多倫多地產時空
多倫多房地產投資家園。人生如夢，歲月如流, 世事如棋，地產如磐。堅定不移地走穩健投資房地產致富之路。 :)
正文
By William Zhu
堪稱大多倫多華人商城‘一哥’的太古廣場(Pacific Mall)，即將迎來其開業十周年的慶典。它與城市廣場並肩而立，雄踞於士嘉堡與萬錦市最興旺交匯處，以與傳統唐人街截然不同的新型形象，在北美大地上顯示了華人強勁的經濟實力和獨特的風采。
放眼大多倫多商界，近10年以來開發的華人商城或商場，大大小小，林林總總，已有70餘處之多（參考明報‘地產金頁’資料）。其中，太古廣場的人氣鼎盛目前是首屈一指的。每到節假日或周末，太古廣場內總是摩肩接踵，人流洶湧。由於人氣旺，效率高，太古廣場商鋪的投資回報和價位都一直在創造曆史新高。太古廣場為何如此火爆和成功？有無規律可循？筆者試圖在此總結一二。
1. 黃金地段，氣勢宏大。對於商城而言，Location, location, and location更是首要因素。太古廣場位於士嘉堡與萬錦市交匯處，無論從萬錦市南下，還是從士嘉堡北上，或從北約克西來，都很便利。而太古占有的闊大地塊，更給予其虎踞龍盤之勢。
2. 規模名氣，一哥氣概。太古廣場的規模目前號稱華人商界第一。規模效應，帶來名氣，這個‘最大’的本身就是最好的廣告。太古廣場即可供一家老小流連數小時。而相鄰的城市廣場，連同其內部的兩大華人超市，與太古廣場共同構成了一個比較完整的商圈。僅此，就遠比那些規模不夠大的商城更具吸引力。
3. 室內商城，四季皆宜。多倫多每年長達５個月的雪季，給商貿活動帶來了不便（當然，專門針對冰雪的生意除外）。天寒地凍的日子裏，那些規模比較小的半露天的購物商場（plaza）一般隻能吸引附近的人群以及某些固定的客戶。在漫長的冬季裏，隻有溫暖如春的大型室內商城，才能讓人們悠然自在地休閑購物，從而吸引廣泛的人群紛至遝來。
4. 市場培育，日益成熟。在太古廣場開業初期，生意比較清淡，收益可能不太理想。其實這是任何一個商城都必須經曆的正常的市場培育期，或‘耕耘期’。經過若幹年的市場培育，太古廣場的知名度和客流量等逐步提升，租金水平和收益也穩步攀升。目前，太古已經進入了成熟的‘收獲’期，生機勃勃，繁榮昌盛。還有一個特殊的因素是，華人移民的急速增加給太古提供了更多的客源。
5. 永遠開放，效率超群。如同絕大多數華人商場，太古廣場是一年365日都開門的，而且每日的經營時間也長。而主流的西人商城，每年至少有十幾日是不開門的，平時的開門經營時間也比較短。在法定的節假日裏，人們如果要購物，除華人商城之外幾乎無處可去。這就決定了華人商城內的店鋪可以用較長的經營時間去得到較高的營業額。
6. 購物環境，群體效應。人氣鼎盛，就容易人財兩旺。你買我買大家買，就容易激發購物欲。華人店鋪往往小型化，多種多樣，貨物齊全，琳琅滿目，充分提供了購物選擇。所以大型華人商城可以用‘一站式服務’的效果吸引廣大消費人群。
7. 華人特色，悠悠鄉情。太古的商鋪，基本上由華人經營。貨物大多數來自中，港，台等地，帶有鮮明的大中華特色，至少在祖居地是時尚流行的，也往往更適合華人的審美觀和消費觀，適用，實用，而且，往往價廉物美！試問，作為第一代移民，誰能在心裏沒有濃濃的鄉情？又有誰，能夠完全脫離大中華的文化影響？還有誰，能夠拒絕色香味具全的中華飲食？在華人商城內，不消費都難！對於許多華人來說，華人商城是西人商城不可替代的另一選擇。這些，都確保了華人商城長盛不衰的必然性。
8. 華人經營，語言無礙。在華人商城內，華語是主要通行語言，這就給許多移民經商者提供了便利。要知道，作為移民，不是每一個人都能夠做到英文流利的。這就決定了一些華人經商者隻能以在華人圈內部經營為主。事實已經證明，華商主要以華語在北美華人圈內經商也可以大獲成功！
當然，如同許多人指出的，太古廣場等華人商城還有許多可以改善之處，如購物環境的更加優雅化，娛樂設施不足，沒有大型名店，等等。但是，經商環境的‘完美化’必然要以經商成本（如管理費等等）的提高為代價，隨之會帶來貨物的價格升高（例如Bay等名店的優雅購物環境決定了其貨物必然比較昂貴）。所以，華人商城恐怕隻能定位於走中價路線。
總之，在黃金地段或華人聚居區的重要的交通路口，發展大型的室內商城，內部商鋪小型多樣化，經營中華特色的價廉物美的時尚流行適用實用的貨物，增加娛樂設施，並走中價路線，可能是華人商城的成功之道。
筆者認為，目前正在熱賣的‘錦繡中華’商城就借鑒了此成功之道，除了一樓和二樓的商鋪之外，明顯增加了娛樂設施。其三樓的大型會議展銷中心實際上也可用作大型的娛樂演出中心，而其二樓的‘青年中心’更是青少年的樂園。‘錦繡中華’能否後來居上，取代太古廣場的‘一哥’地位？讓我們拭目以待。可以預料和肯定的是，建成後的‘錦繡中華’將與太古廣場和城市廣場交相輝映，三足鼎立，相互促進，共同繁榮，在北美構成一個完整的新型的‘Chinatown’（筆者建議，可以命名之為‘金三鼎’中國城）。
堪稱大多倫多華人商城‘一哥’的太古廣場(Pacific Mall)，即將迎來其開業十周年的慶典。它與城市廣場並肩而立，雄踞於士嘉堡與萬錦市最興旺交匯處，以與傳統唐人街截然不同的新型形象，在北美大地上顯示了華人強勁的經濟實力和獨特的風采。
放眼大多倫多商界，近10年以來開發的華人商城或商場，大大小小，林林總總，已有70餘處之多（參考明報‘地產金頁’資料）。其中，太古廣場的人氣鼎盛目前是首屈一指的。每到節假日或周末，太古廣場內總是摩肩接踵，人流洶湧。由於人氣旺，效率高，太古廣場商鋪的投資回報和價位都一直在創造曆史新高。太古廣場為何如此火爆和成功？有無規律可循？筆者試圖在此總結一二。
1. 黃金地段，氣勢宏大。對於商城而言，Location, location, and location更是首要因素。太古廣場位於士嘉堡與萬錦市交匯處，無論從萬錦市南下，還是從士嘉堡北上，或從北約克西來，都很便利。而太古占有的闊大地塊，更給予其虎踞龍盤之勢。
2. 規模名氣，一哥氣概。太古廣場的規模目前號稱華人商界第一。規模效應，帶來名氣，這個‘最大’的本身就是最好的廣告。太古廣場即可供一家老小流連數小時。而相鄰的城市廣場，連同其內部的兩大華人超市，與太古廣場共同構成了一個比較完整的商圈。僅此，就遠比那些規模不夠大的商城更具吸引力。
3. 室內商城，四季皆宜。多倫多每年長達５個月的雪季，給商貿活動帶來了不便（當然，專門針對冰雪的生意除外）。天寒地凍的日子裏，那些規模比較小的半露天的購物商場（plaza）一般隻能吸引附近的人群以及某些固定的客戶。在漫長的冬季裏，隻有溫暖如春的大型室內商城，才能讓人們悠然自在地休閑購物，從而吸引廣泛的人群紛至遝來。
4. 市場培育，日益成熟。在太古廣場開業初期，生意比較清淡，收益可能不太理想。其實這是任何一個商城都必須經曆的正常的市場培育期，或‘耕耘期’。經過若幹年的市場培育，太古廣場的知名度和客流量等逐步提升，租金水平和收益也穩步攀升。目前，太古已經進入了成熟的‘收獲’期，生機勃勃，繁榮昌盛。還有一個特殊的因素是，華人移民的急速增加給太古提供了更多的客源。
5. 永遠開放，效率超群。如同絕大多數華人商場，太古廣場是一年365日都開門的，而且每日的經營時間也長。而主流的西人商城，每年至少有十幾日是不開門的，平時的開門經營時間也比較短。在法定的節假日裏，人們如果要購物，除華人商城之外幾乎無處可去。這就決定了華人商城內的店鋪可以用較長的經營時間去得到較高的營業額。
6. 購物環境，群體效應。人氣鼎盛，就容易人財兩旺。你買我買大家買，就容易激發購物欲。華人店鋪往往小型化，多種多樣，貨物齊全，琳琅滿目，充分提供了購物選擇。所以大型華人商城可以用‘一站式服務’的效果吸引廣大消費人群。
7. 華人特色，悠悠鄉情。太古的商鋪，基本上由華人經營。貨物大多數來自中，港，台等地，帶有鮮明的大中華特色，至少在祖居地是時尚流行的，也往往更適合華人的審美觀和消費觀，適用，實用，而且，往往價廉物美！試問，作為第一代移民，誰能在心裏沒有濃濃的鄉情？又有誰，能夠完全脫離大中華的文化影響？還有誰，能夠拒絕色香味具全的中華飲食？在華人商城內，不消費都難！對於許多華人來說，華人商城是西人商城不可替代的另一選擇。這些，都確保了華人商城長盛不衰的必然性。
8. 華人經營，語言無礙。在華人商城內，華語是主要通行語言，這就給許多移民經商者提供了便利。要知道，作為移民，不是每一個人都能夠做到英文流利的。這就決定了一些華人經商者隻能以在華人圈內部經營為主。事實已經證明，華商主要以華語在北美華人圈內經商也可以大獲成功！
當然，如同許多人指出的，太古廣場等華人商城還有許多可以改善之處，如購物環境的更加優雅化，娛樂設施不足，沒有大型名店，等等。但是，經商環境的‘完美化’必然要以經商成本（如管理費等等）的提高為代價，隨之會帶來貨物的價格升高（例如Bay等名店的優雅購物環境決定了其貨物必然比較昂貴）。所以，華人商城恐怕隻能定位於走中價路線。
總之，在黃金地段或華人聚居區的重要的交通路口，發展大型的室內商城，內部商鋪小型多樣化，經營中華特色的價廉物美的時尚流行適用實用的貨物，增加娛樂設施，並走中價路線，可能是華人商城的成功之道。
筆者認為，目前正在熱賣的‘錦繡中華’商城就借鑒了此成功之道，除了一樓和二樓的商鋪之外，明顯增加了娛樂設施。其三樓的大型會議展銷中心實際上也可用作大型的娛樂演出中心，而其二樓的‘青年中心’更是青少年的樂園。‘錦繡中華’能否後來居上，取代太古廣場的‘一哥’地位？讓我們拭目以待。可以預料和肯定的是，建成後的‘錦繡中華’將與太古廣場和城市廣場交相輝映，三足鼎立，相互促進，共同繁榮，在北美構成一個完整的新型的‘Chinatown’（筆者建議，可以命名之為‘金三鼎’中國城）。
曾發表於《地產周刊》2006. 作者保留版權。如要轉載請注明原作者和文章出處。謝謝！
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William Zhu, 朱威，電話: 416-821-5817 wzhu@trebnet.com
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