近期房價的假摔嫌疑

誰是誰非任評說

現在房價回調的聲音越來越大，似乎房地產馬上就要崩盤了，但是仔細分析起來，這樣的趨勢還是有距離的，現在房價是一路上漲，適當的調整很正常也很需要，到價格拐點應當有很多的推動才對。

首先房價的支撐就是物價的上漲，通貨膨脹的趨勢不改，絕無房價獨降的可能；其二是耕地不能占而拆遷成本大增，新增建設房屋成本相當高已經沒有空間；再者就是中國的城市化進程不能扭轉，大量的人口需要進城，房屋的需求旺盛；最後就是政府讓房地產降價對於政府的利益也損害巨大。

而現在的土地交易價格確實降低了，這裏麵有明顯的給政府博弈的味道，因為第一要給政府麵子，政府調控這樣緊，沒有實際的下降，政府麵子是下不來台的，這樣的結果政府是不答應的；其二是土地價格下降是政府不願意的，政府要求的是開發商降低房價而不是土地價格，房價與土地的差別在於房地產的利潤，政府調控是想擠壓開發商的利潤可不願意自己土地價格上割肉，所以開發商順勢一摔，是可以避免政府進一步更加嚴厲的調控的；其三就是現在到了年根，銀行又收緊資金，企業會資金不足，所以土地價格會下降；其四是現在房地產在金九銀十後逐步走向淡季，在淡季大減價本身就是商家的慣用伎倆，在其他商品銷售上也是如此的；最後不可忽略的一點就是開發商兼並實力開發商數量的減少和招拍掛土地交易方式的成熟，開發商拿地更加理智，有實力的開發商之間在拿地時會互相規避，避免火拚，以往的土地天價的背後是各大實力開發商的火拚，現在這樣大開發商兩敗俱傷的火拚越來越少了，這個市場不是充分競爭的市場。

政府非常想當然的認為在資金不足的情況下企業會降低價格拋售，但是事實上很難說，原因有幾個：首先如果企業開始降價，那麽就會引發退房潮的連鎖反應，其二是企業給銀行等債權人的抵押價值在那裏，如果降價抵押價值就不足了，就造成銀行可以提前收回貸款的條件被滿足，企業更有問題了，其三是資金不足造成很多土地無法開發成為商品房進行銷售，反而降低了供給。

最後要說明的是大家看到房價降價是期房和二手房的降價，不是現房的降價，開發商手裏的現房很少，而且是被買期房的人挑選剩餘的，房價也不真實，現在銀行控製貸款，民間借貸的利率非常高，對於房地產已經達到30%以上，這樣一來期房與現房的交易價格就要進一步的拉開，比如對於一年後交付的期房，如果利率是30%，那麽二者的差價至少要30%，因為開發商降價30%賣期房肯定比借30%的高利貸買現房合算得多，同理如果是二年後交付的期房，就要差60%。所以近期的利率大幅度的增加，期房與現房交易價格差距肯定要大幅度拉大，期房的降價不等於現房和房價的降價，這是假象。同理對於二手房，貸款困難，要一次性付款購買的情況增加，肯定也是要降價的。

所以我個人認為當前房價的鬆動，是有很大的假摔嫌疑的，如果通貨膨脹趨勢保持不變，明年的建材、人工等再度暴漲，房價是沒有跌的理由的，肯定還會快速漲價。