談談Commercial的風險和回報

一般residential的風險比較低，特別是在澳洲，居民房幾乎沒大降過，頂多也就是平坦幾年，對有耐心的投資者而言，風險幾乎為零。

玩過residential後，有了一定經曆後再進軍Commercial。Commercial的回報非常好，通常租客付掉所有開銷，投資者隻付銀行利息，加上還有折舊，所以一般都會positive gear。

2000 -2002 澳洲的Commercial有10 -12%的租金回報，而利息僅僅6。5%。現在residential的gross yield大約3 - 4。5%，Commercial的gross yield大約7 - 8。5%。而現在的利息大約8%。Commercial的利息要比residential高一點。

那麽Commercial的主要風險在哪呢? 就是要找長期可靠的租客。大約在1995 -1997年，澳洲房市比較平淡，有台灣客在agent的鼓動下買下Commercial，2-3年後租客生意不佳，一個個倒閉。因付不起Commercial貸款不得不賣掉Commercial物業而損失慘重。

但是同意有耐心，投資Commercial的成功人仕大有人在。Brisbane華人首富富顯達先生自90年代投資大shopping center以來，先後買下Brisbane的許多shopping center。由於shopping center投資額非常高，開始一般有幾個人合夥的，幾年後，有了資金再自個獨資。Commercial的capital gain也非常好，有時還好過residential。

當你有了residential經驗，有了residential積累的equity，你也許是時候試試Commercial了。