尋夢園
氣候宜人，多晴天，偶有薄雲轉雨，無雪。
正文
1，銷售記錄比較法 (comparable sales)
房屋估價公司經常使用此法來估算物業的真實市場價格。一般在買方市場時，銀行委托的房屋估價公司的估價較為保守，而在賣方市場時，銀行委托的房屋估價公司的估價較為樂觀。投資者要善用此法就得勤快，要多跑市場，經常去看open house and auction 以獲得有關各種大小，類別的房子的開價是多少，最後的成交價又是多少。一旦積累了豐富的地產知識和經驗後，你一眼就應該看得出來你想要買的房子值多少? 然後你就會胸有成足地去出價，討價還價。如果賣方因某些原因急於脫手，你買到便宜物業的機會就更高。此方法對在auction 上買房特別有效，因為一旦你己經知道拍賣物業的市場價格後，你就可以放心大膽地去競標。
2，現實租金回報法 (rental reality)
銷售記錄比較法是非常行之有效，但對偏遠或銷售不旺地區就有點勉為其難了。現實租金回報法的公式如下:
物業的真實市場價格 = 實際所獲得的年租金 / 該地區(postcode)5年平均租金回報率
The real value of a property equals actual achievable annual rent divided by the five-year average yield of the postcode
物業的租金可以從地產公司評估得來(rent appraisals from local property managers)，也可從物業目前的租金得來。至於5年平均租金回報率則需要從地產投資雜誌(e.g. Property Investor)，各個州的Residential Tenancy Authority 等得來。
實例計算:
已知: 物業實際所獲得的年租金$23400，5年平均租金回報率4。83%
那麽該物業的實際房價大約是$484472。
3，快速5%租金回報法(5% yield method)
快速5%租金回報法非常簡單易記，每周租金$300，房價值$300000；每周租金$400，房價值$400000。5%租金回報法的房價 = 每周租金 X 1000。當然這個5% yield是隨不同的城市，地區而變化的。例如: Sydney的平均租金回報率3% - 3。5%，Melbourne的平均租金回報率3。5% - 4%，Brisbane的平均租金回報率4% - 4。5%。
實際上上麵的方法在選擇物業時都同時使用。下麵就以江遊投資物業中最近的一個例子來說明如何同時使用上述方法:
江遊的業餘愛好中目前最大的就是喜歡房子。因此平時，周末經常看地產雜誌，報紙，與投資達人朋友經常互相交流的也是房市。周末經常看open house and auction。什麽樣的房子，大約值多少? 租金回報多少? 心中有數。
三周前的那個星期六，記得有二處auction要去看，第二個是重點，4。00pm的記住了，而第一處記得是3。30pm。320平米的地，4房2廳1衛，磚結構平房，類似物業的市場價格為29。5萬至34。5萬，每周租金大約$280 - $290 辦完事趕到現場已3。15pm，已叫價到$230000。我趕緊登記，快速看了一下房子。接著叫價到$240000 on the market，一競標者加了$1000，我緊接著加了$1000，最後競標成功。近日已有Anna Care慈善機構出價每周租金$310打算長期租，租金保證。
按照上述方法，該物業的真實市場價格應為29。5萬至31。5萬。
圖1: 物業正麵
圖2: 廚房，餐廳
圖3: 活動廳
圖4: 戶外活動區
房屋估價公司經常使用此法來估算物業的真實市場價格。一般在買方市場時，銀行委托的房屋估價公司的估價較為保守，而在賣方市場時，銀行委托的房屋估價公司的估價較為樂觀。投資者要善用此法就得勤快，要多跑市場，經常去看open house and auction 以獲得有關各種大小，類別的房子的開價是多少，最後的成交價又是多少。一旦積累了豐富的地產知識和經驗後，你一眼就應該看得出來你想要買的房子值多少? 然後你就會胸有成足地去出價，討價還價。如果賣方因某些原因急於脫手，你買到便宜物業的機會就更高。此方法對在auction 上買房特別有效，因為一旦你己經知道拍賣物業的市場價格後，你就可以放心大膽地去競標。
2，現實租金回報法 (rental reality)
銷售記錄比較法是非常行之有效，但對偏遠或銷售不旺地區就有點勉為其難了。現實租金回報法的公式如下:
物業的真實市場價格 = 實際所獲得的年租金 / 該地區(postcode)5年平均租金回報率
The real value of a property equals actual achievable annual rent divided by the five-year average yield of the postcode
物業的租金可以從地產公司評估得來(rent appraisals from local property managers)，也可從物業目前的租金得來。至於5年平均租金回報率則需要從地產投資雜誌(e.g. Property Investor)，各個州的Residential Tenancy Authority 等得來。
實例計算:
已知: 物業實際所獲得的年租金$23400，5年平均租金回報率4。83%
那麽該物業的實際房價大約是$484472。
3，快速5%租金回報法(5% yield method)
快速5%租金回報法非常簡單易記，每周租金$300，房價值$300000；每周租金$400，房價值$400000。5%租金回報法的房價 = 每周租金 X 1000。當然這個5% yield是隨不同的城市，地區而變化的。例如: Sydney的平均租金回報率3% - 3。5%，Melbourne的平均租金回報率3。5% - 4%，Brisbane的平均租金回報率4% - 4。5%。
實際上上麵的方法在選擇物業時都同時使用。下麵就以江遊投資物業中最近的一個例子來說明如何同時使用上述方法:
江遊的業餘愛好中目前最大的就是喜歡房子。因此平時，周末經常看地產雜誌，報紙，與投資達人朋友經常互相交流的也是房市。周末經常看open house and auction。什麽樣的房子，大約值多少? 租金回報多少? 心中有數。
三周前的那個星期六，記得有二處auction要去看，第二個是重點，4。00pm的記住了，而第一處記得是3。30pm。320平米的地，4房2廳1衛，磚結構平房，類似物業的市場價格為29。5萬至34。5萬，每周租金大約$280 - $290 辦完事趕到現場已3。15pm，已叫價到$230000。我趕緊登記，快速看了一下房子。接著叫價到$240000 on the market，一競標者加了$1000，我緊接著加了$1000，最後競標成功。近日已有Anna Care慈善機構出價每周租金$310打算長期租，租金保證。
按照上述方法，該物業的真實市場價格應為29。5萬至31。5萬。
圖1: 物業正麵
圖2: 廚房，餐廳
圖3: 活動廳
圖4: 戶外活動區
現在已經每周$360了 : )