個人資料
  • 博客訪問:
歸檔
正文

“新五條”是房產崩潰“黑天鵝事件”?

(2013-03-11 12:52:49) 下一個

“黑天鵝事件”(Blackswanevent)是指概率極小卻產生致命衝擊的事件。通常,黑天鵝事件非常難以預測。在倫敦商學院的研究員NassimNicholasTaleb看來,“我們的世界是被極端的、未知的、不可能的事情主宰著。此時應把不可預知的事情當作起點而不是當作例外放下不管,尤其在黑天鵝開始繁殖的情況下。技術和科學的進步帶給人們一種幻覺,以為自己能控製命運,而事實上,'黑天鵝'才是曆史上決定性的事件。”汪丁丁也多次指出:“曆史是一連串黑天鵝事件。在黑天鵝事件發生之前,多數人不相信它可能發生。”而世界級經濟學大師阿西馬格魯的研究也顯示,在社會前行的三岔路口,社會演化路徑往往是由一些偶然事件(即“黑天鵝事件”)決定的:比如一場大雪,比如一場傳染病,比如政治領導人的心智狀態,是不是太愚蠢或者過分聰明、玩弄帝王術太多而大道太少等等……、那麽,“新五條”可能成為中國房地產崩潰的“黑天鵝事件”這一說法是不是危言聳聽或杞人憂天呢?各位,要弄清這個問題,一是要透析當前中國房地產麵臨的約束條件是否發生了重大的、轉折性的變化;二是要明了“新五條”具有什麽樣的影響力量。在經過多年的房價上漲和形成巨大的房地產泡沫後,中國的房地產“在政府極力追求的'促進房地產市場平穩健康發展'後麵,其實隱藏著一個巨大的、脆弱的、逆轉性的結果”(時寒冰語)。這是因為:(1)房地產的嚴重泡沫化。中國的房價在貨幣超發、收入分配失衡、土地財政、投機性投資性需求和人口城鎮化的支撐下,非理性地瘋漲了10多年,許多城市已形成巨大的房地產泡沫,而且這種泡沫化程度已嚴重到麵臨爆炸的危險。(2)貨幣超發的可能扭轉。一是,國內的貨幣超發情況已非常嚴重,通脹預期不斷推高,未來有必要減少貨幣發行;二是,隨著美國財政緊縮和退出貨幣寬鬆政策,在促使美元上漲並加快中國資本外逃的同時,也使得中國不得不采取緊縮的貨幣政策。三是隨著外貿順差的減少和外匯製度的改革,由外匯占款帶來的貨幣被動發行也會減少。而這些都將使貨幣超發難以為繼。在現實層麵,曹遠征的研究表明,國際金融危機以來,中國金融急劇轉型,信貸與社會融資規模的比重由2008年的72%陡降為2012年的52.1%,四年下降了20個百分點。這說明,在政府調控範圍內的信用活動越來越少,M2趨於穩定或減少。(3)人口結構的變化。當前,中國已經步入老齡化,且未富先老。老齡化的提前到來,一是會導致勞動力人口減少,勞動力成本上升,財富創造和經濟增長的步伐減緩;二是會增加社會的保障負擔,使人們沒有更多的錢用於購房;三是將來老人的房子都將同時給獨生子女留下,結婚的獨身子女將同時從雙方的父母手中繼承下房產。因此,人口結構的變化將減少房地產需求。(4)收入增長的趨緩和收入分配的變化。受內外部約束的變化,中國經濟增長的黃金時期即將過去,未來人們的收入增幅將趨緩,這意味著支撐房價上漲的“財富紅利”將減弱。而且,隨著收入分配改革的推進、勞動力價格的上漲和對腐敗的遏製,收入差距將趨緩,這也將導致對房地產需求的減少。(5)外向型經濟的難以為繼。隨著歐債危機的推演、日本經濟的衰退和美國產業的內遷,以及其他發展中國家經濟增速的放緩,中國的出口將不會像前十年那樣高速增長。外向型需求的萎縮,將導致總需求的下降和經濟增長的趨緩。(6)對外移民的加劇。近年來,中國的富裕階層紛紛選擇對外移民。這無疑使得支撐中國房價的另一個重要力量被大大削弱。(7)周邊安全環境的惡化。與日本、越南、菲律賓等國的領土爭端以及美國的重返亞太,都會導致中國的國家安全環境惡化,這也會降低人們投資於房地產的欲望。
當然,在得出結論之前,我們還得考慮一個正向因素,那就是城鎮化。不過,城鎮化的力量究竟能不能抵補上麵所說的那些因素的力量,還很難說。一是,中國前10年的城市化增長率也非常快,未來幾年的城市化增長率能不能超過前幾年,還是未知數;二是,我們的研究表明,推動房價上漲的因素,城鎮化隻是其中一個,而且貨幣因素、收入差距因素、土地因素和投資投機性因素的影響比城鎮化要高;三是,如果改善性需求、投資性需求和投機性需求被抑製,即便有城鎮化的支持,其需求增長也不會像前十年那麽快,因為中國的改善性、投資性和投機性需求占據了半壁以上的江山;四是保障房供給的不斷增加,也將極大壓縮對商品房的需要。
綜合以上考慮,我們推測:中國的房地產可能麵臨著一個即將下行的拐點!
然而,讓我真正擔心的是:在此下行拐點可能到來的之際,“新五條”的推出,就有可能成為導致中國房地產崩潰的“黑天鵝事件”。這裏,需要告訴大家的是,由於“黑天鵝事件”的出現在概率上是極小的事情,所以,在進行推導時,我們隻能選擇從極端出發。如果你真正透析了曆史和理解了“黑天鵝事件”的發生和危害,就會知道,這種推理並不代表不科學!也不代表不合理!下麵就讓我做一個大膽的推測:
“新國五條”細則指出,稅務、住房城鄉建設部門要密切配合,對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅,通過稅收征管、房屋登記等曆史信息能核實房屋原值的,應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。我想告訴大家的是,這條細則具有很大的影響。如果按照這個細則執行下去,有可能極大減少人們的投資性和改善性需求。
為什麽?這是因為,在前麵所述的巨大壓力下,趨勢麵臨著逆轉的可能。而隨著“新五條”的推出,這種逆轉就有可能變得迅疾起來,超出人們的承諾能力。在“新五條”之下,即便房價能短期內維持不變,但賣房者想要把這個由稅收引起的巨大成本轉嫁給買房者,將會變得非常困難。也就是說,此時,人們對二手房的需求可能會急劇萎縮(注意:是可能!)。對二手房需求的急劇萎縮,又會導致人們的投資性和投機性需求的急劇萎縮。投資性和投機性需求作為中國房地產需求的重要組成部分,他們的急劇萎縮,又會導致房地產總需求的急劇萎縮。房地產總需求的急劇萎縮將會導致房價的下跌。一旦房價下跌成為事實,人們又會預期房價進一步下跌。而這種房價下跌的預期一旦形成,人們將會進一步減少購房需求。於是,在羊群效應和預期的交織作用下,房地產進入冬天將不可避免。更可怕的是,如果房價由於這種預期而在短期內大幅下挫,則可能導致諸多房地產商破產、死亡!這種邏輯推理可靠不可靠呢?會不會成為現實呢?我不敢斷言。但從這兩天各地擠破頭的二手房過戶,以及人們為規避此條例而紛紛離婚的現實來看,我的推測有可能成為現實。這說明,為減少損失,大家在規則實施前會選擇交易,使交易量急劇放大;但在規則實施後就選擇不交易了,交易就會急劇萎縮。而交易的急劇萎縮,則會帶來前麵所說的嚴重後果。
這就是“新五條”有可能成為中國房地產崩潰的“黑天鵝事件”的邏輯。各位,別以為這是我在嚇唬你!曆史上,看似不可能發生的“黑天鵝事件”比比皆是,而且它們的破壞力大的讓你無法承受!比如,泰坦尼克號撞上冰山、“9·11”、巴林銀行破產、黑死病的出現等等,都是小概率的事情,但卻成了“黑天鵝事件”!
不過,這隻是筆者的擔憂之一。另一件讓筆者擔憂的事情是:國內有許多人巴不得出現“黑天鵝事件”,巴不得房地產崩潰。可是,我不得不警告大家:一旦“黑天鵝事件”出現,一旦房地產因此而崩潰,中國經濟必然死亡!為什麽呢?答案來自5個方麵:
一是地產死,則GDP增長死。房地產是國民經濟發展的基礎產業,具有產業鏈長、帶動作用明顯等特點。研究表明,在OECD各國和中國,房地產業對各產業的帶動效應很大。一旦房地產業因為某些不恰當的調控措施而倒下,各國的GDP增長、就業增長和相關聯產業發展將走向衰退。我們可以從美國的次貸危機看出這一點。市場製度如此完善、創新能力如此強、金融市場如此發達、國民財富如此多的美國,都因為房地產出了問題而大病不起。各位想想,美國尚且如此,如果房地產崩潰了,中國的經濟增長會怎麽樣呢?
二是地產死,則金融死。從各國金融危機的發生來看,大多數是由於房地產業出了問題,最終導致出現金融危機。這次發生在美國的次貸危機就是由房地產業的問題引起的。因此,對美國等國而言,可以說:地產死,則金融死!中國呢?中國會不會逃脫這個魔咒?答案是否定的!我可以負責任地告訴你,在中國,如果地產死,則金融會比美國死的更慘!原因有三:(1)美國的金融市場遠比中國的金融市場發達,金融發展的曆史遠比中國悠久,金融人才遠比中國厲害,化解金融風險的工具遠比中國多,對付金融危機的經驗也遠比中國豐富。(2)中國的房地產泡沫遠比美國高。在次貸危機發生前,以房價收入比來衡量的泡沫化程度,房價收入比最高的紐約和拉斯維加斯不過6.5,其他多數城市都在3-5之間。相比較美國來說,北京、上海等地的房價收入比現在都超過了15以上,國內其他許多城市也超過10。(3)中國房地產與銀行業的聯係遠高於美國。別看中國的儲蓄率遠高於美國,也別看中國的首付高達三成以上,如果就房地產開發的金融杠杆而言,中國是遠高於美國的。在中國,地產商可以用很少的自有資金來撬動樓盤開發,大部分資金都是來自銀行信貸和買房者的預付款,開發商的財務杠杆遠高於美國。因此,一旦房地產出了問題,金融業所承受的將是滅頂之災。
三是地產死,則地方政府死。對於中國的許多地方政府而言,土地財政早在幾年前就取代一般性稅收,成為其財政收入的最大來源,占據了財政收入的50%以上。而在當前的經濟形勢下,地方政府還將不得不繼續倚重於土地財政。一旦房地產崩潰,一是地方政府將難以履行其需要承擔的經濟和社會事業發展任務;二是無法化解高達14萬億元的巨額地方政府債務;三是將帶來嚴重的社會衝突,使地方政府無法承受之重。四是地產死,則新型城鎮化死。中國現在的城鎮化率剛過50%,而且,其中包括了很大一部分無法在城市安居樂業的農民工。未來十年,要真正實現70%以上的城鎮化率,則至少還有近3.5億人口要進城。如果地產死了,能有中國的城鎮化未來?
五是地產死,則中產階級死。對於中國的中產階級而言,他們的大部分投資都是以房地產作為投資標的,房地產是他們的主要資產和財富來源。一旦地產死,絕大多數中產階級都會破產或瀕臨破產。所謂的中產階級興起、社會走向橄欖形也將隨之湮滅。而如果沒有中產階級的興起和社會結構的調整,中國要走向民主將注定是一場黃粱美夢。進一步地,如果房產死,不僅會導致中產階級的消亡,也會使那些本來有希望走向中產的房奴們套上一把更嚴苛的枷鎖。
至此,我總結一下此文的主要觀點:一是,由於約束的變化,中國的房地產很可能即將麵臨逆轉;二是,“新五條”的推出,有可能成為一個“黑天鵝事件”,導致這種逆轉在短時間內急速發生,從而使得中國房地產崩潰;三是,一旦中國房地產崩潰,對於國民經濟的發展來說將是不堪承受之重。
而一般來說,在巨大的房地產泡沫麵前,最壞的辦法就是短期內刺破它,最好的辦法是通過改革,尤其是通過提高居民收入來慢慢的消解它。鑒於此,我奉勸大家:一是在推出房調政策前一定要小心謹慎、全麵衡量其利弊,千萬不能推出太嚴苛的政策,以避免出現“黑天鵝事件”,短期內刺破房地產泡沫;二是唯有全麵地、實質性地推動改革,跳出房地產看房地產,跳出調控搞改革,才可能促進房地產業的穩健和可持續發展。

[ 打印 ]
閱讀 ()評論 (0)
評論
目前還沒有任何評論
登錄後才可評論.