投資商鋪和民宅孰優孰劣

By William Zhu


‘ 香港房地產業界流傳著這麽一種說法 ——— 投資民宅、別墅是銅；投資辦公樓、寫字樓是銀；而投資商鋪則是金。 ’

作為當前房地產市場上的二大主要投資形式，投資商鋪和投資民宅在許多方麵都有著很大的區別，筆者在此予以對比和總結。
1. 投資類型 ：商鋪投資是以商業房地產市場和商業零售市場為依托來進行的，投資者用商鋪來經商或租給客戶去經商，其投資回報和商鋪的運作經營和管理水平密切相關。而住宅投資主要滿足於投資者或租客的居住需要。
2. 地點和環境： 商鋪對地段和環境的要求比民宅更高。 Location, Location and Location 對於商鋪更是金科玉律！ 除了宏觀地段和環境外，具體位置，商鋪之間的布局和所在樓層都對商鋪有莫大的影響。民宅需要安靜優雅，而商鋪需要人氣鼎盛！
3. 租客和租期 ：客戶在租用商鋪之後往往需要自己出資對其裝修改造，並配備必要的設施和生財工具。由於商鋪租客投入了大量的資金，也需要穩定地長期經營生意，就需要較長的租約去達到其投資回收目標。所以，商鋪的一次租約的租期往往會達到 3 － 5 年，甚至 5+5 年（ 5 年 option ）。並且，商鋪租客的生意越好，其續租約的肯定性越大。而民宅租客從來不會也不被許可去裝修改造房東的房子，一般租期也短。
4. 租金： 商鋪的租金可以用單位麵積（平方英尺） / 年的租金來計算，也可以用月租金來計算。物業主可以要求租客交納 Gross Lease （總租金，全包），也可讓租客隻交納 Net Lease ( 淨租金 ) ，然後讓租客自己去交納其它種種費用（如 T.M.I.- 稅，管理費以及水，電，氣，保險等）。商鋪每年的租金漲幅會在租約中逐年規定，在續租約時租金漲幅則會隨行就市，不受政府限製，故漲幅可能相當大。而民宅一般是以月租金來計算，租金中往往包括管理費或水，電，氣等，每年的租金漲幅都要受到政府限製。所以商鋪的租金收益一般比民宅為高。
5. 管理 ：出租商鋪比出租民宅更易於管理，事實上隨時可以去 ‘ 檢查 ’ 您的物業。商城管理部門會管理您的物業，商鋪租客也會悉心照看您的物業。而進入租客的民宅承租空間 ‘ 檢查 ’ 是需要提前通知的。
6. 價位： 商鋪的價位相差極大。不同的地段，不同的商城，是否是街麵上的商鋪或高級商貿大廈的底鋪，是否是地下鋪，顯然都極大地影響到商鋪的價位（以平方英尺計）。在多倫多這種差別可達 10 倍或以上（如從 $150/sq.ft 到 $1900/sq.ft ）。有些商鋪的價位以寸土寸金來形容也不為過。即使在同一個商城內，商鋪的價位也隨位置（離大門或大堂的遠近）和可視性或 ‘ 曝光率 ’ 有明顯差別。當然，商鋪的價位的差別往往反映了其回報的差別。 ‘ 寸土寸金 ’ 常常和 ‘ 日進鬥金 ’ 相對應。而一般民宅的價位差就相對小得多（如公寓大約從 $150/sq.ft 到 $350/sq.ft ）。
7. 利益 ：商鋪生意和物業的價值往往是利益一致的。商鋪的生意越好，租客的投資回報越好，則物業主的投資回報會水漲船高，商鋪本身的升值也會越大。如果生意興旺，商鋪的價值會隨著時間越來越高。而民宅租客與物業的利益往往不一致。如果民宅主要用於出租物業或租客過多，容易被損耗，則該民宅的升值性會深受影響。另外，如果商鋪租客欠租，有關法規允許物主可以封門和扣押租客的生財工具，不讓租客做生意。而民宅租客欠租時，物主（房東）不得扣押租客的個人物品。如果在冬天孕婦或殘疾人欠租，房東是不容易處理的。
8. 供需平衡 ：西人的大 Mall 裏商鋪是隻租不賣的。所以從物業投資的角度來看，多倫多房地產市場上商鋪是供不應求，在許多地點是有價無市的。這就決定了好地點的商鋪的保值性好 , 升值空間大。 而住宅的供應則相對比較飽和。
9. 出租合法性： 商鋪當然可以出租。而除了 duplex ， triplex, 或其它法定多層出租物業外，大多數住宅在法律上是屬於 “Single Family Residence” ，即不適合分租的。實際上，很多民宅的地下室單元都不容易達到法定的對於出租的防火，保險或安全要求。
10. 贏利模式 ：從長期投資的角度來看，成功的商鋪置業投資可獲得保值，增值，出租收益和自用經營獲利的目的。而住宅投資主要是自住，保值和增值，出租收益一般次要。
11. 投資回報 : 商鋪的投資收益率即投資回報率明顯高於住宅，在目前多倫多房地產市場，住宅投資收益率約為 3-6% 左右，商鋪的投資收益率一般約為 7% ～ 10% ，其增值空間更大。記住：小金豆式的商鋪往往比大而無當的商鋪回報好。如太古廣場的商鋪， 10 年前買期房時的 145 sq.ft 商鋪隻需 6 萬左右，現在普遍以 20 餘萬甚至 30 萬成交。而買期房時 435 sq.ft 商鋪不過花 20 餘萬，現在有些已經賣到 80 萬以上！這還隻是賣物業，沒有包括生意！其出租收益也明顯比投資住宅公寓要好得多。如 145 sq.ft 商鋪的淨租金即可收到 $2000/ 月左右。相比之下， 20 餘萬的公寓的租金扣除管理費物業稅後一般不超過 $1200/ 月。
12. 投資風險： 無需諱言，投資商鋪一般比投資民宅更具風險。如新商鋪剛開始可能 ‘ 淡 ’ ，出租收益率可能不理想。如鋪位不好甚至難以找人承租。而民宅起碼可以自住。商鋪的貸款利率一般比民宅為高（如高一個百分點左右），等。但正因為較高風險才會有較大的回報！這世界上沒有十全十美的事。如買成熟的當前回報好的商鋪風險雖小，但價位就高，進一步的增值空間可能也小。當然，風險是應該和可以盡可能規避的，盈利和增值空間也是需要考慮的。這就需要尋找一個投資平衡點。
13. 投資的難度： 要想達到較高的回報率，對商鋪投資者的眼光，能力和風險承受能力都有較高要求。顯然，住宅投資的難度相對較低。 為保障投資者的利益，和一位誠實可靠專業精深的房地產經紀合作是投資者的明智選擇。

曾發表於《地產周刊》2006.  保留版權。如要轉載請注明原作者和文章出處。謝謝！