說一下選房子

誰是誰非任評說

 

近來股市不好，很多人的錢均跑到了房市，很多原來準備買房子的錢，在政府調控房市，房地產有了降價預期，買房陷於觀望，這些資金均進入了股市，而現在這些資金又要回到房市了，房市肯定又要回到漲價的軌道上來，應廣大博友的要求，談一談房子的選擇心得。
 

首先選擇房子，要看十年的發展，房子是長期投資，需要有長期的想象力，這十年的發展，與地區的發展是密切不可分割的，而地區的價值，要跳出一個城市的固有觀念，例如在上海，以前大家對於浦東根本不願意買，而現在，浦東的房子一點也不比浦西的便宜，為什麽呢？因為浦東發展得好，周邊的環境和配套好。在這樣的地方選擇，才最有增值潛力，而北京的紅廟地區也一樣，以前的紡織廠區，現在成為了CBD核心區了。所以了解一個地區的規劃發展是很重要的。
 

再者就是要看房子的配套和周邊環境，很多老城區位置很好，但是配套設施不到位，道路交通擁堵，這些問題是一時很難解決的，所以現在大盤的房子比小盤的房子內在價值好，就是因為大盤的房子配套好，而小盤的房子配套不能在自己的社區內實現，就差很多。對於高檔住宅，尤其重視會所，就反映這一點。很多時候配套不足，開發商就會想出很多忽悠老百姓的咚咚，比如：明明沒有市政供暖條件，就給你個爐子，美其名曰是分戶供暖能夠節省費用，而實際上爐子才幾個錢？接市政管線和鋪設樓內管線又要多少錢？而且爐子在使用上如果家裏有老人和動植物，就必須老開著，鄰居不開散熱大就要多開著，而最關鍵的是資源緊張天然氣要大大地漲價的，預計十年後能夠漲幾倍，那時候這個爐子就太貴了，這一點開發商絕對不會說的。

最後就是要看居住人群，孟母擇鄰而居，市區的很多老的樓房，由於拆遷越來越困難，隻能留在城市的中間，而這些房子太舊配套太差，在裏麵的逐步成為城市的漂流者，形成新的棚戶區和貧民窟，如果在這些房子中間，治安等等問題多多，將來即使是好位置，房子也價值漲不高。
 

綜合起來，選擇房子要將眼光放到大盤開始雲集的地區，這些地區現在可能偏遠，但是當這些大盤都建設好了，配套就有了，而且能夠買房的人基本要中產以上，居住人群也好，這裏就形成了新的城區，一旦這樣的城區雛形形成，房價就開始暴漲，政府的政策和規劃、市政、交通等就要開始支持，十年內肯定有好回報。北京的回龍觀就很典型，當初是2000多沒有人要的房子，等房子蓋多了，政府的地鐵交通投資就過去了，現在的房價肯定讓許多人乍舌：新開盤的商品房已經奔一萬去了！
 

房屋投資實際上回報也很高，因為房子有財務杠杆，你可以貸款！因此股價翻倍，而房子漲30%就可以了，而這個幅度通常是房子從期房到現房的漲價幅度，在房產交易營業稅等稅收沒有的年代，很多炒房人就炒這一段。這30%的漲幅，實際上對於開發商，就是他的資金成本，因為抽緊房地產貸款，房地產行業的借貸成本達到20-30%，期房到現房的一年資金時間，對於開發商就是意味著20-30%的資金成本。而現在收稅，炒房就要做更長線的投資，把房租作為穩定的收益的人，也是很多的。