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2012 (60)
2013 (33)
直到秋天來了。
整條街變得異常熱烈而迷人，從街頭開過來，蔓延到街尾都是整齊的火紅。滿樹滿眼紅色的葉子，滿街滿巷讓人怦然心動的魅力秋天。
隻是短短的兩個星期，紅石頭街就變得寂靜而蕭條；葉子隨著幾場秋雨，大片大片地飄落變得枯黃。再次開過的時候，那種蕭瑟和寒冷，讓人有種說不出的落寞。好像剛剛和心愛的人把酒言歡、甜蜜溫存；忽地一下，那個滿眼笑意，有著迷人笑容和溫暖懷抱的人，轉身不見，再也不會回來。
有人在耳邊悄聲地說：當它來臨的時候，不必過於驚喜；當它離開的時候，也不必太過傷心；要知道，潮起潮落，本為常態。曉得它還和你在同一個城市，經曆著同一個四季，聽著同一個電台，行駛在同一條DVP上，就足夠了。
————————————潮起潮落，本為常態
9月份大多地區交易記錄報告發布，起初並不對市場抱有希望，但是結果卻小小意外了一下。9月共成交6310間，比8月多出78間，平均成交價格是42萬7千，比8月上升了4%，同比去年9月份，成交量下降23%，價格上升5%。
上麵的數據可以有兩個方向的翻譯：
1. 悲觀的解釋可以說，現在的市場清淡，交投稀疏，價格虛高，成交量的下降說明買方力量不強，而虛高的價格遲早要回調。
2. 樂觀的解釋可以說，現在市場開始回暖，成交量保持在穩定水平，價格開始回升，市場已經消化了年中貸款收緊和HST的影響，即將重新回到上升的軌道當中。
讀者會開始思考，究竟市場會漲還是會跌？夕子認為，當讀者開始思考，本文的目的就達到了一半，至少強過以偏概全的一些新聞報道。
市場漲跌，其實最終還是回到買賣雙方力量的博弈上來。供求平衡，市場穩定，而供求不平衡，價格就會移動。本文列舉房價會下跌的幾大原因，來討論現在多倫多市場的價格水平究竟是不是合理。
市場價格下跌的幾種可能性：
1. 價格虛高，購買者無力負擔
這一種下跌的可能性是大部分看跌派一直以來認為的。下跌的理由就是，房價比以前高了，所以要跌。當然，隻看到房價比以前高了就判斷會跌是不理智的。房價的過高過低並不是用同比過去價格變化來判斷的，而應該看現在的經濟環境和買家的支付能力。2010年整年注定了是低利率的一年，而目前的環境來看，2011年也會是相對的低利率，所以在支付能力上麵，往後一年的變化都不大。從現在的利率水平來看，平均每10萬貸款的月供在大概440塊（35年還清，利率用4%計算），那麽對於一個40萬的House，首付8萬，借款32萬的月供是1408塊，對於夫婦都有工作的家庭，負擔1400塊的貸款，加上水電氣和地稅，應該不是很困難。
那麽現在的市場上40萬價位的房子是什麽條件呢？這個問題本文不用太多討論，隻是針對家庭收入不是很好的家庭，可以考慮30萬左右的Townhouse，或者稍舊一些的房屋，30萬以內是可以買到3個臥室的房子的。
從這一點來看，支付能力不足導致房價崩潰的可能性非常小。
2. 嚴重失業
這個現象是導致2008年經濟危機的最大主要原因。美國銀行係統的坍塌，收緊了信貸資金，從而勒死了很多企業的資金鏈，同時由於房屋市場的崩盤，收縮了消費，進一步惡化企業的盈利狀況，於是隻能裁員控製成本從而引發大規模失業。危機時期的溫莎就是一個最好的例子。溫莎總人口30萬，而汽車行業的關停每一次新聞報道裏都提到到五千至一萬人的失業，導致溫莎的房價在2008年暴跌了40%。失業這個現象在多倫多2008年也很嚴重，但是2009和2010年的恢複已經讓高速公路和公共交通再一次承擔著早上交通高峰期的極限負載。上班一族應該能體會到2008年下半年上下班高速上開100碼的舒暢，和現在路上動輒1個小時的塞車狀況。
失業最壞的時期已經過去了，現在和未來的兩三年都是恢複期，美國和加拿大的失業率每個月都在遞減，雖然現在依然處在高位，並且有很多短期的就業機會占據了就業人群的一部分，但是並不一帆風順的就業恢複慢慢會改善。
3. 市場泡沫
說起市場泡沫，看跌派是最來勁的，現在市場價格比10年前差不多翻了一番，泡沫把我們包圍著，隨時會爆破，而泡沫爆破的結果是所有買房的買家傾家蕩產，一無所有。這個言論從2000年就持續至今。經曆過1987年泡沫的多倫多人還清楚的記得89年和90年市場蕭條的狀況，大批失業，房價每個月都在下跌，一年下來抹去20%是稀鬆平常的事情，但是他們也應該記得1985年開始房價如火箭般上竄，三年翻倍的激動人心。所以，房價的高低並不是泡沫的成因，而上漲的幅度才是根源。從2000年以來，多倫多市場平均一年不到6%的漲幅都算泡沫，那麽我們這個泡沫積累了60年了，包括房子以外的所有商品都有泡沫，包括大米豬肉蔬菜汽油衣服……這個論調是站不住腳的。
4. 美國經濟崩潰
美國經濟的艱難複蘇，其實是過往透支的結果。現在美國人不斷地用未來的錢還今天的債，吹大了13萬億美國國債。這個債務的償還成為一個全世界的超級大堰塞湖。美國人憑借著最強大的經濟與軍事實力製定規則，讓這個遊戲繼續玩下去，從金融危機過後的股市表現來看，國債泡沫戳破還有時日，隻要股市不倒，美國經濟就不會崩潰，國債洪水就還不會衝到我們家門口。
這個問題要留給美聯儲的官員們去解決。他們幾十年的經驗，比你我都有大筆的辦法去疏導也好，堵漏也好，總之我們不能改變的事情，就放在一邊，反正你我這些小個兒，天塌了自有大把的高個兒頂著呢。我們看一看道瓊斯指數的曲線，就知道現在是風大雨大，還是晴空萬裏了。
市場最後是公平的，並不以人的意誌為轉移。市場向下的力量並不成為氣候，而現階段的各種跡象，都隻表明市場依然會持續恢複，價格在當前的水平是平衡的狀態，期望出現2009年的大漲也不現實，出現2008年的下跌也很艱難。在未來一兩年內，經濟恢複和移民的推動，隻會讓多倫多房地產市場延續過去50年的緩慢上漲的腳步向前走去。
當然，以上四點隻是針對整個多倫多房地產市場，如果個別區域熱炒，或者個別樓盤定價虛高，或者個別單位成交價格遠遠高於市場價，而買家不熟悉市場變化，貿然下手而出現損失，就不是本文可以幫忙的了。
夕子現在住的地方，有一條鄰街，中文名字叫紅石頭，從前並不理解為什麽這條街有這麽一個可愛的名字。
