個人資料
歸檔
正文

海南再現爛尾樓,樓市泡沫破裂隱憂浮現

(2010-07-22 21:15:45) 下一個


  中評社北京7月22日電/海南樓市正在遭遇寒潮。

  近日,海南金手指地產公司宣布,8折銷售其在海口和興隆開發的住宅項目。這是今年以來海南第一家降價20%的地產商。

  新民晚報報道,據國家統計局公布的數據顯示,上半年海南完成商品住宅投資184.99億元,同比增長78.1%,銷售增長121.7%。但6月份,海南房地產投資環比下降8.42%,商品住宅投資環比下降6.32%,商品房銷售麵積環比下降20.56%,商品房銷售額環比下降29.18%。

  這再次引發了各界對於海南房地產前景的擔憂。

  海南中行急售樓

  一樁關於抵債爛尾樓資產的陳年老帳,引起了財政部、中國銀行總行的高度關注。

  7月13日,記者獲得的一份權威部門書麵材料稱,“中行海南省分行在處置海南福地苑房地產開發公司金融不良資產時,違反資產處置操作規程,存在暗箱操作和國有資產流失的可能”。

  據調查,2004年4月21日,海南中行向福地苑發放4500萬元商業貸款,期限4年,用於“鴻聯商務廣場”建設。截至2009年底貸款餘額4498.5萬元,拖欠利息1762.4萬元。

  “鴻聯商務廣場”位於海口濱海大道123號,原為海南鴻聯房地產公司開發,2004年轉讓給福地苑。截至2005年底福地苑已付款項總額的97%,但未完成工商登記過戶。

  2008年6月,海南中行擬將福地苑債權作價6200萬元轉讓給海南太陽島房地產有限公司,中總行同意減免全部表外利息1211.3萬元。但因“鴻聯商務廣場”未過戶到福地苑名下,重組未遂。直到2008年底才完成過戶。

  2009年6月,海南中行以法院強製執行超過2年未收回貸款款項為由,報經中總行核銷了福地苑項下的貸款本金和利息,其中本金4498.5萬元,拖欠利息為1446.1萬元。隨後,海南省高院執行局發布公開拍賣信息。

  12月1日,海南中行與福地苑、海南義隆實業公司簽訂《債權債務重組合同書》,擬將福地苑債權作價6200萬元轉讓給義隆公司。但此時,海南中行並未取消公開拍賣信息。

  12月15日,海南泰達拍賣公司與浙江客戶吳先生簽定競買意向並收取了保證金,當天被海南中行通知中止拍賣程序。一個月後,海南中行取得義隆公司2000萬元的預付款。

  據財政部海南特派辦調查認定,上述操作存在超越權限減免息、處置程序不規範、篩選重組對象不透明、重組定價未按現實狀況予以重估等四大問題。

  該書麵材料稱,海南中行和福地苑、義隆公司債務重組合同,已經免除了福地苑項下的貸款利息1675.4萬元(截至2009年7月20日)。根據《中國銀行表外應收未收利息減免管理辦法》第十四條規定,海南中行超過800萬元的利息減免,應該報經中總行審批,但該債務重組合同涉及的利息減免未經履行審批手續。

  又如,海南中行與義隆公司的債務重組合同簽定於2009年12月1日,而重組方案到12月15日才獲得海南中行資產委員會議通過。

  “重組方案未經批準就實施重組並簽定合同,處置程序明顯違規。”該書麵材料稱。

  “這個重組合同正在履行中,義隆公司現已交納4600萬元,還有尾款1600萬元未付。”海南中行代理行長王一林在接受記者電話采訪時稱,該項目為已核銷資產,海南中行在處置時不存在任何程序瑕疵。

  王一林說,“總行6月12日專門派員來調查過,沒有什麽問題。”

  爛尾樓爛了15年

  爛尾樓現象,在海南並不鮮見。

  180位農民工,在海口金灘路通華小區的2號樓安了“家”。和其他9棟裝修完好的高樓相比,2號樓就像是一個魔盒,窗框上封著色彩班駁的麻袋和破布,外牆布滿青苔,大量鋼筋暴露在外,刺激著每位路人的視線。

  從1995年大樓停工至今,當時39歲的包工頭陳玉彪就一直住在這裏。開發商跑了,陳玉彪沒錢給工人發工資,差點被情緒失控的老鄉們投到海裏喂魚。如今,兒子在爛尾樓裏長大,孫子在爛尾樓裏出生。而這座爛尾樓,正和老陳一樣一天天老去。

  老陳說,通華小區作為海口市安居工程,由香港通華房地產有限公司和海口市政府共同開發。他當時和上海宏誌公司簽訂協議,負責2號樓的施工,共9層、1萬餘平方米。按行規,他累計墊資500萬元建設該樓,並負擔100多萬元的工人工資。

  1995年,通華公司老板丁銘曜在未經過項目驗收的情況下,偷偷辦理了房產證,把總共8棟樓抵押給建設銀行海口住房城建支行。獲得600餘萬元貸款後,丁銘曜攜款消失。而2號樓被迫停工,成為一棟爛尾樓。

  直到2004年,得知丁銘曜被抓,陳玉彪與上海宏誌聯合起訴通華公司,海口市中級法院判決通華公司向宏誌公司支付工程欠款及損失650餘萬元。但因牽涉債權銀行及其他關聯方,該案沒能順利執行。目前在政府協調下,涉及2號樓的各方已初步同意由陳玉彪先期還清通華公司對銀行的貸款,然後自行處置這棟爛尾樓。

  通華小區並非孤例。在海口黃金地段的濱海大道,一棟高達23層的建築同樣成為“爛尾樓”。這座名為“海口海景酒店”的項目總投資5.2億元,前期為1992年報批的一棟6層建築,但在完成樁基後停工。經過多次股權變更,最終建成了23層的半拉子工程。

  海南省住建廳改革發展處處長史貴友說,上世紀九十年代海南樓市泡沫破裂後,房地產積壓率淨占全國的十分之一。從1999年起,中央政府給予海南專門優惠政策,還給予5億元的財政補貼,海南省政府也免除相關稅收10億元。到2007年,海南爛尾樓基本絕跡。

  但本報從海南浙江商會一負責人處獲悉,海口仍有多棟樓盤在“沉睡”,例如海口瓊州大道(瓊山監獄對麵)兩棟爛尾樓、東環鐵路橋下的一處大型“半拉子”、龍昆南路上的凱立大廈、新港路農貿市場對麵的海洋大廈、濱海公園對麵的銀達大廈等。

  “大家又都在海南瘋狂投資房地產,我們真擔心新仇添舊恨啊!”陳玉彪低沉的感歎道。

  激辯海南樓市

  對於海南房地產前景,各方觀點不一。

  “下半年海南房價將趨於理性,但沒有爛尾風險。”搜狐焦點網杭州首席代表陳賢鋒指出,“新國十條”出台後,海南樓市的投資性需求受到打擊。而每年的5、6、7、8月份均為海南的購房淡季,本地購房者購買能力有限,因此造成了商品房成交量連續下降。

  “再度複製去年年底那輪房價瘋漲,已經不大可能。”北京浙江企業商會副會長陳俊說,目前海南投資回報還不如二線城市,房價上漲空間有限,投資海南樓市需要格外謹慎。

  金江金外灘營銷總監杜慧穎認為,在海南國際旅遊島建設正逐漸開篇之時,降價不可能成為市場的主旋律。“土地環節價格沒有降下來,房價是不會降的。”她說。

  近日,《海南國際旅遊島建設發展規劃綱要》起草組負責人、海南省旅遊委副主任鄧小剛公開表示,2010年至2020年海南省固定資產投資將達到3.52萬億元。而1988年至2009年,該省固定資產投資累計完成5797億元,財收收入累計不到1300億元。

  過去20年間,海南省固定資產投資年均增長一成九,其中房地產業貢獻近三成。去年和今年上半年,海南房地產投資分別同比增長四成四和七成九,今年的漲幅更位居全國第一。

  鄧小剛表示,海南要吸引投資需建立新的投融資平台,向境內外大企業和大財團招商引資。

  但海南省委黨校副校長廖遜坦言,在後金融危機時代,靠借債、賣地等方式籌資都不可行,海南應打好實業基礎,培育內生發展動力。

  “一邊是政府官員預測房價將下跌,另一方麵則是不少央企還在瘋狂高價拿地。”海南大學經濟學院副院長李仁君認為,當地房地產市場處於量價齊跌的狀況,島外需求持續觀望,前景不樂觀。

  雖然很多人說目前海南房價瘋漲,海南已經出現了泡沫,但也有人反駁此次不同於上世紀海南樓市泡沫,因為很多購房者是一次性付款,不會出現爛尾的風險。但也正因如此,一次性付款的受益者是開發商,卻把風險扔給了購房者。

  怎樣避免可能的泡沫帶給市場的傷害,已成為橫亙在地方政府和開發商以及各利益集團麵前的一道課題。
[ 打印 ]
閱讀 ()評論 (0)
評論
目前還沒有任何評論
登錄後才可評論.