海外人士和留學生如何在澳洲置業 (ZT)

隨著近年中國人的收入大幅提高，有能力在國外置業的人也越來越多，特別是那些有子女在國外留學的家長開始考慮在當地買個房子，供子女留學期間居住，這樣旣能為子女提供一個穩定舒適的居住環境，讓他（她）們能安心讀書，同時也能省下一筆租金，如果能碰上當地樓市景氣的年頭，還能從房價升値上賺上一筆。　　

事實上，近幾年就有不少來自國內的投資者，賃著自已的投資意識和眼光，在海外樓市上投資獲利。

五年凈賺人民幣95萬元

　　2001年初，深圳經營生意的龔先生為女兒辦理了澳洲留學。在女兒出行前，龔先生花了不少時間對澳洲的房產市場和匯率進行硏究。經過分析後，龔先生認為澳洲的房屋價格和匯率都將向上攀升，投資澳洲的房產一定可以賺錢，而且還可以解決女兒的住宿問題。

　　通過澳洲朋友的幫助，龔先生在女兒就讀大學的附近買了一套三臥室的住宅。住宅當時的售價為26萬澳元,按當時澳元兌人民幣1：4.1的匯率,折合人民幣為106.6萬元。龔先生的女兒到澳洲後，自己住一間臥室，把另外兩間臥室分租給同學，每月有800澳元的租金收入，足夠每月的生活開銷。2004年8 月，龔先生的女兒大學畢業回國，臨走前以33.5萬澳元的價格將該房屋賣掉，按照當時1：5.85的匯率計算，約折合人民幣196萬元。

　　龔先生事後為這筆投資計算過，房屋升値加上租金收益，扣除出售房屋的稅費後，共收回約人民幣201萬元；投資了106.6萬元，收回201萬元，凈賺了90多萬元，等於把女兒留學的錢都賺了回來。

留學生置業澳洲好處多風險不高

　　當然，龔先生能在這短短幾年內得到如此高的回報，是因為剛好碰上了澳洲樓市的好年頭和澳幣大幅升値的時機，有不少幸運的因素在內。現在要在雪梨買房，未必能獲得這樣高的利潤。但是對於有能力在澳洲買房的留學生家庭，如果在澳洲留學期間買套自住物業，好處還是不少的：旣可以省掉幾年的房租錢，又能把多餘的房間租出去，賺取穩定的收入，如果投資眼光好的話，幾年後畢業了把房子賣出去，還會有一些利潤。　　

　　而且，澳洲政府也鼓勵留學生在澳洲買房自住。按澳洲政府的規定，海外人士要在澳洲購置物業，必須經過外資審理局(Foreigh Investment Review Board,簡稱FIRB)的批準（參考下文的相關規定）。海外投資者隻能購買新物業,但留學生旣可以買新住宅，也可以買所謂的\'二手房\'。

　　不過，對於大部份的留學生和家長來説，對在陌生的市場上購買房地產可能還是疑慮重重：如何辦理購房手續？交易的風險有多大？如何規避房產變現時的匯率變動風險？等等。

　　其實作為一個房地產市場體係十分完善的國家，澳洲的房地產業的規範、法律、管理和市場均比中國要成熟和完善得多。在澳洲買房的風險並不大，特別是買現房。

　　澳洲的購房貸款流程與國內完全不同。政府和監管部門為了保證買家的利益設下了道道保障措施。例如：買家所付的10%首期，先存入買家律師的信託戶口，發展商、買家、律師三方任何一方無權動用，直到房屋產權證、質檢證等全部辦理完畢。買家律師確認無誤才通知買家辦理房款過戶手續，此時買家已拿到正式的產權證。因此，如果發展商不按期合格交樓，一分錢也收不到；而買家也可要求索回首期付款及利息。

　　另外，房產律師在房產購買過程中扮演著很重要的角色，負責辦理全程買賣手續，而國內的買房雖然也有律師但作用不大。澳洲律師會就買賣合同中的條款進行審查，對買家不利的條款，律師會提出意見並負責幫買家與發展商談判，直到雙方達成協議為止。因此，在澳洲買賣房屋，找個信得過的、負責任的律師十分重要。

　　另外，在中國購買開發商新發展的樓盤，通常是由發展商指定貸款銀行，而在澳洲購買房產，貸款旣可直接找銀行申請，又可找貸款公司。貸款公司可以幫買家找多家銀行申請，直到找到買家滿意的貸款利息及貸款額為止。因為在海外每一家銀行的貸款利率及貸款額會有差異。

雪梨樓市的升値前景

　　由於澳洲政府對房地產交易有嚴格和完善的監管，海外人士購買澳洲的房產最大的風險往往來自於市場的周期性波動和房產變現時的匯率變動。

　　澳洲樓市的上一輪上昇周期始於1997年的亞洲金融風暴後開始，在2003年達到了周期性的高峰，房屋價格幾乎翻了一番。連續增長了七、八年後，在 2004、2005年，由於上昇動力減弱以及澳洲提高貸款利率，房屋價格在這期間進行了周期性調整，房屋價格略有下跌。

　　進入2006年，根據澳洲政府的發展報吿，在未來的35年，澳洲的人口將由目前的2000萬增長到3000萬。澳洲的經濟專家和房屋市場機構預測，大量新移民的遷入，將會繼續推動澳洲經濟的發展，也對房屋市場形成新的需求，穩定的經濟增長和高速增加的人口，均是澳洲樓市長線增長的動力。

　　而雪梨作為澳洲最大的城市，是澳洲的金融和經濟中心，它一直是海外新移民首選的定居點，雖然前幾年有不少雪梨居民因為當地的房價高昂而遷出，但最近一年隨著房價下降，這一趨勢已經放緩。另外，雪梨的樓市經過長達兩年的調整期後，最近樓市已逐漸有復甦的跡象。

　　根據紐省房地產協會的統計，最近幾個月雪梨住宅出租市場的空租率已到歷史低位。意味著出租物業緊缺，租金有上昇的壓力。因此，留學生們要想避免多交租金的話，也應該考慮自置物業了。

規避匯率風險

　　海外買家在澳洲購買物業在外匯匯率方麵存在風險，因國內買家持美元或港幣，投資澳洲地產要將手中的外幣兌換成澳元，如果能在較低位買進澳元，當樓房升値時拋出去時澳元升値，以較高價位賣出，可以令你的收益擴大，反之則會令收益減少。

　　據上文提到的龔先生説：\'規避匯率變動風險的方法有很多，比如澳元兌港幣低時先持澳元，做高息定期存款或購買外匯期權理財產品等，並且要隨時掌握外匯的行情，以便作出正確的決定。但這些方法的掌握也需要基本的知識，例如外匯的波動受哪些因素影響、利息走勢等。\' \'此外，移民人口變化、留學生的人數、就業率、 GDP的增長等，這些與樓市都有潛移默化的關係。\'

海外人士在澳洲購房的有關規定

　　據澳洲政府規定，海外投資者如果打算在澳洲購買房地產必須先得到澳洲外資審理局的批準。

　　外資審理局在其網站上表示，澳洲政府允許海外人士購買澳洲的住宅物業，是為了促進澳洲住宅市場的供應，因此政府為海外的投資者提供投資的渠道，但投資活動必須能夠直接刺激新住宅的供應。因此，澳洲政府原則上隻允許海外投資者購買新建的住宅，包括新的住宅發展項目，含住宅和土地的套裝屋，unit，townhouse等等。但另一方麵，為方便部分有臨時居民簽證的人（包括留學生和澳洲公司聘請的高級行政人員）在澳洲期間的生活,政府也允許這些人購買所謂\'二手物業\'（即與新建住宅相對而言，曾被他人購買、擁有過或居住過的物業）作自住之用。

　　因此,來自海外的留學生和公司高級管理人員在澳洲並不一定非要買新建物業和樓花,他們可以選擇的範圍比一般的海外投資者大了很多。

外資審理局對有資格購買\'二手物業\'的海外投資者的要求如下：　

　　1.獲得臨時居留權的外籍人士。他（她）們在向外資審理局提出申請的時候，所持有的臨居簽證必須至少還有12個月的有效期。他（她）們購買的住宅必須用作自己的\'首要住所\'（principal place of residence）,而不是作為出租之用，一旦他（她）們的簽證到期，或他（她）們不再在澳洲居住，房屋必須立即出售。

　　* 持旅遊簽證或過橋簽證的人士不屬於這一類別。

　　* 這一類別包括年齡在18歲及以上，在澳洲獲得認證的大學入讀，課程超過12個月的海外留學生，但這一類的申請人購買的物業價値原則上不應超過$300,000。

　　2.在澳洲有業務的海外公司，可以為打算在澳洲居住超過12個月的高級行政人員購買住宅作居所。海外公司可購買的住宅數量按其在澳洲的業務和資產規模而決定，原則上不能超過兩套。

其它注意事項：

　　* 如果海外投資者要與業主或發展商簽訂買房合同，而在簽合同前未得到外資審理局的批準的，須在合約上注明“以獲得海外投資審批為合同生效條件”。若是通過拍賣出售的物業，在拍賣前需得到海外投資審批，拍賣後無論成功與否，均應將拍賣結果吿知外資審理局，如成交，還要將成交合約副本提交外資審理局。

　　* 外資審理局的批準文件隻針對用於一次特定的交易（由項目發展商申請的針對整個樓盤的申請除外），如果這個交易在獲得批準的合理期限（一般是十二月）內沒有完成，批準文件就會失效，再次交易要重新申請。

　　* 投資者需預留30天的時間給外資審理局處理審批。

　* 申請審批是免費的。
轉載請注明出自澳洲中文網,本貼地址：http://www.ozchinese.com/bbs/viewthread.php?tid=50811