導致房屋漲價不是泡沫而是背後的經濟價值增值

誰是誰非任評說

我們這兩年房價暴漲，就有一大堆的專家學者在呼籲所謂的房價的泡沫，但是他們有意或無意的忽略了背景中的經濟因素。

對於房價的暴漲，背後的經濟因素我們按照價值規律是必要的勞動時間，對於我們所在的土地和城市，我們要享受現在的好生活，要付出多少我們看不到的價值呢？

我們以北京為例，在宏觀上以一個城市為整體來看，操控這個城市的政府就相當於一個大的開發商，這樣就便於進行宏觀分析了。

所有居住在這個城市的人們，我們把基本的受益麵鎖定在1000多萬人左右，不計算農村人口和大多數外來人口，北京的人均居住麵積大致為15-20平米，也就是總量2億平米的房屋，這2億平米作為分享城市整體投資的基數。

現在北京以及中央政府對於地區的投資，有多少轉化為了地方的土地價值的增加呢？我們下麵逐一進行列舉：

首先是地鐵和道路，北京的地鐵已經投資和將要投資的地鐵是5000億元左右，地產有一定的超前性，規劃中的地鐵也應當計算；同時道路的投資也超過2000億元。地鐵的車票隻能滿足地鐵的運行（即車輛和電費等）費用，投資是與道路一樣要反映到土地的增值中。這些就相當於開發商建造了非常好的小區道路。

其次是北京投入的拆遷費用，每年北京的拆遷支出就超過1000億元，這幾年起碼也有5000億元，拆遷的成本是要記入土地的成本之中的。

再次就是北京的文化建設，僅僅是那中南海前的蛋，每個座位成本就達到75萬美元，還有為了奧運大量建造的場館，總投資超過2000億元。這些設施的門票也就是設施的維持費用，這相當於開發商為業主建立了非常豪華的會所，這些也要反映到土地的增值中來。

還有就是教育衛生的投入，北京的大學集中，醫院雲集，這些機構都帶有強烈的福利性質，相當於開發商為業主建立了非常好的社區醫院和學校，肯定要反映在房價中，這些教育衛生的投入幾年來也超過3000億元。

再有就是政府的各種福利補貼，比方說控製物價、社保和低保、低價的公交車票、廉價的供暖和燃氣水電等等，這些相當於開發商補貼了物業費，物業費低的背後肯定也要房價體現，幾年來政府的這幾方麵的補貼也超過1500億元。

又有的就是北京的公園和綠化、環境保護建設，這相當於開發商在建設社區環境，北京的綠化投資非常大，拆建綠化隔離帶投資極大，同時還有就是為了治理風沙的防護林建設，還有就是汙水處理、給水市政等等的建設，幾年間投資也不少於1500億元。

另有一點非常重要，就是開始的高度輪軌和高速公路建設，這相當於小區的周邊道路建設，中國以北京為起點的高速鐵路和公路投資超過萬億，北京得到的價值應當不少於2000億元。

最後就是在北京政府外，中央的各個部委、黨政事業機構和軍隊也在自己所屬的土地上投入巨大，保守估算幾年下來也不少於3000億元。

以上總計就達到了2.5萬億元，除以受惠的2億平米的房屋麵積，那麽這些投入導致每平米的補貼投資達到了12500元，這是平均的結果，相當於平均房價要上漲12500平米才與內在價值的增加相符合。

而且這裏還沒有考慮物價上漲的通貨膨脹的因素，近兩年物價實際上漲超過50%（不要隻看政府的統計），那麽漲11000元還差了50%，如果計算這個50%，就要有20000元每平米了。而目前北京的平均房價才10000左右，離經濟的價值增長還差很多，如果算上這個增值和北京以前的平均房價相加，北京合理的平均房價應當達到25000元左右。

對於其他城市，雖然沒有北京這樣的大投資和奧運會，但是這些城市分攤的基數很小，也就是說北京以2億平米為基數，而一個縣城還不到100萬平米，一個縣道路等基礎建設投資10億，平均房價就應當漲1000元，而中國是一個全麵建設的時期，發達國家已經建設完畢，近10年類似的新的投資基本沒有，所以僅僅從這些建設使用的鋼鐵來看，中國的鋼鐵產量不但位居世界第一，而且超過第二到第六的國家產量之和。

有可能很多人會說這樣的房價中國的老百姓承受不了，但是承受不了不是泡沫問題，市場承受不了相當於開發商建造了非常昂貴超前的房子，這些是有成本支撐的，開發商降價銷售後如果賠本就不會有人再造了，市場的需求一定要讓價格回到成本價位以上的，這就是與泡沫的本質不同。如果出現這樣的情況，就是相當於開發商的政府在建設中的超前，或者用一個時髦的話說就是政府的政績工程搞的過分了，政績建設超過經濟的承受能力，因此政府的經濟學者寧願說是泡沫也不提背後的經濟原因。

中國的問題不提背後的經濟因素是因為利益分配的問題，比如：很多國家象地鐵這樣的投資建設是需要獲益開發商承擔成本的，但是中國沒有，誰拿到地鐵邊上的土地誰發大財。所以這裏提供了中國最大的權利尋租的場所，也是老百姓民怨之所在。