內地供樓負擔已超香港

不知從何時開始，內地富豪湧向香港購房的新聞就不斷出現在香港報章。最轟動的莫過於2009年10月，當每平方米70萬港元的全球天價豪宅被曝光為內地富豪通過海外公司名義購買後，內地人在香港“聲名大振”，一些香港媒體甚至公開表示，是內地買家在推高香港樓價。
具體有多少內地人在推高香港樓價，這個數據尚不得而知。不過近來確實越來越多的內地人來港買房子，甚至有一些在香港讀書的內地學生聽說後也開始向筆者打聽在香港買樓事宜。
年初有地產中介對筆者介紹，2009年經手的交易中，至少有三分之一的購房者來自內地。頗為有趣的是，上述地產中介同時透露，事實上，內地富人並不喜歡在香港置業，因為這兒的房子對這些富人來說“普遍太小”。
這個現象或許有趣，先富起來的內地人士既然認為香港房子太小，又為何選擇在香港置業投資呢？
一個重要原因是，對不少來香港投資移民的人來說，置業是個不錯的選擇，目前香港的租金回報普遍比內地高得多，而且看上去增長空間較大。據香港媒體披露，目前買樓的租金回報率可穩定在4%以上。
另外更為重要的原因在於，在香港的置業負擔遠低於內地。
或許有不少人對此會很驚訝。我們可以用數據來對比一下。不舉北京、上海等一線城市的例子，僅以二線城市福建福州為例，今年1月該市官方網站披露人均可支配收入為2044.8元，人均消費支出為1242.59元。做一個不太複雜的計算：假設有雙職工家庭，家庭可支配收入為4089.6元，他們買一套60平方米的小戶型房的負擔是多少呢？
國房網2月數據顯示，福州的房價突破萬元。按1萬算，60平方米即需60萬元，以首付30%、按揭利率5%、30年還款期限來看，其月度按揭接近2300元——是家庭可支配收入的56%以上。現實生活中，內地居民一般買房麵積都超過80平方米，那麽月供則要升至3000元以上，達到整個家庭收入的73%以上。
而香港呢？曾俊華在不久前的財經預算案上透露，去年第四季度數字顯示，以購買實用麵積45平方米（相當於內地建築60平方米）的單位為例，20年期的按揭供款占到港人家庭平均收入的38%左右。可以想象，如果延長至30年期，該比率還會進一步下跌。去年香港住宅平均水平有20%的升幅，而在特區政府打壓之下，業界普遍認為今年香港住宅價格不會過度上揚，這意味著香港普通人供樓負擔遠比內地人要輕得多（香港媒體稱2008年底家庭平均收入在18000港元左右，但筆者所了解的是，大部分香港家庭收入遠高於這個數。在香港，做餐廳服務員也可以賺到7000~10000港元一個月）。
事實上，金融危機後，香港的買房人得到了好處。因為利率普遍下跌，令按揭還款額可以更低。近來香港一些銀行甚至推出以銀行同業拆息為基礎的按揭利率，算下來一個月利率不到1%。對於那些家庭月收入在10萬港元以上的香港中產階層，買一套300萬港元的房子，供樓負擔隻占家庭月收入的9%左右！這從一個側麵說明了，內地的房價確實太高了。