租房不如買房，買房不如買投資房。

江遊生活在澳洲，就拿澳洲的實際情況作個簡要的分析。

房地產投資本身是一個長線投資項目。最起碼是十年不賣。就拿江遊所居住的城市的房地產周期來舉個例子: 曆史上的數據顯示大約7 - 12 年翻一翻。運氣好的5年就翻一翻，一般來說如果Hold一個房子10年，那麽每年會增長10%，10年會翻一翻。


假設買房，租房都是50萬的中間價。

1，租房的開銷

租金大約是房價的4。5%，每年要花掉$22500。租金也是每年會增長10%，10年會翻一翻。而通貨膨脹以每年5%計算，租金每年淨增長5%，到第10年租金會長到每年$34900。


2，買房自住

利息大約7。5%，Council rate 和維護費按房價的1。5%計算。Hold一個房子10年，那麽每年會增長10%。那麽每年淨增長1%。也就是說你每年付$37500的利息，$7500的其它費用，到第10年時，你不僅10年都免費住房，還要淨賺5萬。

3， 買投資房

利息大約7。5%，Council rate 和維護費按房價的2%計算。Hold一個房子10年，那麽每年會增長10%，租金大約是房價的4。5%。Negative gear退稅按30%計算，那麽有1。5%房價的退稅((7。5 + 2 - 4。5)*30%)。保守計算，通貨膨脹等於租金每年的增長。那麽每年淨增長為房價的6。5%，也就是每年淨賺3。25萬，10年淨賺32。5萬。

所以江遊個人的建議是: 在澳洲租房不如買房，買房不如買投資房。

[江城遊子]

回複Bali的評論:
Yes. That is a paper gain and not a real gain. Thanks.

[Bali]

That's unrealised gain, not cash. Have to consider CGT and other cash outflow.
Approximately
CGT 500K*50%*40%=100k
Stamp duty 20k
Agent fee 100k*2%=20k
Legal cost 5k
Opportunity cost = interest outflow 32.7K*6%
......

[江城遊子]

回複etianyi的評論:
謝謝您的較真。為簡單起見，沒考慮複利。貼子不是說7 -10年翻一翻嗎? 我手上有software可計算投資房的回報，自個用Excel寫的，什麽複利，還本還息，隻還利息統統一網打盡。

[etianyi]

是搞笑，還是欺負人家不懂算術啊

一般來說如果Hold一個房子10年，那麽每年會增長10%，10年會翻一翻。

1.1 10年，等於2.59374246