，對於房屋的大小和家庭並不在意，而往往概念，創意和格調更加能吸引他們。市中心的Condo依然保持著旺盛的生命力，價格以穩定的每年10%逐級攀升，成為金字塔尖的一部分。一些好的社區由於獨特性，價格上升的速度還要再快。

而離開市中心的Condo就要看周邊交通的方便程度和生活方便程度。如果樓齡偏大，交通並不是四通八達，周圍較多低價的出租為主的公寓樓，社區居民比較混雜，這樣的樓盤在過去的很多年裏我自巋然不動，哪管他人上天入地。這樣的樓盤不管居住還是投資，都不是好的選擇。所以Condo樓盤的位置就成為決定Condo價格的定海神針。

2000年初，買家對於40萬的房屋稱之為“貴族房”，往往對於35萬的房屋還憧憬，到了2010年，貴族房應該升格到60萬，而我們將會慢慢習慣40萬的“平民住宅”。那麽到了2015年會是什麽情況呢？我們拭目以待：）