中原看市：解讀央行房貸新政補充通知

 

12月11日，央行及銀監會對外正式公布於12月5日正式通過的《關於加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，而這個時間節點恰恰就在央行剛提高存款準備金率1個百分點以及11月居民消費價格指數（CPI）公布之後，預計從緊從嚴的宏觀調控政策將對未來的房產市場產生重大影響，甚至有可能超乎此前的預料。

對這個補充通知的具體內容解讀如下：

一、以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認定房貸次數。

解讀：在今年9月27日的《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》中，對於二次房貸究竟是以個人還是以戶進行界定，一直是很有爭議的話題，央行此前也未作明確表態。從近期的實際操作過程來看，大部分銀行還是采取相對較鬆的信貸政策，基本以個人為計算單位執行。那麽這次補充通知中，對於以戶為單位的認定確認，而且還包含未成年子女，可見力度之大。

二、對於已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房麵積低於當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行，但借款人應當提供當地房地產管理部門依據房屋登記信息係統出具的家庭住房總麵積查詢結果。當地人均住房平均水平以統計部門公布上年度數據為準。其他均按第二套房貸執行。

解讀：該條補充通知可以理解為，政府並沒有將房地產市場一棍子打死，對於合理購房的家庭還是持鼓勵態度的。從2006年度的上海統計年鑒統計來看，人均住房水平在16平方米的水平。另外需要提醒的是，針對人均住房麵積低於當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行，符合此類條件的借款人必須同時滿足2個條件：首先，必須還清第一套自住房的前期貸款；其次，還須提供當地房地產行政主管部門依據房屋登記信息係統出具的家庭住房總麵積查詢結果。

另外，值得關注的是補充中關於其他均按第二套房貸執行的內涵，也就是說已利用貸款購買首套自住房並有貸款記錄，不論其貸款是否還清，再次向商業銀行申請購買第二套（含）以上住房貸款的，均按照第二套房貸政策執行。抑製購房需求，有效控製房價，遏製投機炒作，這就是政府所希望的樓市理性回歸的根本所在。

三、已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向商業銀行申請住房貸款的，按前款規定執行。

解讀：應該說，這條補充通知和之前政策口徑很不一致，“9.27”政策中對於公積金貸款是不納入為二次房貸的考慮範疇的，但是目前的政策導向與中央經濟會議確定的從緊信貸政策吻合。其中，將公積金貸款納入‘二套限令’將使房貸緊縮政策真正顯力。目前，全國公積金累積已經達到約10000億元，雖然占銀行體係的資金比重還很小，但從房貸規模來看，到今年上半年，全國商業房貸與公積金房貸的比例大致為5:1。上海今年以來的新發放貸款中，商業房貸與公積金貸款比例已經達到2.5：1。按照這樣的趨勢發展，如果信貸緊縮不能覆蓋公積金貸款，那麽今後的信貸風險則麵臨進一步加大的窘境，同時也使得二次房貸限製政策失去信貸投向控製的意義。

總體來說，今年爆發的美國次貸危機使得中央政府對於市場危機警鍾長鳴，尤其是在目前通貨膨脹壓力加大的前提下，必須從國際上曾經發生的房地產市場危機事件中，包括日本和香港的房地產泡沫總結經驗教訓，盡快做到防微杜漸。從長期來看，由於通貨膨脹率已經接近房貸利率，即使是房貸利率上浮10%-20%，依然會保留相當一部分房貸需求。這無疑將大大增加房地產資產急劇膨脹的威脅，央行和銀監會在此情況下出台房貸新政的細則，無疑也是一種未雨綢繆之舉措。明年北京奧運在即，北京房產市場很有可能受其利好再掀量價齊升的高潮，從而帶動一二線大城市的房產市場的複蘇與崛起，不排除海外熱錢也會借機進場做短。

從緊從嚴的貨幣信貸政策，強而有力的執行力度，一切都是為了中國的房產市場更加理性健康的發展，更是為了中國經濟的正常發展保駕護航！