“新五條”是房產崩潰“黑天鵝事件”？

“黑天鵝事件”（Blackswanevent）是指概率極小卻產生致命衝擊的事件。通常，黑天鵝事件非常難以預測。在倫敦商學院的研究員NassimNicholasTaleb看來，“我們的世界是被極端的、未知的、不可能的事情主宰著。此時應把不可預知的事情當作起點而不是當作例外放下不管，尤其在黑天鵝開始繁殖的情況下。技術和科學的進步帶給人們一種幻覺，以為自己能控製命運，而事實上，'黑天鵝'才是曆史上決定性的事件。”汪丁丁也多次指出：“曆史是一連串黑天鵝事件。在黑天鵝事件發生之前，多數人不相信它可能發生。”而世界級經濟學大師阿西馬格魯的研究也顯示，在社會前行的三岔路口，社會演化路徑往往是由一些偶然事件（即“黑天鵝事件”）決定的：比如一場大雪，比如一場傳染病，比如政治領導人的心智狀態，是不是太愚蠢或者過分聰明、玩弄帝王術太多而大道太少等等……、那麽，“新五條”可能成為中國房地產崩潰的“黑天鵝事件”這一說法是不是危言聳聽或杞人憂天呢？各位，要弄清這個問題，一是要透析當前中國房地產麵臨的約束條件是否發生了重大的、轉折性的變化；二是要明了“新五條”具有什麽樣的影響力量。在經過多年的房價上漲和形成巨大的房地產泡沫後，中國的房地產“在政府極力追求的'促進房地產市場平穩健康發展'後麵，其實隱藏著一個巨大的、脆弱的、逆轉性的結果”（時寒冰語）。這是因為：（1）房地產的嚴重泡沫化。中國的房價在貨幣超發、收入分配失衡、土地財政、投機性投資性需求和人口城鎮化的支撐下，非理性地瘋漲了10多年，許多城市已形成巨大的房地產泡沫，而且這種泡沫化程度已嚴重到麵臨爆炸的危險。（2）貨幣超發的可能扭轉。一是，國內的貨幣超發情況已非常嚴重，通脹預期不斷推高，未來有必要減少貨幣發行；二是，隨著美國財政緊縮和退出貨幣寬鬆政策，在促使美元上漲並加快中國資本外逃的同時，也使得中國不得不采取緊縮的貨幣政策。三是隨著外貿順差的減少和外匯製度的改革，由外匯占款帶來的貨幣被動發行也會減少。而這些都將使貨幣超發難以為繼。在現實層麵，曹遠征的研究表明，國際金融危機以來，中國金融急劇轉型，信貸與社會融資規模的比重由2008年的72%陡降為2012年的52.1%，四年下降了20個百分點。這說明，在政府調控範圍內的信用活動越來越少，M2趨於穩定或減少。（3）人口結構的變化。當前，中國已經步入老齡化，且未富先老。老齡化的提前到來，一是會導致勞動力人口減少，勞動力成本上升，財富創造和經濟增長的步伐減緩；二是會增加社會的保障負擔，使人們沒有更多的錢用於購房；三是將來老人的房子都將同時給獨生子女留下，結婚的獨身子女將同時從雙方的父母手中繼承下房產。因此，人口結構的變化將減少房地產需求。（4）收入增長的趨緩和收入分配的變化。受內外部約束的變化，中國經濟增長的黃金時期即將過去，未來人們的收入增幅將趨緩，這意味著支撐房價上漲的“財富紅利”將減弱。而且，隨著收入分配改革的推進、勞動力價格的上漲和對腐敗的遏製，收入差距將趨緩，這也將導致對房地產需求的減少。（5）外向型經濟的難以為繼。隨著歐債危機的推演、日本經濟的衰退和美國產業的內遷，以及其他發展中國家經濟增速的放緩，中國的出口將不會像前十年那樣高速增長。外向型需求的萎縮，將導致總需求的下降和經濟增長的趨緩。（6）對外移民的加劇。近年來，中國的富裕階層紛紛選擇對外移民。這無疑使得支撐中國房價的另一個重要力量被大大削弱。（7）周邊安全環境的惡化。與日本、越南、菲律賓等國的領土爭端以及美國的重返亞太，都會導致中國的國家安全環境惡化，這也會降低人們投資於房地產的欲望。
當然，在得出結論之前，我們還得考慮一個正向因素，那就是城鎮化。不過，城鎮化的力量究竟能不能抵補上麵所說的那些因素的力量，還很難說。一是，中國前10年的城市化增長率也非常快，未來幾年的城市化增長率能不能超過前幾年，還是未知數；二是，我們的研究表明，推動房價上漲的因素，城鎮化隻是其中一個，而且貨幣因素、收入差距因素、土地因素和投資投機性因素的影響比城鎮化要高；三是，如果改善性需求、投資性需求和投機性需求被抑製，即便有城鎮化的支持，其需求增長也不會像前十年那麽快，因為中國的改善性、投資性和投機性需求占據了半壁以上的江山；四是保障房供給的不斷增加，也將極大壓縮對商品房的需要。
綜合以上考慮，我們推測：中國的房地產可能麵臨著一個即將下行的拐點！
然而，讓我真正擔心的是：在此下行拐點可能到來的之際，“新五條”的推出，就有可能成為導致中國房地產崩潰的“黑天鵝事件”。這裏，需要告訴大家的是，由於“黑天鵝事件”的出現在概率上是極小的事情，所以，在進行推導時，我們隻能選擇從極端出發。如果你真正透析了曆史和理解了“黑天鵝事件”的發生和危害，就會知道，這種推理並不代表不科學！也不代表不合理！下麵就讓我做一個大膽的推測：
“新國五條”細則指出，稅務、住房城鄉建設部門要密切配合，對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等曆史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。我想告訴大家的是，這條細則具有很大的影響。如果按照這個細則執行下去，有可能極大減少人們的投資性和改善性需求。
為什麽？這是因為，在前麵所述的巨大壓力下，趨勢麵臨著逆轉的可能。而隨著“新五條”的推出，這種逆轉就有可能變得迅疾起來，超出人們的承諾能力。在“新五條”之下，即便房價能短期內維持不變，但賣房者想要把這個由稅收引起的巨大成本轉嫁給買房者，將會變得非常困難。也就是說，此時，人們對二手房的需求可能會急劇萎縮（注意：是可能！）。對二手房需求的急劇萎縮，又會導致人們的投資性和投機性需求的急劇萎縮。投資性和投機性需求作為中國房地產需求的重要組成部分，他們的急劇萎縮，又會導致房地產總需求的急劇萎縮。房地產總需求的急劇萎縮將會導致房價的下跌。一旦房價下跌成為事實，人們又會預期房價進一步下跌。而這種房價下跌的預期一旦形成，人們將會進一步減少購房需求。於是，在羊群效應和預期的交織作用下，房地產進入冬天將不可避免。更可怕的是，如果房價由於這種預期而在短期內大幅下挫，則可能導致諸多房地產商破產、死亡！這種邏輯推理可靠不可靠呢？會不會成為現實呢？我不敢斷言。但從這兩天各地擠破頭的二手房過戶，以及人們為規避此條例而紛紛離婚的現實來看，我的推測有可能成為現實。這說明，為減少損失，大家在規則實施前會選擇交易，使交易量急劇放大；但在規則實施後就選擇不交易了，交易就會急劇萎縮。而交易的急劇萎縮，則會帶來前麵所說的嚴重後果。
這就是“新五條”有可能成為中國房地產崩潰的“黑天鵝事件”的邏輯。各位，別以為這是我在嚇唬你！曆史上，看似不可能發生的“黑天鵝事件”比比皆是，而且它們的破壞力大的讓你無法承受！比如，泰坦尼克號撞上冰山、“9·11”、巴林銀行破產、黑死病的出現等等，都是小概率的事情，但卻成了“黑天鵝事件”！
不過，這隻是筆者的擔憂之一。另一件讓筆者擔憂的事情是：國內有許多人巴不得出現“黑天鵝事件”，巴不得房地產崩潰。可是，我不得不警告大家：一旦“黑天鵝事件”出現，一旦房地產因此而崩潰，中國經濟必然死亡！為什麽呢？答案來自5個方麵：
一是地產死，則GDP增長死。房地產是國民經濟發展的基礎產業，具有產業鏈長、帶動作用明顯等特點。研究表明，在OECD各國和中國，房地產業對各產業的帶動效應很大。一旦房地產業因為某些不恰當的調控措施而倒下，各國的GDP增長、就業增長和相關聯產業發展將走向衰退。我們可以從美國的次貸危機看出這一點。市場製度如此完善、創新能力如此強、金融市場如此發達、國民財富如此多的美國，都因為房地產出了問題而大病不起。各位想想，美國尚且如此，如果房地產崩潰了，中國的經濟增長會怎麽樣呢？
二是地產死，則金融死。從各國金融危機的發生來看，大多數是由於房地產業出了問題，最終導致出現金融危機。這次發生在美國的次貸危機就是由房地產業的問題引起的。因此，對美國等國而言，可以說：地產死，則金融死！中國呢？中國會不會逃脫這個魔咒？答案是否定的！我可以負責任地告訴你，在中國，如果地產死，則金融會比美國死的更慘！原因有三：（1）美國的金融市場遠比中國的金融市場發達，金融發展的曆史遠比中國悠久，金融人才遠比中國厲害，化解金融風險的工具遠比中國多，對付金融危機的經驗也遠比中國豐富。（2）中國的房地產泡沫遠比美國高。在次貸危機發生前，以房價收入比來衡量的泡沫化程度，房價收入比最高的紐約和拉斯維加斯不過6.5，其他多數城市都在3-5之間。相比較美國來說，北京、上海等地的房價收入比現在都超過了15以上，國內其他許多城市也超過10。（3）中國房地產與銀行業的聯係遠高於美國。別看中國的儲蓄率遠高於美國，也別看中國的首付高達三成以上，如果就房地產開發的金融杠杆而言，中國是遠高於美國的。在中國，地產商可以用很少的自有資金來撬動樓盤開發，大部分資金都是來自銀行信貸和買房者的預付款，開發商的財務杠杆遠高於美國。因此，一旦房地產出了問題，金融業所承受的將是滅頂之災。
三是地產死，則地方政府死。對於中國的許多地方政府而言，土地財政早在幾年前就取代一般性稅收，成為其財政收入的最大來源，占據了財政收入的50%以上。而在當前的經濟形勢下，地方政府還將不得不繼續倚重於土地財政。一旦房地產崩潰，一是地方政府將難以履行其需要承擔的經濟和社會事業發展任務；二是無法化解高達14萬億元的巨額地方政府債務；三是將帶來嚴重的社會衝突，使地方政府無法承受之重。四是地產死，則新型城鎮化死。中國現在的城鎮化率剛過50%，而且，其中包括了很大一部分無法在城市安居樂業的農民工。未來十年，要真正實現70%以上的城鎮化率，則至少還有近3.5億人口要進城。如果地產死了，能有中國的城鎮化未來？
五是地產死，則中產階級死。對於中國的中產階級而言，他們的大部分投資都是以房地產作為投資標的，房地產是他們的主要資產和財富來源。一旦地產死，絕大多數中產階級都會破產或瀕臨破產。所謂的中產階級興起、社會走向橄欖形也將隨之湮滅。而如果沒有中產階級的興起和社會結構的調整，中國要走向民主將注定是一場黃粱美夢。進一步地，如果房產死，不僅會導致中產階級的消亡，也會使那些本來有希望走向中產的房奴們套上一把更嚴苛的枷鎖。
至此，我總結一下此文的主要觀點：一是，由於約束的變化，中國的房地產很可能即將麵臨逆轉；二是，“新五條”的推出，有可能成為一個“黑天鵝事件”，導致這種逆轉在短時間內急速發生，從而使得中國房地產崩潰；三是，一旦中國房地產崩潰，對於國民經濟的發展來說將是不堪承受之重。
而一般來說，在巨大的房地產泡沫麵前，最壞的辦法就是短期內刺破它，最好的辦法是通過改革，尤其是通過提高居民收入來慢慢的消解它。鑒於此，我奉勸大家：一是在推出房調政策前一定要小心謹慎、全麵衡量其利弊，千萬不能推出太嚴苛的政策，以避免出現“黑天鵝事件”，短期內刺破房地產泡沫；二是唯有全麵地、實質性地推動改革，跳出房地產看房地產，跳出調控搞改革，才可能促進房地產業的穩健和可持續發展。