關於加拿大安省農場的價位和選擇

自從去年末本人發表《投資加拿大農場及農場主移民項目》一文以來，陸續收到了許多反饋。讀者或客戶最感興趣的是，農場到底是在什麽價位？什麽樣的農場比較適合新移民並且可以負擔？如何選擇農場？由於加拿大是一個幅員極為遼闊的國家，各省的農場價格無法類比，因此本文的綜合討論僅限於安省農場。

安省農場的價位相差很大，從十幾萬到數百萬甚至上千萬加幣不等。視農場的用途種類，地理位置，麵積大小，條件設施和住宅建築而定。根據多方研究和考察，我擬出了以下的公式：

農場的價值 ＝ 　 農場種類　＋　生意或配額　＋　地理位置　＋　住宅房屋　＋　農地（英畝數，可耕地麵積，土質，肥力，土地平整程度，等）＋　溫室等設施（控溫係統，灌溉係統等）和農業機具　

由此容易理解，那種內有標準高爾夫球場或高級跑馬場，風光綺麗設施完善的富豪型私人會所型農場，或是那種現代化養雞場或奶牛場等有配額的大型工廠式農場，價格必然高昂，如在數百萬甚至千萬加幣以上。顯然，對於絕大多數民眾，這些昂貴的農場好比是烏托邦。 據統計， 安省平均每個農場的價值是 80餘萬加元。從現實出發，普通移民可以負擔的農場價位應該在這個平均值以下。

農場的價值到底是怎麽確定的呢？與其它種類的房地產一樣，農場有其政府評估價，銀行貸款時的評估價和市場價。對於賣家和買家來說，最重要的是農場的市場價格（ market value ）。這個市場價主要取決於其本身的價值和市場的供需平衡。 農場，是商業房地產的一種，可以從銀行貸款，或可要求賣家做部分回貸。所以，買家需要的隻是農場成交價 35% 左右的首付。由於農場本身可以是商業運作，所以 農場的投資回報或收益應該是：當前的經營收益　＋　還貸款本金的回報　＋　長期性增值的回報。

對於大多數移民來說，追求的是價廉物美。那麽讓我們來看看，花多少錢可以辦多大的事，並分析各種價位的農場對於移民的合適性和可選擇性。

15 萬～ 25 萬的農場 ： 地處偏遠，條件差，一般是荒地，或沒有什麽收益。以牧草種植和放牧為主，往往灌木叢生或為雜木林，或者為山地等。沒有什麽設備。住宅陳舊，或者上麵沒有住宅。土壤本身沒有什麽肥力。可耕地所占比例不大，等。這種農場可能隻適合於國內真正的農牧民，能夠吃苦耐勞，來加拿大墾荒者。不適合書生或葉公好龍者！如果買來申請移民，移民官員怎麽能夠相信，以此能夠安居樂業衣食無憂？如，有人的願望是：想買一個靠近多倫多的 10 萬加幣左右的優質農場。但是，這可能嗎？

25 萬～ 40 萬的農場 ： 一般遠離多倫多，但可能靠近小鄉鎮。經濟效益不高。住宅比較陳舊，或種植牧草，放馬或養羊，或是簡單的休閑型農場，或種植大豆等粗放型作物等，土地不夠肥沃，沒有什麽值錢的設備等。這類農場中，有許多是出租給真正的農民或牧民的。這種農場可能適合於懂得農林牧副漁的移民，因為有潛力可挖，也因為他知道可以幹什麽，不可以幹什麽，買來可以有用武之地。對於那些以買農場申請移民為目的的人，或可考慮。但是，對於這種農場，你不可能強求一買來就會有大的經濟效益。 其實，對於低價位的農場，也可以想的很簡單：以市區一棟鎮屋或半獨立屋的價格就買到一個農場，如果還以這個農場申請到了移民，已經不錯了。

40 萬～ 60 萬的農場 ：這個價位已經有些條件相當好或有明顯經濟效益的農場，很值得移民們購買！其價位也在許多人的可負擔程度內，所以予以重點推介！此價位的農場可能距離多倫多較遠（ 1.5 小時車程或以上），但農場類型比較多元化。如穀物，蔬菜，花卉，果園，養魚場，休閑農場都有。可以有一些值錢的設備，如溫室和農業機械設備等。尤其值得強調的是，有些農場是有現成生意的，如某些花卉農場，有固定銷路，收入穩定，可能有較高的回報。住宅條件也相當不錯，有些甚至可以說是舒適安逸的現代化住房！如雙車庫獨立屋，超過 2500 平方英尺，硬木地板，起居室，大客廳等，四臥室，三浴室，等等。光這棟房屋在市區，起碼就值了 50 萬！

我建議那些不懂得農場經營也沒有農業經驗的人，如果條件允許，盡量買這個價位內的帶生意的農場。可以要求賣家培訓你，很快可以上手。如果買到一個生意穩定，收入良好的農場，豈不是一個聚寶盆？還有什麽可擔心的？已經來到加拿大的企業家移民家，也可以買這類有良好生意的農場來取消移民條件。另外，應該盡量買安省南部所謂加拿大陽光地帶內的農場。

60 萬至一百萬的農場 ：顯然，在這個價位區間的挑選餘地更大，農場的種類也更多。購買者或考慮較大的投資價值，或考慮良好的經營效益，或考慮以享受人生為主。如有些農場距離多倫多相當近（ 1 小時車程以內），從而體現出其位置價值（ location, location and location ） ! 例如某 農場地處大都市郊區，又靠近高速公路或市政規劃帶，由於其被圈入城市發展區從而改變土地用途的可能性較大，其增值潛力較大。一旦農場被圈入規劃區，你就大發了！所以購買這類農場主要是作為土地銀行來儲備的。購買者可以不親自經營農場，住宅和土地都可以出租給農民。這適合於那些實力雄厚的投資移民購買。而如果主要考慮經營，則可以買到一個帶生意的經濟效益良好的農場。 如某農場種植蔬菜和蘑菇以及花卉，位於大湖區小鎮內，前店後場，遠近聞名，供銷暢旺，易經營，高回報，叫價僅為 60 餘萬。還有些農場是以休閑為主。如某農場靠近大瀑布區，位於美加邊境的界河之濱，內有鄉村酒吧和休閑設施。一杯在手，舉目四望， 但見波光粼粼，森林濃鬱，芳草如茵，疑入 夢境， 一派田園風情，甜蜜而寧靜。真是心曠神怡，享受人生啊。這對於那些向往田園生活又腰包充實的人，相信是具有吸引力的。

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朱威， 2009-3-18 於多倫多

發表於加拿大《地產周刊》朱威專欄

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