投資房地產，百萬不是夢

房地產曆來被認為是真正的財產（ Real Estate），房地產投資無疑是通往財富之路。 我們移民來到加拿大，當然是為了更好的人生。安居置業致富，是我們必須實現和沒有理由不去實現的奮鬥目標。無數事實表明，在加拿大不管您從事何種工作，隻要您願意努力奮鬥、勤儉節約、方法得當，若幹年過去，您必定可以安居置業。 房地產投資其實是人人可以為之的，一生中賺得百萬加元的不動產，對於大多數人都應該不是夢想。

要想成功地投資房地產，第一要有良好的心態，第二必須提高自己的財商，第三是懂得成功的投資策略，第四是積極實踐。 要有決心和信心。 相信上帝、相信自己、相信加拿大。 筆者體會到，我們的智商或許足夠，但財商和膽商卻嚴重不足。而由於財商和膽商的不同，即使在同樣的經濟條件下，若幹年後在生活質量上必定會有巨大差異。所以，我們要有意地學習他人的成功投資經驗，讓自己生活得聰明些和容易些。 多動動腦筋。靜下心來。觀察別人為什麽能夠活得悠遊自在？

縱觀大多倫多房市，見證了眾多的投資實例，筆者有諸多感慨： 1. 最近發布的 Markham 新市中心的發展規劃是令人歡欣鼓舞的。在未來的 10 年裏那兒將要開發大量的樓盤，其中有 Condos ， Townhouses ， Houses ， Plazas ， Indoor Malls ，和 Industrial Parks ，這必定會利好整個大多倫多的房地產市場。因此投資大環境是前途光明的，機會大量存在。 2. 大多倫多的土地資源和商業樓盤，很多都掌握在猶太人手中。他們是房地產博弈的高手。許多年以前，他們就視野宏大，井井有條，行兵布陣，搶占先機。帶來的回報極其豐厚。 3. 香港同胞則主導了華人房地產投資開發的市場。 近 10年以來大多倫多開發的華人商城或商場，大大小小、林林總總，已有70餘處之多，顯示了華人強勁的經濟實力和獨特風采。許多新盤正在策劃或實施之中。4. 隻要是長期投資或自住，即使房市波動也不會有多大影響，因為長期來看房地產一定增值！隻要懂得怎樣規避風險，投資房地產就一定可以致富！投資房地產造就了許多財富英豪，更保證了無數家庭的幸福安康。 5. 投資房地產必須多元化或組合化，以規避風險和保證效益最大化。 6. 應該以合股的形式去共同投資，以分散風險和提高效益。

筆者建議的投資策略是： 1. 首先買民宅自住或 自住兼分租。在適應環境調整好心態以後，隻要經濟情況允許，就要果斷買房。不需要等到籌齊 25 ％以後才買，因為你攢錢的速度還不一定比得上房價上漲的速度。所以，隻要拿得到貸款，你就應該早買。如果經濟不太寬裕，就以買自住分租皆宜的房屋為好。 2. 充分利用 Credit Line 或現有房屋做 Re-financial 去拿到投資第二棟物業的首期，再盡量貸款。由於樓花（或稱期房）的增值潛力較大，建議在好地段投資樓花（公寓或新屋或商鋪均可）； 3. 要及時調整。將自住房賣出是不用交增值稅的。所以，你可以過若幹年就賣出一棟‘自住房’套現，增值後賣出，拿到一筆錢，然後再拿去投資回報更好潛力更大的物業或生意。 4. 滾動發展，逐步做大：一般在付出首期後，投資房可以收支平衡甚至還有現金流，可以維持正常運作，以房養房。以後省下來的錢和房屋抵押後拿到的錢又可以投資，所以完全可以穩步做大。 5. 房地產投資也應該多元化或組合化：住宅，樓花和商鋪都要有。關鍵是選擇增值潛力大回報好的項目。如此下去，在 10 ～ 20 年內，擁有 3 － 5 個房地產。在退休後，一共擁有百萬級或以上的不動產，是完全可能做到的。

這裏的投資要點是：一定要充分利用貸款融資的杠杆作用。隻要投資回報率大於了貸款利率，你實際上就從銀行這個鐵公雞身上拔了毛。根據供需關係或回報潛力來選擇投資物業。隻要是供不應求的物業，投資回報和增值潛力就會比較好。建議你的投資中至少有一個商用物業。投資商用物業的主要好處是回報一般比住宅高而穩定；商用貸款可作為費用在投資收入中扣除。

投資實例１： 1999 年趙先生和趙太太在北約克買了一後複式半獨立屋，當時成交價為２５萬餘。自住和分租。 2004 年以３５萬餘賣出。隨即以４ 9 萬餘在列治文山買一獨立屋（現市場價已超過 60 萬）。 2005 年，以 Credit Line 在 Downtown 買一公寓樓花 (2 bedroom Apt) 。 2006 年，以現有房屋抵押出 16 萬餘作為首付，買了一間價值 45 萬的生意興隆的小餐館物業，出租的穩定回報可達 10% 。

投資實例２： 2000 年張太太在士嘉堡買了一半獨立屋，當時成交價為２１萬餘。自住和分租。 2002 年以 1 萬餘首付買一商鋪樓花（當時賣價 18 萬餘）。 200 ４年張太太在建好的商鋪內開一發廊。 2005 年以小孩名義買一鎮屋出租。 2006 年，張太太以５萬餘賣掉發廊生意，另以２８萬餘賣掉商鋪物業。現正準備和人投資合開超市。

投資實例３： 1997 年某投資公司（若幹人合夥）以首付 4 萬餘買入太古商鋪２間（當時價值共 14 萬餘 , 目前價值共 59 萬餘），出租回報 8.2 ％。 200 １年，分４次共籌集 80 萬作為首付買入一小型 Plaza 的樓花 ( 當時價值 350 萬 ) ， 2003 年建成後出租，回報 9% 。由於位置好，該物業增值很快。最近已經以５２０餘萬賣出 ( 投資８０餘萬，淨回報在 160 萬以上 ) 。

作者本人正在房地產投資的積極實踐之中，通曉大量的投資機會，已經幫助許多客戶踏上了成功致富之路。願意以自己的專業知識和實踐經驗和大家交流，並真誠希望大家通過房地產共同致富。

作者朱威。曾發表於《地產周刊》第 90 期

作者保留版權。如要轉載請注明原作者和文章出處。謝謝！