正文
40條理由看未來房價必跌(看到你暈)
房市是個大講堂，是個大遊戲園，是個大利益場。利益方為了達到各種賺錢目的，先發表各種奇談怪論，忽悠大眾的腦袋，後組織各種遊戲，忽悠百姓的口袋。“錯誤言論”使許多人先“把自己賣了”，然後“幫人家數錢”，再“幫人家去忽悠別人”。為了不摔交，為了少吃虧，我們都有必要“殺一下”自己的“頭腦病毒”，並加裝一個“防火牆”。
1.房價收入比奇高，泡沫很大，大眾不堪重負，影響社會進步。駁“通貨膨脹後工資提高，房價收入比就不高了。”的錯誤觀點。
國際通行的房價收入比是3到6倍，按揭月供不超過家庭月收入的30％。在發達國家，認為房價收入比超過6就進入泡沫區。1998年國W院在有關房改的文件中提出：房價收入比超過4倍的，應當獲得住房補貼。說明我國正府對國際標準是認可的。2005年，米國一顧問公司據房價收入比，就國際房價購買力做了個調查，看看哪些城市的房價讓居民“最難以承受”。結果，澳洲悉尼以8.5名列前茅。並由此被斷言“澳洲存在世界上最大的地產危機”。
二線的E市，新房平均價1萬元* 90平米 / 全市平均家庭收入6萬（全市年平均收入公布數的2.5倍） = 2007年底E市的房價收入比為15，含義是全家15年的全部收入可以買到一套住房。不少大城市在15上下。15 / 收入的0.5用於買房 = 一家人幹30年隻能買到隻有使用權沒有裝修的毛坯房。22歲 + 30年 = 為房子需工作到52歲。而50歲後老板就不肯聘用。這麽高的房價“可持續”嗎？再漲50％是22歲 + 45年 = 為房子需工作到67歲！豈不是為了一套房要“小車不倒就要推”？在不健全的社會保障下，要保證還貸期間不失業不生病，不然就可能因為斷供而被銀行收走房子。
有人說：“多印鈔票，多加工資，房價收入比就顯得不高了。”這個說法是錯誤的，隻看到房價收入比變小，沒有進一步計算下去。在通貨膨脹情況下，物價漲幅大於工資漲幅，支付能力下降了，本來家庭收入的0.5用於買房，下降為0.4。將上述的公式重新計算，結果是，在目前這種通貨膨脹情況下一家人為買房要幹32年，多2年。
2. 高房價使人才外流，後患無窮，誤國不淺。駁“房市繁榮體現我國經濟實力強，生活水平高。”的錯誤觀點。
按美國商務部公布的數據，2008年1月份美國新房銷售中間價為每套21.6萬美元。每套21.6萬美元 * 匯率7 = 每套151萬人民幣元 / 每套的建築麵積相當於200平米 = 可能每平米在7550人民幣元左右，而且他們的房子是有土地所有權和裝修過和帶家具家電的。2007年秋，在二線城市E市，用7550隻能買到三等地段的隻有70年土地使用權且沒有裝修的毛坯房。2007年，美國的GDP是我國的20.3倍。美國的人均收入是中國的一二十倍，美國的醫療教育養老體係比我們好多了。就這麽低的房價，人家都次貸危機了，房價都下跌了! 我們是第三世界國家的收入，房子卻是發達國家的價格。我們已經透支了幾年的漲價空間，靠幾十個錯誤言論還能硬撐多久呢？房價與國際接軌是大勢所趨，曆史必然。
大城市裏各行各業的精英的創業夢大多被廢在了房子上。2008年3月5日，全國正協委員、清華大學校長、中科院院士顧秉林表示很擔憂青年教師的住房問題：“現在買不起房的不僅僅是低收入家庭，現在高校青年教師的收入與房價差距太大，根本買不起房。”“我現在很擔憂這個，這樣下去會導致青年人才流失。”
從住房、教育、醫療三座大山綜合地看痛苦指數，留學生回國後幹30年隻能買到隻有70年土地使用權且沒有裝修的大套的毛坯房。在房價收入比為6的某發達國家 / 收入的0.5用於買房 = 一家人幹12年就可買到有土地權並已裝修的大套的新房。這有利於吸引留學生回國效力嗎？難道大家都不懂房價持續不斷上漲的後果：農村綜合痛苦指數比城裏高，有點本事的，有點文憑的，有點錢的都要進城，結果到處是“老幼村”、“窮人村”。
炒高房價不符合衡量改革正確與否的“三個標準”，不利於發展社會主義社會的生產力，不利於增強社會主義國家的綜合國力，不利於提高人民的生活水平。房價再上漲對國家來說，得不償失，後患無窮，誤國不淺。為了救國，房價必降。
3. 高價房奴把“致富”的種子全吃掉了，到六十幾歲將租房居住。駁“通膨不斷，按揭才買得起住房，有錢再買就永遠買不起。”的錯誤觀點。
為了國家未來和個人發展，我們應該提倡“先創業先投資再買房”。提高今後的收入是硬道理。今後更高的收入才能讓你有尊嚴而幸福地生活。反正沒有“土地所有權”，迷戀“土地使用權”還不如追求“資金收益權”來得實際。二代“工作骨幹”被美國老太太按揭買房的故事害慘了。失去了學生年代的理想和夢想,把買房當作人生的第一理想，生活的第一追求，奮鬥的第一目標，成功的第一標誌。把“致富”的種子全部砸在了一套自住房上，作為“經濟脊梁”的中產整天為還貸而賴活著，中國人就隻有這一點出息嗎？永遠為人打工，對事業開創沒有興趣，缺乏資金,中國經濟還有多少活力和後勁呢？外國人喜歡“當老板”，中國人喜歡“當房奴”，落後麵貌怎麽改變呢？炒房的最大惡果是把成千上萬的“老板苗子”扼殺在搖籃裏。這是一個民族的悲哀。
企業產品銷售困難的主要原因在於內需不振。內需不振的主要原因在於高房價。許多人把買房當作消費的第一需求，這是畸形的，排他的。一套房就吃掉一個家庭二代人的節餘。每月都是月光族，哪有能力去消費呢？為了還債，不得不節衣縮食，不敢每周逛街，不敢打的，不敢更新電器，不敢買好衣服，不敢買好化妝品，不敢會友“喝一下”，長途電話不敢多說話，不敢跳槽，害怕失業，害怕收入減少，害怕生病。
在錯誤觀點的引導下，許多人把買房當作壓倒一切的需求。沒有買房，可以租房。如果買房搞得沒錢吃飯了，搞壞身體就得不償失。如果買房虧損搞得夫妻反目，談何幸福。如果買房搞得小孩沒錢深造，就因小失大。如果買房在大跌時變成負翁，就要流落街頭。如果買房搞得家人生大病沒錢治，就要流落地獄。
“高價房奴”睜開眼先想到月供。每天先為銀行打工半天。有的“高價房奴”為了買房啃四老40萬元，但那是應付看病和養老的錢，最終要拿錢到醫院去還。還完按揭，接著還“啃老錢”。在高房價、高負債、高腦壓下，住房成了一輩子的牽掛，辛勞忙碌，憂心忡忡，終其一生，幸福感和成就感在哪裏？
35年後，住房過剩，“要求我拆遷”可能變為“我要求拆遷”。高樓房每戶隻占有不到10平米的土地，補償使用權的拆遷費很少。30歲 + 35年 = 65歲需要再花錢買一次房，但老了後，錢不夠，借貸也還不起，隻好用拆遷費去租房。雖然使用權有70年，35年後可能已是“無房戶”了。高價房奴主動伸長脖子讓人宰真窩囊，活得太累，繁忙一生，兩手空空。
“天生吾材當大用，豈肯離校就江郎。”對於這麽簡單的道理，人總會醒悟的。可以在低價位騙人去當房奴，但在高價位就難以騙人去當房奴。可以騙自住性有效剛需去當房奴，但無法騙還不起高月供的人去當房奴。可以短期騙人去當房奴，但難以長期騙人去當房奴。所以，剛需是不斷在減少的，住房終將嚴重過剩。
4. 白領在高價時買房是笨人理財，15年後還是白領的水準。即使“當租奴”也強於“當房奴”。駁“在通膨中房產增值快，投資買房可以致富”的錯誤言論。
30年前，95％的人錢袋裏的現金在999元以下。25年前，有一二萬元的資產資金的就是富人，稱為“萬元戶”。目前有二三百萬元的資產資金才與富人沾邊。富人的數量增多10倍以上。他們的初始自有資金幾乎都在1萬元以下，他們的平均年投資收益率許多在30％以上。如果目前社會上連10％的年投資收益率的機會都不存在，經濟就無法發展了。所以，沒有找到10％機會的人是笨人，而不是沒有。2008年初買新房90平米時，首付、稅費、裝修和家具家電合計支出現金50萬 * 1.1 * 1.1 *1.1 ……（15次方）= 50萬 * 4.18 = 15年裏付出現金成本為209萬。另外在銀行按揭50萬 + 50萬 * 每年付息0.063 * 15年 = 15年裏付出按揭成本為97萬。209 + 97 = 這套住房15年裏總成本為306萬元。如果15年裏租房，3萬 * 15年 * 漲價係數1.5 = 合計租金68萬。306萬 – 68萬 = 15年裏為了一句“我有房”三個字，就破費了238萬元的“麵子錢”。15年裏總成本306萬元 / 100平米 = 到最後每平米實際花了3.06萬元 / 15年後房子0.7成新 = 15年後該地段新房價格要漲到每平米4.37萬，才保本。從黃金20年隻漲1倍看，15年的通貨膨脹難以超過4.37倍。說明：買入已高估的房子保值不了，增值不了。說明：如果白領買房投資，15年後還是白領的水準。
不想當富人的人才會把“致富”的種子全部砸在了一套自住房上，甘心一輩子為人打工，從此與發大財再也無緣分。“打工皇帝”唐駿10年來一直租房。他這樣算賬：買這套房要花2500萬元，2500萬元的年投資回報是500萬元，年租金隻要144萬元，租房住相當於每年多賺了356萬元。在房價低位，當個房主是個好選擇。目前，“當低價租奴”強於“當高價房奴”。房奴裏難以出現老板，而租奴裏卻較容易出現老板。
5. 今後20年，我國通貨膨脹率可能低增長，房價創不出新高的可能性是存在的。駁“30年來地價房價漲幅驚人，說明今後通貨膨脹率和房價也會高增長。”的錯誤觀點。
為何有許多人買房產做長期投資呢？因為他們有十分強烈的感性認識：改革開放（1978年12月）以來的30年裏，以沿海二線城市E市為例，大約地說：豬肉由0.8元漲到14元，18倍。大米由0.14元漲到2.3元，16倍。全市年平均工資由400元漲到22000元，55倍。房租漲200倍以上，房價有的由不到100元漲到1萬元，折合成同材質，漲了50倍以上，土地一畝由幾千元漲到幾百萬，漲了500倍以上。許多人沒有看到30年的漲價全景，隻看到一二十年或近幾年來的漲價片段。因為沒有認真調查分析，不少人因此產生了“眼看著房價漲了許多倍，說明鈔票貶值太多了，說明投資房產永遠能跑贏通貨膨脹。”的錯誤觀點。
就象19年來股市從100點漲到6124點，至少幾年內不可能再創新高了，但是，人們大多對房價隻有感性認識，沒有理性思考，一時還很難從一種思維慣性中解脫出來。他們隻看到表麵的現象，沒有考慮到當時土地、房屋等資源處於“無市場，不許交易，極其低價”的不正常狀態，沒有考慮到舊中國的底子一窮二白，建國後實行半供給性半福利性分配的計劃經濟和搞階級鬥爭耽誤經濟生產，生活水平很低。30年前，獎金取消，縣長的月工資隻有幾十元，國家主席的工資隻有300多元，很明顯，改革開放前後正治經濟環境天差地別。以很特殊的“非商品化的革命年代的價格”為基數統計出來的增長率是很怪異的，很離奇的。就象大學畢業前張三的年勞動收入為500元，畢業2年後5萬元，怎麽能以此100倍來預測未來2年後至少增長5倍呢？如果以30年來的地價房價增長率作為參照物和依據來預測今後的通貨膨脹率和房價，必然在深重的通貨膨脹恐懼感之下得出錯誤的荒謬的結論。然後用來指導房產投資，必然走入歧途，導致失敗。
大多數人沒有注意到，20年來，國際通貨膨脹率很低。紙貨幣和老貨幣黃金是個連通管。如果20年來國際通貨膨脹率很高，即紙貨幣大貶值，那麽老貨幣黃金就會大漲價。實際呢，1988年黃金平均價436.77美元/盎司，2008年8月10日收盤價是800多美元/盎司，20年才漲1倍。美元對人民幣曾有十幾年在8.2一帶徘徊，也說明國際通貨膨脹率不高。
我國原來的地價房價等資源和工資被低估得離奇，必須逐步與國際接軌，才導致各種價格都一漲再漲。30年來，有的土地漲價500倍以上，已經超漲了；有的房價已漲價50倍以上，不但與國際接軌了，按房價收入比已經是美國的4倍了；通貨膨脹10倍以上，該漲已經漲了，欠的債該還的已經還了，以後當然就相對穩定了。今後20年，我國通貨膨脹率可能低增長，可能開征物業稅、遺產稅，土地價可能下跌，房價創不出新高的可能性是存在的，而不是有人依據 30年來的飛漲而預測今後20年通貨膨脹率和房價可能增長幾倍那樣。當君子蘭炒高100倍時，就不是跌不跌的問題，而是跌多少的問題了。就象股市6124 點，傻瓜買了，理由是“股票是能漲幾十倍的好東東”；智者賣了，理由是“已經漲幾十倍了，回落風險很大”。你25歲之前個頭長高1.4米，如果以此來預測 26歲以後至少再長高0.4米，多麽可笑啊。確實有兔子曾經撞到這棵樹，但今後就不一定了。房市成熟了，土地價成熟了，稅收製度成熟了，而你的頭腦還不成熟，還在守株待兔，那就等著吃虧吧。
6. 通膨初中期，房價股價大漲過頭，導致中後期大跌過頭。駁“房產永遠是保值增值，抗通膨的最佳投資品”和“通貨膨脹之下，拿現金不如持有房產。”的錯誤觀點。
“介入點位”的高低決定投資的成敗。前幾年房價在每平米3000元的低位時，拿現金不如持有房子，因為房子可能大漲上去。當2007年秋房價在每平米12000元的高位時，持有房子不如拿現金，因為房子可能大跌下來。價值低估的投資品才能保值增值。當普耳茶炒高10倍時，一定會隨著豬肉由10 元上漲到14元而再次上漲嗎？在6000點還買股票當然是要吃虧的。
“介入時機”的早晚決定投資的成敗。保值增值功能具有階段性的特點。到了通膨中後期，由於房價股價已被炒高，買力不濟，利率也調高了，熊市就會不期而至。熊市裏房價和房地產股是“燙手的山芋”。一位香港人，1996年買樓54平米 * 每平米8.333萬 = 450萬港幣。當時所有香港人都認為香港人多地少，又是國際金融中心之一，房價絕對不會降。1997年金融危機爆發，房價一路下滑，在2003年非典時，這套房跌至150萬。2008年2月漲到300萬了。12年裏不包括利息，淨虧損150萬。日本炒房者被“房產永遠是保值增值，抗通膨的最佳投資品”的理論害慘了，已經套牢17年還沒有解套呢。越南的炒房說明：“嚴重的通膨的初中期，房價股價大漲過頭，嚴重透支未來，導致中後期大跌過頭。”
7. 不是通膨引起房漲，而是房漲引起通膨。控製通膨必須先降房價。駁豬八戒倒打一把的“通膨引起房漲”的錯誤觀點。
通貨膨脹嚴重。2008年前7個月，居民消費價格總水平同比上漲都超過6%。通貨膨脹就是“錢水泛濫”，“錢狗滿街”，就是實物增加不多而錢增加很多。
任玉嶺任北海市副市.長時親曆泡沫破裂。他說：通貨膨脹有熱錢，升值、次貸、石油糧食漲價等外因，但主要原因還是在國內，主要矛盾在房地產。房地產的高通脹是這次通貨膨脹的總根子，是這次通貨膨脹的‘牽引機’和“助推器’。1994年，北海市的物價上漲高達43%，就是由房價大漲引起的。
熱錢，升值、次貸、石油糧食漲價等外因即使是第一重要的因素，房價大漲也是第二重要的因素。強調別人的錯誤更大，就能減輕自己的責任嗎？
很明顯，不是通貨膨脹促使房價上漲，而是房價大漲帶動物價上漲，加劇通貨膨脹。理由是：從漲幅上看，房價嚴重虛高，已經遠遠偏離通貨膨脹促使房價上漲的軌道。本來30萬的房子，6年裏被炒高到120萬。6年裏人民幣不可能擴張4倍。從時間上看，房漲早於肉漲糧漲。從資金總量上看，某市2年成交房子10萬套 * 平均每套漲價40萬 = 資金多出400億。物價怎會不漲！在變態的房價下，民眾不得不提前透支今後幾十年的收入買房，今後幾十年才印的鈔票也印出來了,貨幣就膨脹了。從外在表現上看，地價房價大漲後，企業的用地用房和人工成本大增，出廠價就提高了。失地農民以前供糧供菜, 現在反而要向社會購買，農產品就漲價了。
牽牛要牽牛鼻子，打蛇要打七寸。通貨膨脹和物價上漲會破壞整個經濟體係，不得不治理。管不住房價這個“帶頭大哥”，就別想管住大家，大家就漲價不斷。最終，大倌為了江山，中小倌為了交椅，不得不調控，不得不強迫“帶頭大哥”（房價）帶頭降價。
8. 通貨膨脹可能嚴重但不會極其嚴重。駁“通膨不斷，有錢後再買就永遠買不起。”和“一旦有惡性通膨，就永遠買不起。”的錯誤觀點。
正府有很強控製力，麵對嚴重的後果，會采取措施控製通貨膨脹，所以不會出現極其嚴重的情況。2008年6月，廣義貨幣M2雖然突破了18.04%，但存款準備金率提到17.5%，說明貨幣發行沒有失控。
沒有必要恐懼於通膨。目前，中等收入以上而且按揭15年才買得起房，如果他們將資金用於創業用於投資15年，在一般情況下收益會跑贏通貨膨脹，你最終可能成為富人。如果你反駁說：“創業和投資已經難以跑贏通貨膨脹了。”我不相信社會已經這樣，更不可能總是這樣。假如社會真的這樣，高房價就是建立在沙灘上的搖搖欲墜的高樓，恐懼的不應該是旁觀的人，而是套在裏麵的炒房者。
如果通膨極其嚴重，如果房價再上漲，房價漲帶動物價漲，物價漲導致加工資，加工資導致出廠價上漲，惡性循環就破壞了經濟整體，國民經濟就垮了，社會就難以穩定了。如果通膨極其嚴重，房價再上漲，科技人員的收入不如炒房的老太，哪有心思幹事業？假如真的象炒房者說的那樣出現了極其嚴重的通膨，就有許多企業倒閉或半倒閉，許多老板會賣房去救急，許多中產無錢供房而賣房，許多人失業或收入大減，吃飯堪憂，怎能顧得上買房，賣者很多而買者很少，房價必大跌！
9. 通膨帶來的漲價占總漲價的比重很小，“炒民生”不會長久，所以想在通貨膨脹中長期獲利難以實現。駁“通貨膨脹是永遠的，所以房價永遠上漲”的錯誤觀點。
6年前，E市每平米隻賣3000元。其中已包含了土地、人工、材料、管理、營銷、利息等成本和各方的合理收益。現在賣12000元。總漲價 9000元。但是，通膨所增加的土地外成本不超過700元 / 總漲價9000元 = 通膨帶來的漲價隻占總漲價的8％。即使今後幾年裏通貨膨脹率達到不可想象的1倍，通膨帶來的漲價也隻占總漲價的16％，影響很小。股票2007年11月上到6124點，2008年8月19日低見2284點，跌幅達62.7％。說明通貨膨脹雖然會一時促漲，卻不能保證“投機價”長期高高在上不下跌。
投機炒作才是房價大漲的主要原因：第一成本的土地是在炒作和競拍中飛漲的，房價是在捂盤加炒作中哄抬上去的，“紅包”的膨脹是在投機炒作中水漲船高的，連稅收也是姑息養奸後借口打擊投機炒作而增加上去的。
炒房者想在通貨膨脹中獲利難以實現。因為通貨膨脹隻是房價大漲的次要原因，而引起房價大漲的投機炒作這一主要原因屬於“炒民生”。規律強於人，民意高如山，社會必進步。正府的最大職責是“為百姓說話，為百姓做事”，它可能做得不夠卻不會“一點”也不做。泡沫被吹大到皮很薄很薄了，房價大漲帶動通膨，所以ZF不得不調控。僅是積“一點”成多，就碰破它了。各國曆史都表明，以人為本才是正道，“炒民生”不可持續。
10. “炒民生”象吃“白粉”，一時痛快，危害深遠，不可能長久。開發商是韓信，成也蕭何，敗也蕭何。駁 “正府永遠會支持房市炒作”的錯誤觀點。
在中國人中，胡潤百富榜上的十大富豪，有8個來自房地產業。在美國人中，曆年的世界首富有做軟件的比爾蓋茨和炒股票的巴菲特；目前，沒有蓋房炒房的進入十大富豪。說明在我國，“房老大”已經越權篡位了，說明“炒民生”已經把“科技是第一生產力”炒成“老二”了。長久了就會科技落後，落後就要挨打。所以，各國都嚴禁“炒民生”。
如果其他民生資料象住房一樣也可以睜一眼閉一眼地任其壟斷、拍賣、囤積、炒作和哄抬價格，炒家也可以將大米、蔬菜、飲用水、公交票、火車票炒高5倍，因為它們對於人類更加剛需！所以，各國都嚴禁“炒民生”。
有人說：“不要多說房價，多流汗多賺錢才是硬道理。” 可是，房價6年上漲90萬。有幾家通過多流汗能增加收入90萬？多印鈔票的話，大家就能分到90萬？民眾經濟承受力就象一根扁擔，500斤壓上去一定會壓斷的。安居才能樂業。如果全家終勞一生還不能得一屋，惡勞者、投機者必日增，社會如何和諧、發展和穩定？炒民生危害社會，所以，各國都嚴禁“炒民生”。
“炒民生”名不正言不順，正治課老師難當；“炒民生”占小便宜吃大虧，危害深遠；“炒民生”象吃“白粉”，一時痛快，誰吃誰短命；炒民生不得民心，危及正權，所以各國正府都不得不把炒民生當作惡瘤切除了。如果米國人還在炒房，房價收入比就不會“安居”在6以下了。
買彩電曾經要開後門，經常漲價。家電業走下坡路已經10年了，可能再10年，家電業也牛不起來了。不怕象股票那樣大起之後大落，大落之後再大起。最可怕的是房地產在惡炒後不得民心，被歸入“炒民生”（與“炒糧食”同類）後將從此一蹶不振。比如日本已17年沒有惡炒房子了。日本炒房者17年還不能解套，所以炒房被套應該拋！
11. 資金流向投資“窪地”導致房地產利潤逐步接近社會平均利潤，買便宜貨的機會終將到來。駁“蓋房應該暴利”的錯誤觀點。
在“世界工廠”千辛萬苦做出口，為就業做貢獻，年利潤率隻有2％，甚至虧損的情況下，開發商和炒房者獲得了數以十倍的年利潤率。連通管“一邊水高一邊水低”的短期狀況出現了。“風景這邊獨好”對千行萬業產生了非常嚴重的“吸血效應”。有的人辭退工人，賣廠買房。千商萬賈聚集房市，千錢萬幣蜂擁而入。於是，一家歡樂百家愁，一湖水災百湖旱，一家壟斷百家爭，一碗美味百人搶；於是，“倒廠風波”來勢凶猛，成千上萬的中小製造企業和外貿公司倒閉或瀕臨倒閉。銀行（樹幹）和房地產公司（樹枝）都不會先死，要當心的是製造業（樹頭）會先死。各行各業是一個食物鏈，正府在行業上再“胳膊往裏拐”，再不“一碗水端平”，最終就會得了一稅丟百稅，如果第一產業垮了，“皮之不存，毛之焉附？”最終就會一損百損，一了百了，最終就會成千上萬的人失業，社會難以穩定，最終就會搬起石頭砸自己的官位，所以，即使要救，不得不先救樹頭（製造業）和樹幹（銀行）。最近發文對中小企業增加貸款和不許為土地貸款，明顯就是在丟卒（樹枝）保車，所以，連通管“一邊水高一邊水低”的狀況是“兔子的尾巴長不了”。
連通管的水終將流平。“人往高處走，水往低處流。”資本具有追逐高利潤的本性，暴利就象千香萬豔的“花粉”，必然引來千蜂萬蝶。大家都目睹過“暴利窪地”被“移山填海”的“張藝謀式”壯觀景象：從千軍萬馬製造家電到降價比賽；從千村萬山種果樹到揮淚砍果樹；從千家萬戶買股票賺大錢到八成人虧錢。大家都去追逐暴利，都去填充投資“窪地”，就象連通管的水終將流平，必然導致房地產業利潤逐步接近社會平均利潤。栽果樹比種稻子好賺，大家都去種，不久，千車萬擔的“柑橘”就爛在樹上了，價格就降下來了。大家都去蓋房炒房，就象大家都去種果樹，必然導致住房過剩。結果是盛極而衰，房價成千上萬元地往下掉，結果是大眾買便宜貨的機會終將到來。
12. 住房的相對過剩是“生產無計劃性”和激烈的市場競爭的必然產物。駁“蓋房量跟不上需求量”的錯誤觀點。
“生產無計劃性”是市場經濟所固有的。20多年前，中學老師說：“西方國家的市場經濟，具有無計劃性，存在激烈的市場競爭，必然造成生產相對過剩。產品堆滿倉庫，窮人卻買不起，資本家寧可將牛奶倒進大海裏，也不低價賣給窮人。”我們的房市，將要展現的基本上就是這樣的景象。
從整體上看，社會生產是無計劃的，無序的。管理部門在其中有利益牽連，不但未能給以及時有效的計劃性引導，反而以過度的放貸、火熱的土地競拍和大肆的輿論煽風加劇了“生產無計劃性”和市場競爭。於是，市場經濟所固有的“生產無計劃性”和激烈的市場競爭終於導致了生產相對過剩。
上帝欲其亡,令其先瘋狂。大陸人具有“製造過剩產品”的超強本領。開發商認為住房在許多年裏是稀缺品，所以，在賺得缽滿盆滿之後，不計高負債率的後果，四處借貸，不斷擴大再生產。由於金錢具有逐利性，各路資金不斷流向超額利潤的房地產，黑錢來了，灰錢來了，紅錢（紅包）來了，白錢（幹淨錢為白，存銀行是白白讓別人用）來了，許多公司和企業的“生命錢”來了，甚至社保“救命錢”也敢來。由於不是高科技，有地就是“草頭王”，可以“空手套白狼”，於是“18路軍”（包括海爾）都來蓋房，工地遍地開花，商品住房、限價商品房、經濟適用房、廉租房、單位自建房、小產權房象雨後春筍到處冒出來，供給以每年2萬、3萬、5萬套的加速度在增加。
因為不漲就沒人追買，開發商每批都提價，近幾年總房價每年以10萬、20萬、40萬元的加速度上漲，需求者以每年10萬、20萬、40萬人的加速度被趕出市場。“Ⅹ趨勢”形成了，供給量不斷趨大（/），有效需求（＼）不斷趨小。左側“＞狀態”時供小於求，發展到右側“＜狀態”時，就變為供大於求。
已經進入買方市場。市場的獲利回吐和買力重新積蓄，需要幾年的痛苦煎熬。由於建設周期長和土地不開發2年後會被無償收回，過剩了還在不斷推出新盤。於是，生產相對過剩呈現不斷惡化的趨勢。開發商把購房者逼到了無路可退的牆角，心有餘而錢不夠。開發商是有路可退的，如果不肯退讓（大降價），結果是：去年牛市高價，今年有價無市，明年熊市低價。
13. 蓋房炒房者錢太多、心太貪、太驕傲和太盲目，必然是：炒房囤積量X ＞ 自住性有效剛需y。駁“剛需很大，供不應求”和“富人錢很多，再多也被買走”的錯誤觀點。
炒房者為何一邊以價格來“低頭承認”可出租房過剩，一邊“大言不慚”地說房子供不應求？因為他們高估了人的主觀能動性，隻見開發商及其支持者的力量大，不見客觀規律力量更大。高估了剛需的購買力，隻見剛需人多，不知剛需錢少。
“剛需很大，再多的房子也供不應求。”是自欺欺人的瘋話。蓋房炒房者錢太多、心太貪、太驕傲和太盲目，而非富人錢太少、太膽小、太謹慎和太理智，所以必然是：炒房囤積量X ＞自住性有效剛需y。“30％的人卻擁有70％的錢”，“70％的人隻擁有30％的錢”，這是鐵的事實，所以必然是：炒房囤積量X ＞自住性有效剛需y。自住性有效剛需y 取值5萬套，得“X ＞ 5萬套”。自住性有效剛需y 取值500萬套，得“X ＞ 500萬套”。所表示的意思都是“供大於求”。
“富人錢很多，再多的房子也被買走了”是炒家必敗的“證言”。如果自住性有效剛需量小，炒房者就會因為無人接手而被套牢，所以99％的炒房者在買人時都堅信自住性有效剛需y很大。看看網上的討論就知道這種想法的蓋房炒房者很多，富人的錢象山一樣的多，所以，炒房囤積量X要大於自住性有效剛需 y（比如每年5萬套）很容易。炒房囤積量X已經大大超過今後的自住性有效剛需y了，富人卻還在高估自住性有效剛需y，還在買入，買入，再買入。就象製造手機，物以稀為貴，一部幾千元，特好賺錢，大家頭腦就發燒，就大造特造。市場需求10汽車，大家就會衝動地盲目地製造出13車。市場需求增大到100車，就會製造出130車。結果，先是普及，普及，再普及；再到過剩，過剩，再過剩。大量的過剩必然導致（象砍果樹那樣的）熊市來臨，競相殺價，跌聲一片。
14. 認清“投資投機房屬於供給”的本質，房市供大於求的真麵目就暴露了。駁“自住性買量大，投資投機性買量小。”和“供給多少，就被需求吃掉多少。”的錯誤觀點。
住房供給有5塊：“開發商的供給”，“正府的供給”，“投資投機需求所轉化的二手房供給”（富人買房是間接的供給，潛在的供給，未來的供給），“單位自建房供給”，“小產權房供給”。
自住性有效剛需是指近幾年需要購買自用房而且有支付能力的購房需求。不是自住的不應該統計進來。當一個人“月供還不起”時就是突破購買力的極限了，就不是有效剛需了。以下幾種不是自住性有效剛需：“更新改善性需求”是一套換一套，住房總量不增不減，不能算需求增加。“拆遷需求增加”對“雞蛋市場”是“母雞增加”，是供給增加的表現，不能算需求增加。低收入者不是有效剛需。春節一過，火車站和汽車站人山人海，裏麵有幾個買得起百萬的房子呢？老居民沒有私房的基本上是低收入者，在等正策房。王石在中央二套說過，一般的中產也買不起了。未來的新移民也基本上是低收入者和一般的中產。投資投機者在房市扮演主角是不爭的事實。其買入不是自住，是為了高賣而獲利，所以買入後就轉化為供給了。大家都錯誤地把“投資投機者買入量很大”理解為“需求很大”。比如，2006年開盤10萬套，自住購房者買走4萬套，投資投機者買走6萬套，大家都說“供給10萬套，被10萬個需求都吃掉了”。揭開投資投機房的“供給本質”，將其歸類於供給後，房市供大於求就清楚了。
自住性有效剛需隻剩一種了。新房總價120萬，因為按揭已收緊，需要首付50萬，需要按揭70萬。加上貸款利息，需要還貸130萬 / 20年 = 每年需要還貸6.5萬 / 還貸占收入0.5 = 家庭年收入13萬的才買得起。很明顯，剛需隻剩“準富人自住性有效剛需”了。“準富人區”（接近富人的中產）裏大多有房。6年前隻需首付10萬，不得不買的中產和家長為畢業生買結婚房的大多在一路追漲中買了，沒有買的準富人是少數。由於近2年銀行負利息，聰明人一般不會將大錢放在銀行裏，大致有3種情況：第一種是將錢用於實業，“忙錢”在房價高時不會撤資買房。第二種是投資於股票、期貨和外匯的成功者，是投資投機高手當然看得出房市還在頂部，不會去買房。第三種是投資於股票、期貨和外匯的失敗者。期貨和外匯是杠杆交易，難度大，介入的人少，當股民的最多。近一年來，股市大跌六成，股民被套得動彈不了。自住性有效剛需啊，你到底在哪裏？滿世界去找，以刀相逼也出不來足夠多的自住性有效剛需！
自住性有效剛需是真正的需求，基本的需求。房價最終由其決定。更準確地說，自住性有效剛需的錢袋決定房價，決定蓋房炒房者的最終命運。開發商推高房價, 自住性有效剛需日益減少,最終作繭自縛。如果房價上漲到“準富人家庭月供還不起”，最後一種剛需就被徹底消滅了。竭澤而漁，魚兒沒有了，漁夫也完蛋了。
15.駁“我國人口特多，土地奇缺，不斷增值。”的錯誤觀點。日本的人均土地更少，地價房價照樣連跌17年。
房子在30多年後就是一堆垃圾，所以炒房其實是在炒土地。問題在於：土地少是真話，土地奇缺是假話，奇缺使土地不斷增值更是假話了。
土地供給短缺的謊話很容易識破。論剛需性，論稀缺性，論不可再生性，土地都比不上石油，而石油價不也曆經了多次大跌。土地不但是可再生的，蓋了拆，拆了再蓋；而且可多子多福，6層以下的拆掉蓋18層就是3倍土地。舊城舊村裏大多是矮房子，拆遷改造後建高樓，總體上還可以放大1.5倍。1500 萬人的大城市是由1000萬人的大城市發展而來的。1000萬人的城市再來500萬人，放大1.5倍，土地不外擴也不缺。
30年來，有的地價漲了500倍以上，已經漲過頭了，已經要回調了。許多人還認為奇貨可居，所以到處在曬地皮。2007年底，開發商囤地約10億平方米，足夠開發4年。
土地稀缺，房價就大炒有理嗎？難道米價因為土地稀缺也大炒有理了？春節前後的火車票是不是也因為稀缺就大炒有理了？土地真的能不斷上漲嗎？上帝讓不聽話的人瘋狂地快速地跑，跑得越快死得越快。日本人口密度是每平方公裏339人，我國是130人，東今更有發展潛力，地價照樣連跌17年，跌幅 60％。
16. 計生導致許多“80後”的子輩最終會擁有五七套房。駁“人多房缺”的錯誤觀點。
社會發達後，晚婚和獨生蔚然成風。1978年以前是多子多富的年代，1978年出生的到2008年30歲，這些結婚需求已基本釋放完畢，剛需大降。你我接到的結婚請貼上的主人大多是獨生孩。1988年全國出生人口2457萬人，2000年下降到1379萬人。12年下降了43.9％。根據《全國教育事業發展統計公報》，2007年與1996年相比，全國小學招生人數，從2524.66萬人下降到1736.07萬人，減少31.2％。目前，去世的主要人群是戰爭時期出生的。再過20年，去世的主要人群是建國後和平時期出生的（80後的父輩等），數量大增。這是一個不可逆轉的“住房由一般過剩發展到嚴重過剩”的過程,表現為“Ⅹ趨勢”。“老人身後騰出住房數”越來越多（/），“結婚購房數”（＼）越來越少。發展到右側“＜狀態”時，“老人身後騰出住房數”大於“結婚購房數”,占到自住性有效剛需一大半的“結婚剛需”就被抵消掉了。
在老居民裏，2008年2歲的張小強和李小花，在25年後買1新房後結婚，各自最終繼承了父母、爺爺奶奶、外公外婆的3套房。說明計生導致許多“80後”的子輩最終會擁有七套房。這是單套房的情況。二套以上的家庭很多。25年後，父母還在世但55歲上下了。爺爺奶奶和外公外婆的房子先後要拆遷了。有二種可能：一是被看空者說對了，那時房價低，但出於“祖產不可減少”的傳統觀念，留5套是可能的。二是被看多者說對了，當時房價不低，由於80後的子輩正是中青年，有幾份房租，還有拆遷費，就會七套還是七套，少則5套。二種可能的最終結果都是嚴重過剩。
從人口結構來看，房價的下跌趨勢將是長期的，不可逆轉的。人口減少導致房子越來越過剩。大城市閑置房將隨處可見。那時，住房因為閑置和過時而喪失了使用價值；因為無人接手而喪失了投資價值和投機價值；因為過剩而喪失了炒地價值和拆遷價值。隻是一堆鋼筋水泥，能值幾個錢？
17. 大城市的住房，不管是靜態還是動態都是大量過剩。 駁“大城市缺住房，房價還要上漲十幾年”的錯誤觀點。
把水杯裏的石塊（已有人入住的房子）拿出來，水杯裏剩下多少水（尚未有人入住的房子）就一目了然了。看靜態，我可以大聲地說：“今天，總人口 1000萬以上的所有大城市，睡在室外的小於1000人，說明99.99％的人住在房子裏；尚未住人的掛牌待售房、閑置房和在建房總數大於10萬套。” （例如深圳，閑置房數以萬套，2008年8月掛牌待售房5萬套，三年計劃新建9.71萬套社會保障性房，商品房在建和計劃建的大於9.71萬套）。今後 50年的任何一天，我都可以一字不改地大聲地說出這句話。由此得知：大城市裏的住房，不管是靜態還是動態都是過剩，毫無疑問的過剩，大於10萬套的過剩，永遠的過剩！不然，請你告訴我，哪個大城市，在今後哪一天，不應該說出這一句話？在今後哪一天，掛牌待售房、閑置房和在建房總數不是大於10萬套？如果真的出現我不能再說這句話的那一天，一定是遇到大熊市使房價低得開發商隻賣不想蓋了。
在二線的E市，總人口1000萬。300萬人租房 / 6人 = 目前有人居住的可出租房50萬套 + 閑置房、掛牌待售房、在建房等12萬套 +“六年裏新增閑置房”6萬套 = “六年後可售將可售房總數”68萬套。
為何“六年後可售將可售房”沒有減少反而增加了？供給日益增多。因為錢好賺，大家都在八仙過海，各顯神通，大幹快上，快馬加鞭。因為技術含量低，房子是比汽車更容易大量製造的商品。容易製造就容易過剩。過高的房價導致城市的人才外流，自住性有效剛需就減少了。過高的房價會降低城市化的速度，導致出租房過剩。
做長期投資，在20年裏，要曆經許多正策風險，例如物業稅、房屋空置稅、遺產稅。在20年裏，誰敢保證不發生金融危機、經濟衰退或房熊市？在20年裏，麵臨環境汙染和地震、洪水、火災等天災的威脅。10種風險讓遇到一種，就虧大了。E市的炒房者是在“住房稀缺，奇貨可居，先出租，待高價而沽”的錯誤理念指導下大量囤積住房的。每一種被炒作過的產品都逃脫不了從“短缺炒高”走向“過剩價落”的宿命。平日裏，風平浪靜，大家都不急於賣出。但是，高處不勝寒，一旦大風險到來，買者因為而恐懼，“每年自住性有效剛需購買”5萬套就減為1萬套。持有人發生信心危機，68萬套潛在的供給就象“籠中虎”上街，就象堤壩崩潰而洪水奔湧而出，就象股市的“大小非”，賣盤洶湧，競相殺價，奪路而逃。68條狼搶吃1塊肉。就要看誰跑得早，看誰跑得快，看誰殺價殺得狠了。
18. 目前超低的房租投資回報，是“可出租房”已經嚴重過剩的鐵證。 駁“房租會不斷上漲”的錯誤觀點。
買房投資是“先賺房租後賺漲價”。因為房價不漲了，收益隻有租金了。目前，房租漲不動是明擺著的事實。在二線的H市買房花120萬/ 70年 = 每年折舊1.7萬。5萬元的裝修、家具、家電 / 10年 = 每年折舊0.5萬。中介費和其他費用平均每年0.3萬。租金3萬 - 1.7 - 0.5 - 0.3 = 一套100平米新房一年的“租金實際收益”0.5萬元。125萬房資 × 銀行五年期利息率0.0587 = 一年利息有7.6萬。0.5 / 7.6 = 15分之1。說明投資回報低得“別人我不告訴他。”
總房價125萬元 / 每年租金3萬元 = 房價租金比為42，即42年回本，即市盈率42。2008年8月，滬深股市不少績優股的市盈率在15倍以下，足見房市風險之大。房價再漲一倍就是84年回本。怎麽可能！
投資回報為何會超低？當然是可出租房嚴重過剩造成的。誰不知閑置房很多？超低的房租投資回報，是可出租房已經嚴重過剩的鐵證。拒不承認，隻能證明：你的貪心已經使你失去了理智和判斷力。
19. 六年後大城市將有幾十萬套“可出租房”閑置,租價成了房市長期降價的發動機。駁“閑置房不多，最終會被消化掉”的錯誤觀點。
對E市的預測,“六年後可出租房總數”= “目前有人居住的可出租房”50萬套 + “目前尚未住人的可出租房”5萬套 + “六年裏新增閑置房”6萬套= 61萬套。
“六年後有人居住的可出租房” = “目前有人居住的可出租房”50萬套 + “六年裏新移民增加租房”6萬套（三十六萬人） + “六年裏租房結婚等原因淨增租房”2萬套 –“六年裏現租民由租轉買搬出而淨減租房”10萬套 - “六年裏現租民由租轉住廉租房搬出而淨減租房”6萬套 = 42萬套。
“六年後可出租房總數”61萬套 –“六年後有人居住的可出租房”42萬套 = “六年後尚未住人的可出租房”19萬套 / “六年後可出租房總數”61萬套 = “六年後可出租房總體過剩率”為31％。這是講原理，講趨勢，是大概的數字。從中發現的問題有：
“租民搬出人數”較多。“擁有私房率”和“住廉租房比例”逐年提高是一個必然的趨勢，所以“租民搬出人數”較多。近幾年建造了大量的新房，開發商不可能倒到海裏去，不可能留著自己住，隻有賣不出的價，沒有賣不出的房，所以“由租轉買搬出租房”的很多，有10萬套。正策房欠帳十幾年，“大補欠”。“由租轉住廉租房搬出租房”的很多，有6萬套。合計16萬套。
“租民接班人”相對較少。經濟大勢困難，倒閉和內遷的企業不少，鬧民工荒，城市化放緩，“新移民增加租房”較少，隻有6萬套。租房結婚隻有2萬套。
“租民搬出人數”大於“租民接班人數”，於是“可出租房過剩率”逐年增高。從總量上說，現住民99.99％的人住在房子裏，“尚未有人入住的房子”（包括閑置的和新建的）就是為新移民準備的。新移民絕大多數是租民，所以基本上是為“新增租房人口”準備的。“六年後尚未住人的可出租房”19萬套 * 6人 = 閑置出租房夠114萬人租用。買方市場越來越明顯，租價不得不降價並形成趨勢。買房投資投機既賺不到漲價回報，也賺不到租金回報，就會紛紛賣出，房價就走低了，所以說，租價成了房市長期降價的發動機。
房市是個大講堂，是個大遊戲園，是個大利益場。利益方為了達到各種賺錢目的，先發表各種奇談怪論，忽悠大眾的腦袋，後組織各種遊戲，忽悠百姓的口袋。“錯誤言論”使許多人先“把自己賣了”，然後“幫人家數錢”，再“幫人家去忽悠別人”。為了不摔交，為了少吃虧，我們都有必要“殺一下”自己的“頭腦病毒”，並加裝一個“防火牆”。
1.房價收入比奇高，泡沫很大，大眾不堪重負，影響社會進步。駁“通貨膨脹後工資提高，房價收入比就不高了。”的錯誤觀點。
國際通行的房價收入比是3到6倍，按揭月供不超過家庭月收入的30％。在發達國家，認為房價收入比超過6就進入泡沫區。1998年國W院在有關房改的文件中提出：房價收入比超過4倍的，應當獲得住房補貼。說明我國正府對國際標準是認可的。2005年，米國一顧問公司據房價收入比，就國際房價購買力做了個調查，看看哪些城市的房價讓居民“最難以承受”。結果，澳洲悉尼以8.5名列前茅。並由此被斷言“澳洲存在世界上最大的地產危機”。
二線的E市，新房平均價1萬元* 90平米 / 全市平均家庭收入6萬（全市年平均收入公布數的2.5倍） = 2007年底E市的房價收入比為15，含義是全家15年的全部收入可以買到一套住房。不少大城市在15上下。15 / 收入的0.5用於買房 = 一家人幹30年隻能買到隻有使用權沒有裝修的毛坯房。22歲 + 30年 = 為房子需工作到52歲。而50歲後老板就不肯聘用。這麽高的房價“可持續”嗎？再漲50％是22歲 + 45年 = 為房子需工作到67歲！豈不是為了一套房要“小車不倒就要推”？在不健全的社會保障下，要保證還貸期間不失業不生病，不然就可能因為斷供而被銀行收走房子。
有人說：“多印鈔票，多加工資，房價收入比就顯得不高了。”這個說法是錯誤的，隻看到房價收入比變小，沒有進一步計算下去。在通貨膨脹情況下，物價漲幅大於工資漲幅，支付能力下降了，本來家庭收入的0.5用於買房，下降為0.4。將上述的公式重新計算，結果是，在目前這種通貨膨脹情況下一家人為買房要幹32年，多2年。
2. 高房價使人才外流，後患無窮，誤國不淺。駁“房市繁榮體現我國經濟實力強，生活水平高。”的錯誤觀點。
按美國商務部公布的數據，2008年1月份美國新房銷售中間價為每套21.6萬美元。每套21.6萬美元 * 匯率7 = 每套151萬人民幣元 / 每套的建築麵積相當於200平米 = 可能每平米在7550人民幣元左右，而且他們的房子是有土地所有權和裝修過和帶家具家電的。2007年秋，在二線城市E市，用7550隻能買到三等地段的隻有70年土地使用權且沒有裝修的毛坯房。2007年，美國的GDP是我國的20.3倍。美國的人均收入是中國的一二十倍，美國的醫療教育養老體係比我們好多了。就這麽低的房價，人家都次貸危機了，房價都下跌了! 我們是第三世界國家的收入，房子卻是發達國家的價格。我們已經透支了幾年的漲價空間，靠幾十個錯誤言論還能硬撐多久呢？房價與國際接軌是大勢所趨，曆史必然。
大城市裏各行各業的精英的創業夢大多被廢在了房子上。2008年3月5日，全國正協委員、清華大學校長、中科院院士顧秉林表示很擔憂青年教師的住房問題：“現在買不起房的不僅僅是低收入家庭，現在高校青年教師的收入與房價差距太大，根本買不起房。”“我現在很擔憂這個，這樣下去會導致青年人才流失。”
從住房、教育、醫療三座大山綜合地看痛苦指數，留學生回國後幹30年隻能買到隻有70年土地使用權且沒有裝修的大套的毛坯房。在房價收入比為6的某發達國家 / 收入的0.5用於買房 = 一家人幹12年就可買到有土地權並已裝修的大套的新房。這有利於吸引留學生回國效力嗎？難道大家都不懂房價持續不斷上漲的後果：農村綜合痛苦指數比城裏高，有點本事的，有點文憑的，有點錢的都要進城，結果到處是“老幼村”、“窮人村”。
炒高房價不符合衡量改革正確與否的“三個標準”，不利於發展社會主義社會的生產力，不利於增強社會主義國家的綜合國力，不利於提高人民的生活水平。房價再上漲對國家來說，得不償失，後患無窮，誤國不淺。為了救國，房價必降。
3. 高價房奴把“致富”的種子全吃掉了，到六十幾歲將租房居住。駁“通膨不斷，按揭才買得起住房，有錢再買就永遠買不起。”的錯誤觀點。
為了國家未來和個人發展，我們應該提倡“先創業先投資再買房”。提高今後的收入是硬道理。今後更高的收入才能讓你有尊嚴而幸福地生活。反正沒有“土地所有權”，迷戀“土地使用權”還不如追求“資金收益權”來得實際。二代“工作骨幹”被美國老太太按揭買房的故事害慘了。失去了學生年代的理想和夢想,把買房當作人生的第一理想，生活的第一追求，奮鬥的第一目標，成功的第一標誌。把“致富”的種子全部砸在了一套自住房上，作為“經濟脊梁”的中產整天為還貸而賴活著，中國人就隻有這一點出息嗎？永遠為人打工，對事業開創沒有興趣，缺乏資金,中國經濟還有多少活力和後勁呢？外國人喜歡“當老板”，中國人喜歡“當房奴”，落後麵貌怎麽改變呢？炒房的最大惡果是把成千上萬的“老板苗子”扼殺在搖籃裏。這是一個民族的悲哀。
企業產品銷售困難的主要原因在於內需不振。內需不振的主要原因在於高房價。許多人把買房當作消費的第一需求，這是畸形的，排他的。一套房就吃掉一個家庭二代人的節餘。每月都是月光族，哪有能力去消費呢？為了還債，不得不節衣縮食，不敢每周逛街，不敢打的，不敢更新電器，不敢買好衣服，不敢買好化妝品，不敢會友“喝一下”，長途電話不敢多說話，不敢跳槽，害怕失業，害怕收入減少，害怕生病。
在錯誤觀點的引導下，許多人把買房當作壓倒一切的需求。沒有買房，可以租房。如果買房搞得沒錢吃飯了，搞壞身體就得不償失。如果買房虧損搞得夫妻反目，談何幸福。如果買房搞得小孩沒錢深造，就因小失大。如果買房在大跌時變成負翁，就要流落街頭。如果買房搞得家人生大病沒錢治，就要流落地獄。
“高價房奴”睜開眼先想到月供。每天先為銀行打工半天。有的“高價房奴”為了買房啃四老40萬元，但那是應付看病和養老的錢，最終要拿錢到醫院去還。還完按揭，接著還“啃老錢”。在高房價、高負債、高腦壓下，住房成了一輩子的牽掛，辛勞忙碌，憂心忡忡，終其一生，幸福感和成就感在哪裏？
35年後，住房過剩，“要求我拆遷”可能變為“我要求拆遷”。高樓房每戶隻占有不到10平米的土地，補償使用權的拆遷費很少。30歲 + 35年 = 65歲需要再花錢買一次房，但老了後，錢不夠，借貸也還不起，隻好用拆遷費去租房。雖然使用權有70年，35年後可能已是“無房戶”了。高價房奴主動伸長脖子讓人宰真窩囊，活得太累，繁忙一生，兩手空空。
“天生吾材當大用，豈肯離校就江郎。”對於這麽簡單的道理，人總會醒悟的。可以在低價位騙人去當房奴，但在高價位就難以騙人去當房奴。可以騙自住性有效剛需去當房奴，但無法騙還不起高月供的人去當房奴。可以短期騙人去當房奴，但難以長期騙人去當房奴。所以，剛需是不斷在減少的，住房終將嚴重過剩。
4. 白領在高價時買房是笨人理財，15年後還是白領的水準。即使“當租奴”也強於“當房奴”。駁“在通膨中房產增值快，投資買房可以致富”的錯誤言論。
30年前，95％的人錢袋裏的現金在999元以下。25年前，有一二萬元的資產資金的就是富人，稱為“萬元戶”。目前有二三百萬元的資產資金才與富人沾邊。富人的數量增多10倍以上。他們的初始自有資金幾乎都在1萬元以下，他們的平均年投資收益率許多在30％以上。如果目前社會上連10％的年投資收益率的機會都不存在，經濟就無法發展了。所以，沒有找到10％機會的人是笨人，而不是沒有。2008年初買新房90平米時，首付、稅費、裝修和家具家電合計支出現金50萬 * 1.1 * 1.1 *1.1 ……（15次方）= 50萬 * 4.18 = 15年裏付出現金成本為209萬。另外在銀行按揭50萬 + 50萬 * 每年付息0.063 * 15年 = 15年裏付出按揭成本為97萬。209 + 97 = 這套住房15年裏總成本為306萬元。如果15年裏租房，3萬 * 15年 * 漲價係數1.5 = 合計租金68萬。306萬 – 68萬 = 15年裏為了一句“我有房”三個字，就破費了238萬元的“麵子錢”。15年裏總成本306萬元 / 100平米 = 到最後每平米實際花了3.06萬元 / 15年後房子0.7成新 = 15年後該地段新房價格要漲到每平米4.37萬，才保本。從黃金20年隻漲1倍看，15年的通貨膨脹難以超過4.37倍。說明：買入已高估的房子保值不了，增值不了。說明：如果白領買房投資，15年後還是白領的水準。
不想當富人的人才會把“致富”的種子全部砸在了一套自住房上，甘心一輩子為人打工，從此與發大財再也無緣分。“打工皇帝”唐駿10年來一直租房。他這樣算賬：買這套房要花2500萬元，2500萬元的年投資回報是500萬元，年租金隻要144萬元，租房住相當於每年多賺了356萬元。在房價低位，當個房主是個好選擇。目前，“當低價租奴”強於“當高價房奴”。房奴裏難以出現老板，而租奴裏卻較容易出現老板。
5. 今後20年，我國通貨膨脹率可能低增長，房價創不出新高的可能性是存在的。駁“30年來地價房價漲幅驚人，說明今後通貨膨脹率和房價也會高增長。”的錯誤觀點。
為何有許多人買房產做長期投資呢？因為他們有十分強烈的感性認識：改革開放（1978年12月）以來的30年裏，以沿海二線城市E市為例，大約地說：豬肉由0.8元漲到14元，18倍。大米由0.14元漲到2.3元，16倍。全市年平均工資由400元漲到22000元，55倍。房租漲200倍以上，房價有的由不到100元漲到1萬元，折合成同材質，漲了50倍以上，土地一畝由幾千元漲到幾百萬，漲了500倍以上。許多人沒有看到30年的漲價全景，隻看到一二十年或近幾年來的漲價片段。因為沒有認真調查分析，不少人因此產生了“眼看著房價漲了許多倍，說明鈔票貶值太多了，說明投資房產永遠能跑贏通貨膨脹。”的錯誤觀點。
就象19年來股市從100點漲到6124點，至少幾年內不可能再創新高了，但是，人們大多對房價隻有感性認識，沒有理性思考，一時還很難從一種思維慣性中解脫出來。他們隻看到表麵的現象，沒有考慮到當時土地、房屋等資源處於“無市場，不許交易，極其低價”的不正常狀態，沒有考慮到舊中國的底子一窮二白，建國後實行半供給性半福利性分配的計劃經濟和搞階級鬥爭耽誤經濟生產，生活水平很低。30年前，獎金取消，縣長的月工資隻有幾十元，國家主席的工資隻有300多元，很明顯，改革開放前後正治經濟環境天差地別。以很特殊的“非商品化的革命年代的價格”為基數統計出來的增長率是很怪異的，很離奇的。就象大學畢業前張三的年勞動收入為500元，畢業2年後5萬元，怎麽能以此100倍來預測未來2年後至少增長5倍呢？如果以30年來的地價房價增長率作為參照物和依據來預測今後的通貨膨脹率和房價，必然在深重的通貨膨脹恐懼感之下得出錯誤的荒謬的結論。然後用來指導房產投資，必然走入歧途，導致失敗。
大多數人沒有注意到，20年來，國際通貨膨脹率很低。紙貨幣和老貨幣黃金是個連通管。如果20年來國際通貨膨脹率很高，即紙貨幣大貶值，那麽老貨幣黃金就會大漲價。實際呢，1988年黃金平均價436.77美元/盎司，2008年8月10日收盤價是800多美元/盎司，20年才漲1倍。美元對人民幣曾有十幾年在8.2一帶徘徊，也說明國際通貨膨脹率不高。
我國原來的地價房價等資源和工資被低估得離奇，必須逐步與國際接軌，才導致各種價格都一漲再漲。30年來，有的土地漲價500倍以上，已經超漲了；有的房價已漲價50倍以上，不但與國際接軌了，按房價收入比已經是美國的4倍了；通貨膨脹10倍以上，該漲已經漲了，欠的債該還的已經還了，以後當然就相對穩定了。今後20年，我國通貨膨脹率可能低增長，可能開征物業稅、遺產稅，土地價可能下跌，房價創不出新高的可能性是存在的，而不是有人依據 30年來的飛漲而預測今後20年通貨膨脹率和房價可能增長幾倍那樣。當君子蘭炒高100倍時，就不是跌不跌的問題，而是跌多少的問題了。就象股市6124 點，傻瓜買了，理由是“股票是能漲幾十倍的好東東”；智者賣了，理由是“已經漲幾十倍了，回落風險很大”。你25歲之前個頭長高1.4米，如果以此來預測 26歲以後至少再長高0.4米，多麽可笑啊。確實有兔子曾經撞到這棵樹，但今後就不一定了。房市成熟了，土地價成熟了，稅收製度成熟了，而你的頭腦還不成熟，還在守株待兔，那就等著吃虧吧。
6. 通膨初中期，房價股價大漲過頭，導致中後期大跌過頭。駁“房產永遠是保值增值，抗通膨的最佳投資品”和“通貨膨脹之下，拿現金不如持有房產。”的錯誤觀點。
“介入點位”的高低決定投資的成敗。前幾年房價在每平米3000元的低位時，拿現金不如持有房子，因為房子可能大漲上去。當2007年秋房價在每平米12000元的高位時，持有房子不如拿現金，因為房子可能大跌下來。價值低估的投資品才能保值增值。當普耳茶炒高10倍時，一定會隨著豬肉由10 元上漲到14元而再次上漲嗎？在6000點還買股票當然是要吃虧的。
“介入時機”的早晚決定投資的成敗。保值增值功能具有階段性的特點。到了通膨中後期，由於房價股價已被炒高，買力不濟，利率也調高了，熊市就會不期而至。熊市裏房價和房地產股是“燙手的山芋”。一位香港人，1996年買樓54平米 * 每平米8.333萬 = 450萬港幣。當時所有香港人都認為香港人多地少，又是國際金融中心之一，房價絕對不會降。1997年金融危機爆發，房價一路下滑，在2003年非典時，這套房跌至150萬。2008年2月漲到300萬了。12年裏不包括利息，淨虧損150萬。日本炒房者被“房產永遠是保值增值，抗通膨的最佳投資品”的理論害慘了，已經套牢17年還沒有解套呢。越南的炒房說明：“嚴重的通膨的初中期，房價股價大漲過頭，嚴重透支未來，導致中後期大跌過頭。”
7. 不是通膨引起房漲，而是房漲引起通膨。控製通膨必須先降房價。駁豬八戒倒打一把的“通膨引起房漲”的錯誤觀點。
通貨膨脹嚴重。2008年前7個月，居民消費價格總水平同比上漲都超過6%。通貨膨脹就是“錢水泛濫”，“錢狗滿街”，就是實物增加不多而錢增加很多。
任玉嶺任北海市副市.長時親曆泡沫破裂。他說：通貨膨脹有熱錢，升值、次貸、石油糧食漲價等外因，但主要原因還是在國內，主要矛盾在房地產。房地產的高通脹是這次通貨膨脹的總根子，是這次通貨膨脹的‘牽引機’和“助推器’。1994年，北海市的物價上漲高達43%，就是由房價大漲引起的。
熱錢，升值、次貸、石油糧食漲價等外因即使是第一重要的因素，房價大漲也是第二重要的因素。強調別人的錯誤更大，就能減輕自己的責任嗎？
很明顯，不是通貨膨脹促使房價上漲，而是房價大漲帶動物價上漲，加劇通貨膨脹。理由是：從漲幅上看，房價嚴重虛高，已經遠遠偏離通貨膨脹促使房價上漲的軌道。本來30萬的房子，6年裏被炒高到120萬。6年裏人民幣不可能擴張4倍。從時間上看，房漲早於肉漲糧漲。從資金總量上看，某市2年成交房子10萬套 * 平均每套漲價40萬 = 資金多出400億。物價怎會不漲！在變態的房價下，民眾不得不提前透支今後幾十年的收入買房，今後幾十年才印的鈔票也印出來了,貨幣就膨脹了。從外在表現上看，地價房價大漲後，企業的用地用房和人工成本大增，出廠價就提高了。失地農民以前供糧供菜, 現在反而要向社會購買，農產品就漲價了。
牽牛要牽牛鼻子，打蛇要打七寸。通貨膨脹和物價上漲會破壞整個經濟體係，不得不治理。管不住房價這個“帶頭大哥”，就別想管住大家，大家就漲價不斷。最終，大倌為了江山，中小倌為了交椅，不得不調控，不得不強迫“帶頭大哥”（房價）帶頭降價。
8. 通貨膨脹可能嚴重但不會極其嚴重。駁“通膨不斷，有錢後再買就永遠買不起。”和“一旦有惡性通膨，就永遠買不起。”的錯誤觀點。
正府有很強控製力，麵對嚴重的後果，會采取措施控製通貨膨脹，所以不會出現極其嚴重的情況。2008年6月，廣義貨幣M2雖然突破了18.04%，但存款準備金率提到17.5%，說明貨幣發行沒有失控。
沒有必要恐懼於通膨。目前，中等收入以上而且按揭15年才買得起房，如果他們將資金用於創業用於投資15年，在一般情況下收益會跑贏通貨膨脹，你最終可能成為富人。如果你反駁說：“創業和投資已經難以跑贏通貨膨脹了。”我不相信社會已經這樣，更不可能總是這樣。假如社會真的這樣，高房價就是建立在沙灘上的搖搖欲墜的高樓，恐懼的不應該是旁觀的人，而是套在裏麵的炒房者。
如果通膨極其嚴重，如果房價再上漲，房價漲帶動物價漲，物價漲導致加工資，加工資導致出廠價上漲，惡性循環就破壞了經濟整體，國民經濟就垮了，社會就難以穩定了。如果通膨極其嚴重，房價再上漲，科技人員的收入不如炒房的老太，哪有心思幹事業？假如真的象炒房者說的那樣出現了極其嚴重的通膨，就有許多企業倒閉或半倒閉，許多老板會賣房去救急，許多中產無錢供房而賣房，許多人失業或收入大減，吃飯堪憂，怎能顧得上買房，賣者很多而買者很少，房價必大跌！
9. 通膨帶來的漲價占總漲價的比重很小，“炒民生”不會長久，所以想在通貨膨脹中長期獲利難以實現。駁“通貨膨脹是永遠的，所以房價永遠上漲”的錯誤觀點。
6年前，E市每平米隻賣3000元。其中已包含了土地、人工、材料、管理、營銷、利息等成本和各方的合理收益。現在賣12000元。總漲價 9000元。但是，通膨所增加的土地外成本不超過700元 / 總漲價9000元 = 通膨帶來的漲價隻占總漲價的8％。即使今後幾年裏通貨膨脹率達到不可想象的1倍，通膨帶來的漲價也隻占總漲價的16％，影響很小。股票2007年11月上到6124點，2008年8月19日低見2284點，跌幅達62.7％。說明通貨膨脹雖然會一時促漲，卻不能保證“投機價”長期高高在上不下跌。
投機炒作才是房價大漲的主要原因：第一成本的土地是在炒作和競拍中飛漲的，房價是在捂盤加炒作中哄抬上去的，“紅包”的膨脹是在投機炒作中水漲船高的，連稅收也是姑息養奸後借口打擊投機炒作而增加上去的。
炒房者想在通貨膨脹中獲利難以實現。因為通貨膨脹隻是房價大漲的次要原因，而引起房價大漲的投機炒作這一主要原因屬於“炒民生”。規律強於人，民意高如山，社會必進步。正府的最大職責是“為百姓說話，為百姓做事”，它可能做得不夠卻不會“一點”也不做。泡沫被吹大到皮很薄很薄了，房價大漲帶動通膨，所以ZF不得不調控。僅是積“一點”成多，就碰破它了。各國曆史都表明，以人為本才是正道，“炒民生”不可持續。
10. “炒民生”象吃“白粉”，一時痛快，危害深遠，不可能長久。開發商是韓信，成也蕭何，敗也蕭何。駁 “正府永遠會支持房市炒作”的錯誤觀點。
在中國人中，胡潤百富榜上的十大富豪，有8個來自房地產業。在美國人中，曆年的世界首富有做軟件的比爾蓋茨和炒股票的巴菲特；目前，沒有蓋房炒房的進入十大富豪。說明在我國，“房老大”已經越權篡位了，說明“炒民生”已經把“科技是第一生產力”炒成“老二”了。長久了就會科技落後，落後就要挨打。所以，各國都嚴禁“炒民生”。
如果其他民生資料象住房一樣也可以睜一眼閉一眼地任其壟斷、拍賣、囤積、炒作和哄抬價格，炒家也可以將大米、蔬菜、飲用水、公交票、火車票炒高5倍，因為它們對於人類更加剛需！所以，各國都嚴禁“炒民生”。
有人說：“不要多說房價，多流汗多賺錢才是硬道理。” 可是，房價6年上漲90萬。有幾家通過多流汗能增加收入90萬？多印鈔票的話，大家就能分到90萬？民眾經濟承受力就象一根扁擔，500斤壓上去一定會壓斷的。安居才能樂業。如果全家終勞一生還不能得一屋，惡勞者、投機者必日增，社會如何和諧、發展和穩定？炒民生危害社會，所以，各國都嚴禁“炒民生”。
“炒民生”名不正言不順，正治課老師難當；“炒民生”占小便宜吃大虧，危害深遠；“炒民生”象吃“白粉”，一時痛快，誰吃誰短命；炒民生不得民心，危及正權，所以各國正府都不得不把炒民生當作惡瘤切除了。如果米國人還在炒房，房價收入比就不會“安居”在6以下了。
買彩電曾經要開後門，經常漲價。家電業走下坡路已經10年了，可能再10年，家電業也牛不起來了。不怕象股票那樣大起之後大落，大落之後再大起。最可怕的是房地產在惡炒後不得民心，被歸入“炒民生”（與“炒糧食”同類）後將從此一蹶不振。比如日本已17年沒有惡炒房子了。日本炒房者17年還不能解套，所以炒房被套應該拋！
11. 資金流向投資“窪地”導致房地產利潤逐步接近社會平均利潤，買便宜貨的機會終將到來。駁“蓋房應該暴利”的錯誤觀點。
在“世界工廠”千辛萬苦做出口，為就業做貢獻，年利潤率隻有2％，甚至虧損的情況下，開發商和炒房者獲得了數以十倍的年利潤率。連通管“一邊水高一邊水低”的短期狀況出現了。“風景這邊獨好”對千行萬業產生了非常嚴重的“吸血效應”。有的人辭退工人，賣廠買房。千商萬賈聚集房市，千錢萬幣蜂擁而入。於是，一家歡樂百家愁，一湖水災百湖旱，一家壟斷百家爭，一碗美味百人搶；於是，“倒廠風波”來勢凶猛，成千上萬的中小製造企業和外貿公司倒閉或瀕臨倒閉。銀行（樹幹）和房地產公司（樹枝）都不會先死，要當心的是製造業（樹頭）會先死。各行各業是一個食物鏈，正府在行業上再“胳膊往裏拐”，再不“一碗水端平”，最終就會得了一稅丟百稅，如果第一產業垮了，“皮之不存，毛之焉附？”最終就會一損百損，一了百了，最終就會成千上萬的人失業，社會難以穩定，最終就會搬起石頭砸自己的官位，所以，即使要救，不得不先救樹頭（製造業）和樹幹（銀行）。最近發文對中小企業增加貸款和不許為土地貸款，明顯就是在丟卒（樹枝）保車，所以，連通管“一邊水高一邊水低”的狀況是“兔子的尾巴長不了”。
連通管的水終將流平。“人往高處走，水往低處流。”資本具有追逐高利潤的本性，暴利就象千香萬豔的“花粉”，必然引來千蜂萬蝶。大家都目睹過“暴利窪地”被“移山填海”的“張藝謀式”壯觀景象：從千軍萬馬製造家電到降價比賽；從千村萬山種果樹到揮淚砍果樹；從千家萬戶買股票賺大錢到八成人虧錢。大家都去追逐暴利，都去填充投資“窪地”，就象連通管的水終將流平，必然導致房地產業利潤逐步接近社會平均利潤。栽果樹比種稻子好賺，大家都去種，不久，千車萬擔的“柑橘”就爛在樹上了，價格就降下來了。大家都去蓋房炒房，就象大家都去種果樹，必然導致住房過剩。結果是盛極而衰，房價成千上萬元地往下掉，結果是大眾買便宜貨的機會終將到來。
12. 住房的相對過剩是“生產無計劃性”和激烈的市場競爭的必然產物。駁“蓋房量跟不上需求量”的錯誤觀點。
“生產無計劃性”是市場經濟所固有的。20多年前，中學老師說：“西方國家的市場經濟，具有無計劃性，存在激烈的市場競爭，必然造成生產相對過剩。產品堆滿倉庫，窮人卻買不起，資本家寧可將牛奶倒進大海裏，也不低價賣給窮人。”我們的房市，將要展現的基本上就是這樣的景象。
從整體上看，社會生產是無計劃的，無序的。管理部門在其中有利益牽連，不但未能給以及時有效的計劃性引導，反而以過度的放貸、火熱的土地競拍和大肆的輿論煽風加劇了“生產無計劃性”和市場競爭。於是，市場經濟所固有的“生產無計劃性”和激烈的市場競爭終於導致了生產相對過剩。
上帝欲其亡,令其先瘋狂。大陸人具有“製造過剩產品”的超強本領。開發商認為住房在許多年裏是稀缺品，所以，在賺得缽滿盆滿之後，不計高負債率的後果，四處借貸，不斷擴大再生產。由於金錢具有逐利性，各路資金不斷流向超額利潤的房地產，黑錢來了，灰錢來了，紅錢（紅包）來了，白錢（幹淨錢為白，存銀行是白白讓別人用）來了，許多公司和企業的“生命錢”來了，甚至社保“救命錢”也敢來。由於不是高科技，有地就是“草頭王”，可以“空手套白狼”，於是“18路軍”（包括海爾）都來蓋房，工地遍地開花，商品住房、限價商品房、經濟適用房、廉租房、單位自建房、小產權房象雨後春筍到處冒出來，供給以每年2萬、3萬、5萬套的加速度在增加。
因為不漲就沒人追買，開發商每批都提價，近幾年總房價每年以10萬、20萬、40萬元的加速度上漲，需求者以每年10萬、20萬、40萬人的加速度被趕出市場。“Ⅹ趨勢”形成了，供給量不斷趨大（/），有效需求（＼）不斷趨小。左側“＞狀態”時供小於求，發展到右側“＜狀態”時，就變為供大於求。
已經進入買方市場。市場的獲利回吐和買力重新積蓄，需要幾年的痛苦煎熬。由於建設周期長和土地不開發2年後會被無償收回，過剩了還在不斷推出新盤。於是，生產相對過剩呈現不斷惡化的趨勢。開發商把購房者逼到了無路可退的牆角，心有餘而錢不夠。開發商是有路可退的，如果不肯退讓（大降價），結果是：去年牛市高價，今年有價無市，明年熊市低價。
13. 蓋房炒房者錢太多、心太貪、太驕傲和太盲目，必然是：炒房囤積量X ＞ 自住性有效剛需y。駁“剛需很大，供不應求”和“富人錢很多，再多也被買走”的錯誤觀點。
炒房者為何一邊以價格來“低頭承認”可出租房過剩，一邊“大言不慚”地說房子供不應求？因為他們高估了人的主觀能動性，隻見開發商及其支持者的力量大，不見客觀規律力量更大。高估了剛需的購買力，隻見剛需人多，不知剛需錢少。
“剛需很大，再多的房子也供不應求。”是自欺欺人的瘋話。蓋房炒房者錢太多、心太貪、太驕傲和太盲目，而非富人錢太少、太膽小、太謹慎和太理智，所以必然是：炒房囤積量X ＞自住性有效剛需y。“30％的人卻擁有70％的錢”，“70％的人隻擁有30％的錢”，這是鐵的事實，所以必然是：炒房囤積量X ＞自住性有效剛需y。自住性有效剛需y 取值5萬套，得“X ＞ 5萬套”。自住性有效剛需y 取值500萬套，得“X ＞ 500萬套”。所表示的意思都是“供大於求”。
“富人錢很多，再多的房子也被買走了”是炒家必敗的“證言”。如果自住性有效剛需量小，炒房者就會因為無人接手而被套牢，所以99％的炒房者在買人時都堅信自住性有效剛需y很大。看看網上的討論就知道這種想法的蓋房炒房者很多，富人的錢象山一樣的多，所以，炒房囤積量X要大於自住性有效剛需 y（比如每年5萬套）很容易。炒房囤積量X已經大大超過今後的自住性有效剛需y了，富人卻還在高估自住性有效剛需y，還在買入，買入，再買入。就象製造手機，物以稀為貴，一部幾千元，特好賺錢，大家頭腦就發燒，就大造特造。市場需求10汽車，大家就會衝動地盲目地製造出13車。市場需求增大到100車，就會製造出130車。結果，先是普及，普及，再普及；再到過剩，過剩，再過剩。大量的過剩必然導致（象砍果樹那樣的）熊市來臨，競相殺價，跌聲一片。
14. 認清“投資投機房屬於供給”的本質，房市供大於求的真麵目就暴露了。駁“自住性買量大，投資投機性買量小。”和“供給多少，就被需求吃掉多少。”的錯誤觀點。
住房供給有5塊：“開發商的供給”，“正府的供給”，“投資投機需求所轉化的二手房供給”（富人買房是間接的供給，潛在的供給，未來的供給），“單位自建房供給”，“小產權房供給”。
自住性有效剛需是指近幾年需要購買自用房而且有支付能力的購房需求。不是自住的不應該統計進來。當一個人“月供還不起”時就是突破購買力的極限了，就不是有效剛需了。以下幾種不是自住性有效剛需：“更新改善性需求”是一套換一套，住房總量不增不減，不能算需求增加。“拆遷需求增加”對“雞蛋市場”是“母雞增加”，是供給增加的表現，不能算需求增加。低收入者不是有效剛需。春節一過，火車站和汽車站人山人海，裏麵有幾個買得起百萬的房子呢？老居民沒有私房的基本上是低收入者，在等正策房。王石在中央二套說過，一般的中產也買不起了。未來的新移民也基本上是低收入者和一般的中產。投資投機者在房市扮演主角是不爭的事實。其買入不是自住，是為了高賣而獲利，所以買入後就轉化為供給了。大家都錯誤地把“投資投機者買入量很大”理解為“需求很大”。比如，2006年開盤10萬套，自住購房者買走4萬套，投資投機者買走6萬套，大家都說“供給10萬套，被10萬個需求都吃掉了”。揭開投資投機房的“供給本質”，將其歸類於供給後，房市供大於求就清楚了。
自住性有效剛需隻剩一種了。新房總價120萬，因為按揭已收緊，需要首付50萬，需要按揭70萬。加上貸款利息，需要還貸130萬 / 20年 = 每年需要還貸6.5萬 / 還貸占收入0.5 = 家庭年收入13萬的才買得起。很明顯，剛需隻剩“準富人自住性有效剛需”了。“準富人區”（接近富人的中產）裏大多有房。6年前隻需首付10萬，不得不買的中產和家長為畢業生買結婚房的大多在一路追漲中買了，沒有買的準富人是少數。由於近2年銀行負利息，聰明人一般不會將大錢放在銀行裏，大致有3種情況：第一種是將錢用於實業，“忙錢”在房價高時不會撤資買房。第二種是投資於股票、期貨和外匯的成功者，是投資投機高手當然看得出房市還在頂部，不會去買房。第三種是投資於股票、期貨和外匯的失敗者。期貨和外匯是杠杆交易，難度大，介入的人少，當股民的最多。近一年來，股市大跌六成，股民被套得動彈不了。自住性有效剛需啊，你到底在哪裏？滿世界去找，以刀相逼也出不來足夠多的自住性有效剛需！
自住性有效剛需是真正的需求，基本的需求。房價最終由其決定。更準確地說，自住性有效剛需的錢袋決定房價，決定蓋房炒房者的最終命運。開發商推高房價, 自住性有效剛需日益減少,最終作繭自縛。如果房價上漲到“準富人家庭月供還不起”，最後一種剛需就被徹底消滅了。竭澤而漁，魚兒沒有了，漁夫也完蛋了。
15.駁“我國人口特多，土地奇缺，不斷增值。”的錯誤觀點。日本的人均土地更少，地價房價照樣連跌17年。
房子在30多年後就是一堆垃圾，所以炒房其實是在炒土地。問題在於：土地少是真話，土地奇缺是假話，奇缺使土地不斷增值更是假話了。
土地供給短缺的謊話很容易識破。論剛需性，論稀缺性，論不可再生性，土地都比不上石油，而石油價不也曆經了多次大跌。土地不但是可再生的，蓋了拆，拆了再蓋；而且可多子多福，6層以下的拆掉蓋18層就是3倍土地。舊城舊村裏大多是矮房子，拆遷改造後建高樓，總體上還可以放大1.5倍。1500 萬人的大城市是由1000萬人的大城市發展而來的。1000萬人的城市再來500萬人，放大1.5倍，土地不外擴也不缺。
30年來，有的地價漲了500倍以上，已經漲過頭了，已經要回調了。許多人還認為奇貨可居，所以到處在曬地皮。2007年底，開發商囤地約10億平方米，足夠開發4年。
土地稀缺，房價就大炒有理嗎？難道米價因為土地稀缺也大炒有理了？春節前後的火車票是不是也因為稀缺就大炒有理了？土地真的能不斷上漲嗎？上帝讓不聽話的人瘋狂地快速地跑，跑得越快死得越快。日本人口密度是每平方公裏339人，我國是130人，東今更有發展潛力，地價照樣連跌17年，跌幅 60％。
16. 計生導致許多“80後”的子輩最終會擁有五七套房。駁“人多房缺”的錯誤觀點。
社會發達後，晚婚和獨生蔚然成風。1978年以前是多子多富的年代，1978年出生的到2008年30歲，這些結婚需求已基本釋放完畢，剛需大降。你我接到的結婚請貼上的主人大多是獨生孩。1988年全國出生人口2457萬人，2000年下降到1379萬人。12年下降了43.9％。根據《全國教育事業發展統計公報》，2007年與1996年相比，全國小學招生人數，從2524.66萬人下降到1736.07萬人，減少31.2％。目前，去世的主要人群是戰爭時期出生的。再過20年，去世的主要人群是建國後和平時期出生的（80後的父輩等），數量大增。這是一個不可逆轉的“住房由一般過剩發展到嚴重過剩”的過程,表現為“Ⅹ趨勢”。“老人身後騰出住房數”越來越多（/），“結婚購房數”（＼）越來越少。發展到右側“＜狀態”時，“老人身後騰出住房數”大於“結婚購房數”,占到自住性有效剛需一大半的“結婚剛需”就被抵消掉了。
在老居民裏，2008年2歲的張小強和李小花，在25年後買1新房後結婚，各自最終繼承了父母、爺爺奶奶、外公外婆的3套房。說明計生導致許多“80後”的子輩最終會擁有七套房。這是單套房的情況。二套以上的家庭很多。25年後，父母還在世但55歲上下了。爺爺奶奶和外公外婆的房子先後要拆遷了。有二種可能：一是被看空者說對了，那時房價低，但出於“祖產不可減少”的傳統觀念，留5套是可能的。二是被看多者說對了，當時房價不低，由於80後的子輩正是中青年，有幾份房租，還有拆遷費，就會七套還是七套，少則5套。二種可能的最終結果都是嚴重過剩。
從人口結構來看，房價的下跌趨勢將是長期的，不可逆轉的。人口減少導致房子越來越過剩。大城市閑置房將隨處可見。那時，住房因為閑置和過時而喪失了使用價值；因為無人接手而喪失了投資價值和投機價值；因為過剩而喪失了炒地價值和拆遷價值。隻是一堆鋼筋水泥，能值幾個錢？
17. 大城市的住房，不管是靜態還是動態都是大量過剩。 駁“大城市缺住房，房價還要上漲十幾年”的錯誤觀點。
把水杯裏的石塊（已有人入住的房子）拿出來，水杯裏剩下多少水（尚未有人入住的房子）就一目了然了。看靜態，我可以大聲地說：“今天，總人口 1000萬以上的所有大城市，睡在室外的小於1000人，說明99.99％的人住在房子裏；尚未住人的掛牌待售房、閑置房和在建房總數大於10萬套。” （例如深圳，閑置房數以萬套，2008年8月掛牌待售房5萬套，三年計劃新建9.71萬套社會保障性房，商品房在建和計劃建的大於9.71萬套）。今後 50年的任何一天，我都可以一字不改地大聲地說出這句話。由此得知：大城市裏的住房，不管是靜態還是動態都是過剩，毫無疑問的過剩，大於10萬套的過剩，永遠的過剩！不然，請你告訴我，哪個大城市，在今後哪一天，不應該說出這一句話？在今後哪一天，掛牌待售房、閑置房和在建房總數不是大於10萬套？如果真的出現我不能再說這句話的那一天，一定是遇到大熊市使房價低得開發商隻賣不想蓋了。
在二線的E市，總人口1000萬。300萬人租房 / 6人 = 目前有人居住的可出租房50萬套 + 閑置房、掛牌待售房、在建房等12萬套 +“六年裏新增閑置房”6萬套 = “六年後可售將可售房總數”68萬套。
為何“六年後可售將可售房”沒有減少反而增加了？供給日益增多。因為錢好賺，大家都在八仙過海，各顯神通，大幹快上，快馬加鞭。因為技術含量低，房子是比汽車更容易大量製造的商品。容易製造就容易過剩。過高的房價導致城市的人才外流，自住性有效剛需就減少了。過高的房價會降低城市化的速度，導致出租房過剩。
做長期投資，在20年裏，要曆經許多正策風險，例如物業稅、房屋空置稅、遺產稅。在20年裏，誰敢保證不發生金融危機、經濟衰退或房熊市？在20年裏，麵臨環境汙染和地震、洪水、火災等天災的威脅。10種風險讓遇到一種，就虧大了。E市的炒房者是在“住房稀缺，奇貨可居，先出租，待高價而沽”的錯誤理念指導下大量囤積住房的。每一種被炒作過的產品都逃脫不了從“短缺炒高”走向“過剩價落”的宿命。平日裏，風平浪靜，大家都不急於賣出。但是，高處不勝寒，一旦大風險到來，買者因為而恐懼，“每年自住性有效剛需購買”5萬套就減為1萬套。持有人發生信心危機，68萬套潛在的供給就象“籠中虎”上街，就象堤壩崩潰而洪水奔湧而出，就象股市的“大小非”，賣盤洶湧，競相殺價，奪路而逃。68條狼搶吃1塊肉。就要看誰跑得早，看誰跑得快，看誰殺價殺得狠了。
18. 目前超低的房租投資回報，是“可出租房”已經嚴重過剩的鐵證。 駁“房租會不斷上漲”的錯誤觀點。
買房投資是“先賺房租後賺漲價”。因為房價不漲了，收益隻有租金了。目前，房租漲不動是明擺著的事實。在二線的H市買房花120萬/ 70年 = 每年折舊1.7萬。5萬元的裝修、家具、家電 / 10年 = 每年折舊0.5萬。中介費和其他費用平均每年0.3萬。租金3萬 - 1.7 - 0.5 - 0.3 = 一套100平米新房一年的“租金實際收益”0.5萬元。125萬房資 × 銀行五年期利息率0.0587 = 一年利息有7.6萬。0.5 / 7.6 = 15分之1。說明投資回報低得“別人我不告訴他。”
總房價125萬元 / 每年租金3萬元 = 房價租金比為42，即42年回本，即市盈率42。2008年8月，滬深股市不少績優股的市盈率在15倍以下，足見房市風險之大。房價再漲一倍就是84年回本。怎麽可能！
投資回報為何會超低？當然是可出租房嚴重過剩造成的。誰不知閑置房很多？超低的房租投資回報，是可出租房已經嚴重過剩的鐵證。拒不承認，隻能證明：你的貪心已經使你失去了理智和判斷力。
19. 六年後大城市將有幾十萬套“可出租房”閑置,租價成了房市長期降價的發動機。駁“閑置房不多，最終會被消化掉”的錯誤觀點。
對E市的預測,“六年後可出租房總數”= “目前有人居住的可出租房”50萬套 + “目前尚未住人的可出租房”5萬套 + “六年裏新增閑置房”6萬套= 61萬套。
“六年後有人居住的可出租房” = “目前有人居住的可出租房”50萬套 + “六年裏新移民增加租房”6萬套（三十六萬人） + “六年裏租房結婚等原因淨增租房”2萬套 –“六年裏現租民由租轉買搬出而淨減租房”10萬套 - “六年裏現租民由租轉住廉租房搬出而淨減租房”6萬套 = 42萬套。
“六年後可出租房總數”61萬套 –“六年後有人居住的可出租房”42萬套 = “六年後尚未住人的可出租房”19萬套 / “六年後可出租房總數”61萬套 = “六年後可出租房總體過剩率”為31％。這是講原理，講趨勢，是大概的數字。從中發現的問題有：
“租民搬出人數”較多。“擁有私房率”和“住廉租房比例”逐年提高是一個必然的趨勢，所以“租民搬出人數”較多。近幾年建造了大量的新房，開發商不可能倒到海裏去，不可能留著自己住，隻有賣不出的價，沒有賣不出的房，所以“由租轉買搬出租房”的很多，有10萬套。正策房欠帳十幾年，“大補欠”。“由租轉住廉租房搬出租房”的很多，有6萬套。合計16萬套。
“租民接班人”相對較少。經濟大勢困難，倒閉和內遷的企業不少，鬧民工荒，城市化放緩，“新移民增加租房”較少，隻有6萬套。租房結婚隻有2萬套。
“租民搬出人數”大於“租民接班人數”，於是“可出租房過剩率”逐年增高。從總量上說，現住民99.99％的人住在房子裏，“尚未有人入住的房子”（包括閑置的和新建的）就是為新移民準備的。新移民絕大多數是租民，所以基本上是為“新增租房人口”準備的。“六年後尚未住人的可出租房”19萬套 * 6人 = 閑置出租房夠114萬人租用。買方市場越來越明顯，租價不得不降價並形成趨勢。買房投資投機既賺不到漲價回報，也賺不到租金回報，就會紛紛賣出，房價就走低了，所以說，租價成了房市長期降價的發動機。
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