商用物業投資：怎樣淘金尋寶？

By William Zhu

隨著經濟實力的逐漸強勁，越來越多的移民朋友把注意力投向了商用物業（ Commercial properties ）這一投資熱點。 自從筆者有關投資商業期房的文章發表以來，得到了許多朋友的關注和鼓勵。所以，本人謹在此繼續有關討論，籍以拋磚引玉。

1. 與商業活動有關的房地產都可以認為是商用物業 。 如商業中心及商鋪，辦公樓， 酒樓，賓館，汽車旅館，停車場，工業廠房，倉庫， 商住兩用房（帶街麵商鋪的住宅），已經規劃的商用空地 等等。

2. 投資物業是當老板！ 如果別人租賃您的物業做生意，那您就是這個老板的老板！他的生意越好，您物業的價值越高。租客是在為您的物業做貢獻。租客買賣生意，還得經過您批準。所以，有機會投資好的物業，就好比有一隻下金蛋的雞！

3. 投資商用物業遠比投資民宅複雜 。商用物業的多樣性、複雜性再加上地點的不同，導致了商用物業單位麵積的售價明顯不同。例如，黃金地段的商鋪和工業區的 倉庫，兩者的 單位麵積的售價當然會有極大差異。即使是同一類型的物業例如商鋪，在不同地段其單位麵積售價也相差明顯，如在大多倫多地區這種差別甚至可達 10 倍。

4. 投資商用物業的用途，可以分：自用，出租，或自用和分租兼顧 。顯然，如果是自用，當然是以生意的需求為主來決定投資何種物業，同時兼顧物業的保值增值潛力。如果是以出租為主，則以投資回報和物業的保值增值潛力為導向。作為投資者，應該主要注重收益率。

5. 好的地點和經商環境決定了旺盛的人流物流，進而決定了好的投資回報和保值增值潛力 。對於商業物業而言，地利更加重要 。數米之遙，人 流物流都可能截然不同。地點的權重遠遠大於物業麵積大小的權重。例如好的地段的一個小小的旺鋪，其贏利和投資回報往往超過較差地段的大商店。

6. 與投資股票類似，投資物業者的風險承受能力決定了其投資策略 。而投資策略沒有絕對的對錯。要想高回報，就得承受高風險。不能承受風險，就隻能平穩掙小錢。 Fair play in market. 所以，要按心理承受能力和財力物力來‘量體裁衣’，量力而行。投資期房？或投資現房？各有利弊 , 也各有非常成功的實例。也許，應該分散投資，即投資期房和投資現房並行。一般而言，投資期房要比投資現房的贏利潛力為大。例如太古廣場的店鋪，從買樓花自今 10 年內價值已經增加 5 倍左右。又如萬錦廣場的一個大店鋪，數年間增值了幾十萬。

7. 要找平衡點，要找潛力‘股’。 成熟的物業往往價昂，其進一步贏利的上升空間也可能小了。所以，最好去尋找和造就明日之星。這就關係到何時何處去淘金尋寶？

8. 何時進場： 如同股票投資，對於投資物業的高手，如果投資策略得當和實力雄厚，任何時候都是好的入場時機。如在牛市時買樓花，在熊市時收購二手低價房（跳樓價最好，哈哈 ）。對於一般投資者，在熊市時以守成為宜。

9. 何處去淘金尋寶： 最大的潛力‘股’是好的商業用地，即地的增值潛力最大。由於安省綠化帶保護計劃限製土地供應，將導致土地價格不斷上漲。轉手之間，地價漲了數倍的實例在多倫多屢見不鮮。當然，對於多數投資者，還是投資物業較簡單易行。筆者認為，基本原則是：好的而又尚未火暴的地段，比較新的物業，較大的價值上漲空間，好的商場，好的開發商，好的管理委員會，跟著好的大戶走 ( 如麥當勞，大統華等 ) ，您就容易美夢成真。

10. 以有限公司股份製形式組織誌同道合者共同投資開發，應該是一個努力方向。

11. 筆者現有若幹很好的商用物業投資目標，歡迎有意投資者來電討論。

曾發表於《地產周刊》2005.  保留版權。如要轉載請注明原作者和文章出處。謝謝！