有關商鋪物業的若幹問答

By William Zhu



問：好的商鋪物業有哪些特性？

答： 1. 首先要考慮到交通便利，人流易達 , 人氣鼎盛，所以，位於黃金地段的低層商鋪（底鋪）是最佳的商鋪。一樓商鋪當然要明顯好於二樓的鋪位。 2. 人流量大，而且檔次高。如休閑購物人流的商業價值要遠遠高於交通人流。 3. 周邊商業已經或者預期成勢，周邊經商環境可以匯聚重要的客源等。 4. 商鋪平麵結構好，格局方正以便於店堂布置。最好是 corner 的有兩麵玻璃牆的鋪位，有較寬的門麵以便於接觸顧客。 5. 首先應該選擇臨街或者盡量靠近出入口或大堂的鋪位，即鋪位的曝光率要高。 6 . 商鋪經營的換手率低。 7. 商城的管理 好。 8. 商城的整體設計合理，有利於聚集人氣和吸引客流，等。

問：買商鋪期房好，還是買現成的商鋪好？

答： 難說，各有利弊。關鍵是看所在的地段和位置，還要看個人需求。一般說來，現成商鋪經過了一段時期的市場培育已經成型，買來就可以用，可以觀察到其客流量和經營狀況，可以知道其租金水平或其它有關的財經資料，容易估計其回報率，風險較小，但一般價昂。而同樣地段的商鋪期房則需要一段時間以待其建成，風險相對較大，但價格會相對便宜，增值空間當然也比較大。

問：多倫多的商鋪產權是怎樣的？

答： 是永久性擁有的。商城本身是一個大的商用共管物業 (Commercial Condominium) 。所以，商鋪的買家擁有所買商鋪單位（ unit ）內的 100% 的產權，此外還與其它買家共同擁有商城的所有公共部分（如大門，華表，外牆，大堂，過道，停車場等）。而且，每個單位擁有的公共部分的份額 (share) 和權益是一定的（例如為 0.16556% ）。而權益和責任往往是均等的，這也正是繳納管理費的主要依據。

問：為什麽一棟 1500 平方英尺的鎮屋才價值２０幾萬，而一個 150 平方英尺的商鋪就可能需要２０幾萬？

答： 商城和商鋪一般建在交通要道的好地段，地價高昂，建造成本昂貴，以‘寸土寸金’來形容也不為過。而且，商城的大門，華表，外牆，大堂，過道，停車場內大量的車位等等的巨型成本和費用，當然都是由各個商鋪來分攤的。

問：商鋪期房交付使用時裝修好了嗎？

答： 沒有。在多倫多，商鋪期房交付使用時是‘毛坯房’，還需要買家或租客根據自己的經商需求來裝修。水，電，氣和有關儀表的安裝連通都可能需要另外計費。

問：商鋪期房交付使用時可能還需要什麽費用？

答： 可能需要的費用有：律師費，土地轉讓稅，政府征收的開發費和教育費（如果有的話），水，電，氣和有關儀表的安裝連通費（視需要而選擇），裝修費，等。其實，民用公寓期房在交付使用時，也要交付某些類似的費用。

問：租商鋪時為什麽會需要‘頂手費’？

答：商鋪的裝修及其費用等，是由生意經營者或商鋪的租客負責的。這筆費用一般稱之為‘ Leasing Improvement ’。如果物業主裝修好了商鋪再出租，可以要求租客交付這筆裝修費甚至安裝連通費。如果現有的租客轉讓其租約及其權益給新的租客，也可以要求承讓者交給他這筆他已經交付的費用，即‘頂手費’。這是經商的成本費用之一。

曾發表於《地產周刊》2006.  保留版權。如要轉載請注明原作者和文章出處。謝謝！