多倫多華人商鋪投資市場的基本分析

By William Zhu


隨著多倫多‘錦繡中華’商城第二期商鋪的正式上市熱賣，商鋪投資再次成為熱門話題。筆者再接再厲，在此就大多倫多華人商鋪投資市場進行基本分析，希望同行們和讀者參與討論。

1. 購買商鋪者可分為自用經營者（end users）和商鋪投資者(investors)和投資與經營兼顧者.　其中，許多商鋪投資者正是目前的商鋪租客。對於一個新的商城項目來說，成熟的有經驗的自用經營者越多，整個商城‘熱’起來的速度越快。過多的商鋪炒家則會增加投資風險。

2. 商鋪投資的方式：1. 購買商鋪期房，即商鋪投資者從商鋪的開發商手裏購買尚未興建的期房或盡管已經投入運營，但產權依然在開發商手裏的商鋪。相當於買類似於"原始股"的"原始商鋪"。2. 購買商鋪現房（二手購買）：指商鋪投資者從別的商鋪投資者手裏購買商鋪。3. 商鋪租賃再轉租：指商鋪投資者從商鋪產權方直接以比較低的租金將商鋪租下來，再轉租或分租。

3. 誰在開發華人商城？本地西人以及香港人組建的發展商。在多倫多，開發大型商城一般是投資集團的投資行為或資本運作行為，涉及到征地，重新規劃，開通道路，銷售，貸款，融資，拿到建築許可，等等。在項目開發的過程中，由於種種因素可能會不得不延期；也有可能不得不對於商鋪的布局和大小做調整，這都增加了開發難度，因此，具有加拿大本地的開發經驗非常重要。所以，在短期內大陸移民的經驗和財力尚不足以在加拿大參與開發大型商城。

4. 誰在投資商鋪？由於較早地接受了商鋪投資的理念以及具有較多的投資實踐和成功經驗，來自香港的華人對投資商鋪的熱情比較高，也比較果斷，他們是商鋪期房和現房的主要買家或投資者。可喜可賀的是，來自大陸的華人開始一展身手。其中，來自福建的華人體現了比較強勁的集團購買力。可以預料，隨著投資理念的日趨成熟，商鋪會受到越來越多投資者的青睞。

5. 多倫多華人商城和西人（主流）商城的比較：主流商城（如Fairview mall等等）是隻出租不賣型，即由大型開發商開發後，出租給經營者去做生意。所以，在主流商場中，一般隻會有生意的買賣，而不會涉及到物業的買賣。主流商城裏的店鋪麵積大，往往有大型或巨型商店，如Bay或Wal-Mart. 而由於華人偏愛擁有物業，華人商城裏的商鋪是以賣為主的。又由於商鋪的價格昂貴，華人商城內部往往是小商鋪密集型，不利於招徠巨型商店。所以，商鋪密集而沒有巨型商店是目前大多倫多華人商城的鮮明特色。

6. 在華人商城中，購買食鋪的最為踴躍。如在‘錦繡中華’商城中，最為搶手的就是food court 中的鋪位，反映了華人‘民以食為天’的理念。

7. 由於華人的急速增加，華人商城‘熱’的速度會越來越快。一個商場建成後的初期，往往是市場培育期，平均租金水平相對較低，收益可能不太理想。但是，經過長時間的市場培育，通過租戶調整、宣傳推廣、客戶服務等一係列手段，商場的知名度、客流量等都獲得提升，租金水平就會穩步攀升。

8. 目前是開發華人商城的好時機嗎？當然是。大多倫多華人已經近６０萬。華人根深蒂固的生活習性和傳統給華人的商貿活動提供了巨大的空間。而華人社群和主流社區實際上的密不可分也使得其他族裔逐漸接受了華人特色的商城。另外，財力相對雄厚的投資移民和企業移民正踴躍前來，而轉向商貿活動的新移民社群也將會越來越多。一個商城內區區的幾百個鋪位，是很容易消化的。無疑，在大多倫多，更多的華人特色的商城還會被繼續開發出來。

9. 今後應該在哪繼續開發華人特色的大型商城？筆者認為，在萬錦（Markham），然後在列治文山（Richmond Hill）。

曾發表於《地產周刊》2006.  保留版權。如要轉載請注明原作者和文章出處。謝謝！