投資期房要訣：把握VIP Broker Preview 時機

By William Zhu  朱威

房地產投資的話題曆來是眾說紛紜，見仁見智。 “ 歌德 ” 或 “ 唱衰 ” 、樂觀或悲觀、或人雲亦雲、或道聽途說、或堅持己見、或無所適從。見解不同，爭論不休。其實，這都純屬正常。每個人都有選擇自己的生活方式和堅持自己看法的權利。然而，有些事情是屬於客觀的無可爭辯的基本事實。透過現象看本質，明確與這種基本事實相關的投資理念，才能準確把握投資時機。

在 VIP Broker Preview ( 或稱 VIP Broker Event) 期間去買期房，才能夠獲得最大的效益，就是這樣的一個基本事實 。 VIP Broker Preview 是指發展商在公開發售樓盤之前，選擇一些重要的房地產公司 和特別邀請一些優秀的房地產經紀，在特定的時段內（通常是一天或數天），讓他們帶領的客戶以最優惠的價格和條件去優先挑選購買。 所以，投資期房的成功要訣，就是在優秀房地產經紀的帶領下想方設法在 VIP Broker Preview 期間去買到性價比好的期房單位。

有些人對此心存疑問：發展商為什麽要給經紀傭金？這樣一來成本不就高了嗎？如果我自己直接去找開發商買，應該會更便宜啊。或隨便找個經紀去幫我買，不就行了？還需要想方設法嗎？想買的時候去買不就得了？經紀到底能為我做什麽？

筆者在此解答如下： 1. 以最快的速度賣掉樓盤，才符合發展商的最大利益。 VIP Broker Preview 時提供的眾多優惠大大提高了客戶的積極性，可以造成興旺甚至搶購場麵。開局好了，以後也就順利。優秀的房地產經紀們能夠為開發商帶來盡可能多的客戶，極大地提高售房成交率。開發商當然就節省了成本。 2. 你自己去買？當然可以。但是，等你知道時，已經公開發售了，價錢已經漲了。性價比好的單位也被別人挑完了。要使你滿意，發展商的代表得專門陪著你解答你的許多問題。這樣一天接待不了幾個客戶。而大多數人可能還沒有打算買，隻是去了解市場行情的。售樓處通常在空地上，許多客戶找不到，一天也來不了幾個人。如果讓發展商直接麵對客戶，效率能高嗎？成本能低嗎？價格能便宜嗎？事實上，如果沒有房地產經紀的幫助，有些樓盤就不能成功發售。 3. 由於優秀經紀有好的成交記錄，發展商當然會優先讓 VIP 經紀買，另外一些性價比好的單位可能還是供不應求。所以，是要想方設法才能買到！ 4. 一個好經紀會為你提供專業服務，為你把關，以保障你的最大利益。例如，提供曆史數據，比較類似樓盤，進行市場分析和回報計算，幫助你買到盡可能價廉物美的物業，並爭取在合同中加入有利於買家的關鍵性條款等。這就要求經紀誠實可靠、專業精深。下麵分工商業期房和民宅期房來分別舉例說明。

商業期房： 由於商城開發的相對複雜性和特殊性，商鋪的銷售有時存在著比 VIP Broker Preview 更早也更加優惠的試銷階段，以測試市場。而 好鋪靚位，時不我待。 如某著名商城的大堂附近的 靚鋪 和 food court 內的 食鋪 ，在試銷階段便迅速一搶而空。而好鋪位的供不應求就意味著將來有更大的增值空間。事實是，如果在內部認購階段買，價廉物美，靚位任你挑選！有明顯的價格差和增值空間。在 VIP Broker Preview 期間， 是采取用名片抽簽的辦法來決定 VIP 經紀及其客人進場挑選的順序的。在短短 3 天內， VIP 經紀們就賣掉至少 30% 的單位。

工業期房： 價格相當廉宜，其單位價格可為商鋪單位價格的十幾分之一。近年來開發的並不多。筆者認為， 1. 目前修車行的物業基本上掌握在西人手裏，眾多的華人修車行是在出租物業內開辦的。所以，新的車行物業應該是搶手貨。 2. 由於衛生原因和環境因素，挑選到一個好的可以開辦食品廠的物業不容易。如做過化學品倉庫就不適合再做食品倉庫了。所以買一個價廉物美的物業去辦食品廠也是一個好的選擇。

民宅期房： 在好的地段（如 Downtown 金融區和大學區）投資公寓的回報好而穩健。事實上，無論是 City Place 還是 Boutique ，購買踴躍，場麵火爆。性價比好的單位根本就難以買到。但是，功到自然成。事實上，隻有很少的客戶能夠以最優惠的價格剛好買到性價比最好的單位！這需要機緣巧合。

筆者在此強烈推薦幾個最近將會推出的期房項目：

1. 士嘉堡村擴展工程（獨家項目）：餐館物業，食鋪，修車行物業，食品廠物業。增值潛力巨大。難以在市麵買到！
2. 萬錦市中心高級酒店公寓（度假村式物業）（獨家項目）：擁有所買單位的產權，由專業物業公司統一管理出租，可以保證三年內的年投資淨回報（淨收益 / 物業價值） 在 8 ％或以上！（實際的投資回報應該比 8 ％高得多，為 淨收益 / 首付金額）。目前多倫多尚沒有類似的物業， 將會供不應求！
3. College Park 第 3 期公寓（ Young-Bay/College ）：市中心黃金地段，金融區，大學區，回報好，增值快。最適合有孩子上大學或在市中心工作的人士。

心動不如行動！讓我們投資去，投資的魅力將會讓你更加感受到人生的壯美！

曾發表於《地產周刊》第83期, 2006。