海南再現爛尾樓，樓市泡沫破裂隱憂浮現

　　中評社北京7月22日電／海南樓市正在遭遇寒潮。

　　近日，海南金手指地產公司宣布，8折銷售其在海口和興隆開發的住宅項目。這是今年以來海南第一家降價20%的地產商。

　　新民晚報報道，據國家統計局公布的數據顯示，上半年海南完成商品住宅投資184.99億元，同比增長78.1%，銷售增長121.7%。但6月份，海南房地產投資環比下降8.42%，商品住宅投資環比下降6.32%，商品房銷售麵積環比下降20.56%，商品房銷售額環比下降29.18%。

　　這再次引發了各界對於海南房地產前景的擔憂。

　　海南中行急售樓

　　一樁關於抵債爛尾樓資產的陳年老帳，引起了財政部、中國銀行總行的高度關注。

　　7月13日，記者獲得的一份權威部門書麵材料稱，“中行海南省分行在處置海南福地苑房地產開發公司金融不良資產時，違反資產處置操作規程，存在暗箱操作和國有資產流失的可能”。

　　據調查，2004年4月21日，海南中行向福地苑發放4500萬元商業貸款，期限4年，用於“鴻聯商務廣場”建設。截至2009年底貸款餘額4498.5萬元，拖欠利息1762.4萬元。

　　“鴻聯商務廣場”位於海口濱海大道123號，原為海南鴻聯房地產公司開發，2004年轉讓給福地苑。截至2005年底福地苑已付款項總額的97%，但未完成工商登記過戶。

　　2008年6月，海南中行擬將福地苑債權作價6200萬元轉讓給海南太陽島房地產有限公司，中總行同意減免全部表外利息1211.3萬元。但因“鴻聯商務廣場”未過戶到福地苑名下，重組未遂。直到2008年底才完成過戶。

　　2009年6月，海南中行以法院強製執行超過2年未收回貸款款項為由，報經中總行核銷了福地苑項下的貸款本金和利息，其中本金4498.5萬元，拖欠利息為1446.1萬元。隨後，海南省高院執行局發布公開拍賣信息。

　　12月1日，海南中行與福地苑、海南義隆實業公司簽訂《債權債務重組合同書》，擬將福地苑債權作價6200萬元轉讓給義隆公司。但此時，海南中行並未取消公開拍賣信息。

　　12月15日，海南泰達拍賣公司與浙江客戶吳先生簽定競買意向並收取了保證金，當天被海南中行通知中止拍賣程序。一個月後，海南中行取得義隆公司2000萬元的預付款。

　　據財政部海南特派辦調查認定，上述操作存在超越權限減免息、處置程序不規範、篩選重組對象不透明、重組定價未按現實狀況予以重估等四大問題。

　　該書麵材料稱，海南中行和福地苑、義隆公司債務重組合同，已經免除了福地苑項下的貸款利息1675.4萬元（截至2009年7月20日）。根據《中國銀行表外應收未收利息減免管理辦法》第十四條規定，海南中行超過800萬元的利息減免，應該報經中總行審批，但該債務重組合同涉及的利息減免未經履行審批手續。

　　又如，海南中行與義隆公司的債務重組合同簽定於2009年12月1日，而重組方案到12月15日才獲得海南中行資產委員會議通過。

　　“重組方案未經批準就實施重組並簽定合同，處置程序明顯違規。”該書麵材料稱。

　　“這個重組合同正在履行中，義隆公司現已交納4600萬元，還有尾款1600萬元未付。”海南中行代理行長王一林在接受記者電話采訪時稱，該項目為已核銷資產，海南中行在處置時不存在任何程序瑕疵。

　　王一林說，“總行6月12日專門派員來調查過，沒有什麽問題。”

　　爛尾樓爛了15年

　　爛尾樓現象，在海南並不鮮見。

　　180位農民工，在海口金灘路通華小區的2號樓安了“家”。和其他9棟裝修完好的高樓相比，2號樓就像是一個魔盒，窗框上封著色彩班駁的麻袋和破布，外牆布滿青苔，大量鋼筋暴露在外，刺激著每位路人的視線。

　　從1995年大樓停工至今，當時39歲的包工頭陳玉彪就一直住在這裏。開發商跑了，陳玉彪沒錢給工人發工資，差點被情緒失控的老鄉們投到海裏喂魚。如今，兒子在爛尾樓裏長大，孫子在爛尾樓裏出生。而這座爛尾樓，正和老陳一樣一天天老去。

　　老陳說，通華小區作為海口市安居工程，由香港通華房地產有限公司和海口市政府共同開發。他當時和上海宏誌公司簽訂協議，負責2號樓的施工，共9層、1萬餘平方米。按行規，他累計墊資500萬元建設該樓，並負擔100多萬元的工人工資。

　　1995年，通華公司老板丁銘曜在未經過項目驗收的情況下，偷偷辦理了房產證，把總共8棟樓抵押給建設銀行海口住房城建支行。獲得600餘萬元貸款後，丁銘曜攜款消失。而2號樓被迫停工，成為一棟爛尾樓。

　　直到2004年，得知丁銘曜被抓，陳玉彪與上海宏誌聯合起訴通華公司，海口市中級法院判決通華公司向宏誌公司支付工程欠款及損失650餘萬元。但因牽涉債權銀行及其他關聯方，該案沒能順利執行。目前在政府協調下，涉及2號樓的各方已初步同意由陳玉彪先期還清通華公司對銀行的貸款，然後自行處置這棟爛尾樓。

　　通華小區並非孤例。在海口黃金地段的濱海大道，一棟高達23層的建築同樣成為“爛尾樓”。這座名為“海口海景酒店”的項目總投資5.2億元，前期為1992年報批的一棟6層建築，但在完成樁基後停工。經過多次股權變更，最終建成了23層的半拉子工程。

　　海南省住建廳改革發展處處長史貴友說，上世紀九十年代海南樓市泡沫破裂後，房地產積壓率淨占全國的十分之一。從1999年起，中央政府給予海南專門優惠政策，還給予5億元的財政補貼，海南省政府也免除相關稅收10億元。到2007年，海南爛尾樓基本絕跡。

　　但本報從海南浙江商會一負責人處獲悉，海口仍有多棟樓盤在“沉睡”，例如海口瓊州大道（瓊山監獄對麵）兩棟爛尾樓、東環鐵路橋下的一處大型“半拉子”、龍昆南路上的凱立大廈、新港路農貿市場對麵的海洋大廈、濱海公園對麵的銀達大廈等。

　　“大家又都在海南瘋狂投資房地產，我們真擔心新仇添舊恨啊！”陳玉彪低沉的感歎道。

　　激辯海南樓市

　　對於海南房地產前景，各方觀點不一。

　　“下半年海南房價將趨於理性，但沒有爛尾風險。”搜狐焦點網杭州首席代表陳賢鋒指出，“新國十條”出台後，海南樓市的投資性需求受到打擊。而每年的5、6、7、8月份均為海南的購房淡季，本地購房者購買能力有限，因此造成了商品房成交量連續下降。

　　“再度複製去年年底那輪房價瘋漲，已經不大可能。”北京浙江企業商會副會長陳俊說，目前海南投資回報還不如二線城市，房價上漲空間有限，投資海南樓市需要格外謹慎。

　　金江金外灘營銷總監杜慧穎認為，在海南國際旅遊島建設正逐漸開篇之時，降價不可能成為市場的主旋律。“土地環節價格沒有降下來，房價是不會降的。”她說。

　　近日，《海南國際旅遊島建設發展規劃綱要》起草組負責人、海南省旅遊委副主任鄧小剛公開表示，2010年至2020年海南省固定資產投資將達到3.52萬億元。而1988年至2009年，該省固定資產投資累計完成5797億元，財收收入累計不到1300億元。

　　過去20年間，海南省固定資產投資年均增長一成九，其中房地產業貢獻近三成。去年和今年上半年，海南房地產投資分別同比增長四成四和七成九，今年的漲幅更位居全國第一。

　　鄧小剛表示，海南要吸引投資需建立新的投融資平台，向境內外大企業和大財團招商引資。

　　但海南省委黨校副校長廖遜坦言，在後金融危機時代，靠借債、賣地等方式籌資都不可行，海南應打好實業基礎，培育內生發展動力。

　　“一邊是政府官員預測房價將下跌，另一方麵則是不少央企還在瘋狂高價拿地。”海南大學經濟學院副院長李仁君認為，當地房地產市場處於量價齊跌的狀況，島外需求持續觀望，前景不樂觀。

　　雖然很多人說目前海南房價瘋漲，海南已經出現了泡沫，但也有人反駁此次不同於上世紀海南樓市泡沫，因為很多購房者是一次性付款，不會出現爛尾的風險。但也正因如此，一次性付款的受益者是開發商，卻把風險扔給了購房者。

　　怎樣避免可能的泡沫帶給市場的傷害，已成為橫亙在地方政府和開發商以及各利益集團麵前的一道課題。