尋夢園
氣候宜人，多晴天，偶有薄雲轉雨，無雪。
在澳洲，每個家庭的自住房是可以免掉資本增值稅的，而持有投資房滿12個月，隻需要交50%的資本增值稅。自住房轉投資房，最後物業以投資房賣掉，好多投資者之前沒有未雨綢繆，最後就是簡單的按自住房轉投資房各自的年限來計算物業增值和應交的資本增值稅。
例如： 牛同學2002年2月以28萬買下一套自住房，2005年2月59萬又買了一套自住房，原來的自住房轉為投資房了。2014年2月將第一套自住房以82萬的價格賣掉。按各自的年限來計算物業增值和應交的資本增值稅：
1，每年的資本增值= （82 – 28 ）/12 = 4.5 萬
2，自住房免付的資本增值 = 4.5 x 3 = 13.5 萬
3，投資房的資本增值 = 4.5 x 9 = 40.5 萬
4，投資房taxable的資本增值 = 40.5 x 50% = 20.25 萬
如果牛同學年薪18萬，加上20.25 萬的資本增值，牛同學房產這部分要交49.5%的稅款。
由於2002 – 2006年房產牛市，而2008 – 2012 房產比較平穩，這個按年頭算的實例為國家老老實實的貢獻了可觀的稅款。
還有一種自住房轉投資房Cut off 的算法：
還是牛同學，在2005年2月找了一家專業估價公司將第一套自住房估了個53萬，所以按照自住房轉投資房的遊戲規則:
1，自住房免付的資本增值 = 53萬
2，投資房每年的資本增值 = (82-53)/9 = 3.22萬
3，投資房的資本增值 = 3.22 x 9 = 28.98 萬
4，投資房taxable的資本增值 = 28.98 x 50% = 14.49 萬
跟上麵完全按年限算的投資房taxable的資本增值，合理避稅，多了近6萬的收入。
當然最好是在自住房轉投資房的時候一定要搞個房屋估計報告握在手上，到時候都可以按2種方法計算，那種方法有利就按那種方法計算。如果在自住房轉投資房的時候沒有拿到房屋估價報告，投資房taxable的資本增值，就隻能按自住房和投資房各自年限算了。
