金融風暴下投資物業的利息選擇 - 定期還是活期?

金融風暴下的房貸利息倒是形勢喜人，過去9個月來澳洲儲備銀行的cash rate已降到3%，而美，加的cash rate則降得更低。許多物業投資者都驚喜地發現他們所投資的物業不是正現金流就是平衡現金流，而10多年前，絕大多數的投資物業都是負現金流。

最常見的問題來了，在當前金融風暴的環境下，我們的投資物業是應該選擇定期還是活期?，如果選擇定期，那麽何時應該選擇定期?

根據澳洲信貸過去27年的數據表明選擇活期的占總數的83%，這是因為在澳洲:

無房租房 - 鋼鐵俱樂部成員 (30%)
有一套自住房 - 白銀俱樂部成員 (70%)
有一套投資房 - 黃金俱樂部成員 (5。2%)
有五套以上投資房 - 鑽石俱樂部成員 (0。0004%)

所以實際上投資物業的地主，土豪選擇定期還是相當的普遍。這是因為選擇定期有許多優點，特別是當前的信貸市場，房貸利息低到一生難求的低穀。而選擇定期的最佳時機應該是儲備銀行的cash rate接近最低點的時候而不是在最低點。因為銀行的定期利息是基於對未來利息趨勢的判斷而定。澳洲商業定期貸款在今年二月最低，現在已經有所調高，而民用住宅的定期貸款在今年三月最低，現在也有所提高。

隨著金融風暴的蔓延和發酵，大多數專家都期待澳洲儲備銀行的cash rate會在今年底降到最低點 - 2%。而定期利息也有下調的可能。遊子認為在cash rate降到2。5% - 2。25%的時候應該把貸款利息固定。定期利息的年限通常為3 - 5年。

如果是自住房，也可將貸款分為定期和活期兩部分。比如貸款50萬，定35萬三年，15萬活期。你每年可多還5萬，三年還清15萬。

有些澳洲房蟲在去年上半年有可能不小心睬了地雷，在8%以上的高息下定了三年。

如果想break up三年定期，那麽得好好估算一下break costs是否值得。

違約費每家銀行不同，一個示意性的公式如下:

罰款 = 貸款數 * 剩餘年限 * 變化利息的差額

例如: 王先生貸款50萬，於去年5月定下三年8%的定期，今年想轉貸，今年的三年定期為6%，那麽:

罰款 = 500，000 * 2 * 2% = $20，000

因此轉貸的成本是非常的高。反之，如果一年後的5月，三年定期為8%，你還剩下二年，你如果轉貸或是把房子買了，銀行也許會高興你違約，而一分錢都不用罰。

[gBuffalo]

謝謝!

[風中秋葉]

頗有見地！