海南樓市5天銷售量等於08年銷售量總和

南都周刊年度第6期預告：海南亢奮症

　　中評社北京2月20日電／北方冷，海南熱。熱的不僅是宜人的溫度，還有均價日漲千元的地產樓盤。

　　南都周刊報道，當飛機還停在廣州的時候，“國際旅遊島”的樓市熱度就已撲麵而來。

　　這是一張貼在飛機座位背麵的一張長條狀小海報，左邊印著一家產權式酒店的夜景照片，右邊是純黑底上的兩行醒目廣告語。底下，還有這家酒店在北京和三亞兩地的銷售電話。

　　在飛行的一小時二十分鍾裏，隻要一睜眼，廣告語裏諸如“抄底”、“原始股”、“做拉斯維加斯股東”之類詞匯就會映入眼簾，誘惑著你去三亞擁有一套自己的度假房。

　　這還隻是一個開始。

　　飛機降落。在三亞鳳凰國際機場的出口處，一個用赭紅色牆壁隔起來的“魯能會VIP接待區”格外顯眼。透過玻璃門，可以看見山東魯能在海南進行地產開發的一個休閑地產品牌“魯能城”。

　　走出機場大門，三亞湛藍的天空下，眾多的巨幅戶外廣告牌幾乎無一不是樓盤。對很多到海南去的旅客來說，還沒弄明白地圖、方位的時候，便已能對這些樓盤的名字耳熟能詳。

　　坐上出租車，沿著三亞灣路一路向東，在這條長達22公裏的海岸線上，到處都是連綿不絕的在建酒店和樓盤。繼續走下去，在三亞灣與大東海交界處，三亞“陽光海岸”的核心區，鳳凰島赫然在目。

　　在記者走尋了無數客房爆滿後，終於在三亞灣路一個叫“聽濤公寓”的家庭旅館落腳後，老板說“你是我這個小店今天住進來的第三個外地開房客。”

　　買房的瘋了，賣房的傻了

　　鳳凰島是一個在大海礁之中填出的人工島。在改名之前，這個名為白排島的小島曾經荒蕪了十幾年，被三亞人稱為“美女臉上的傷疤”。但在最近，這個麵積36.5萬平方米的小島已經成為了三亞樓市神話的一個著名標本。

　　1月11日，海南“國際旅遊島”政策獲批的整整一周後，鳳凰島一期開盤，均價7萬／平米，當天兩棟樓700套房子全部被搶購一空。據三亞鳳凰島發展有限公司董事總經理陳璐說，“當初這些客戶在交誠意金的時候，連戶型都不問。”這樣的銷售奇跡，不僅在海南創下銷售紀錄，在全國都算得上鳳毛麟角。

　　因為它的高昂價格和“國際”客戶，現在，三亞人會把它稱為三亞的杜拜世界島。

　　不過，如果從漲幅與暢銷程度來看，鳳凰島其實並不孤單。甚至在絕對價格上，有許多熱銷樓盤正在接近和趕超鳳凰島。

　　在樓盤“三亞灣海居”的銷售中心，置業顧問呂告訴記者，五星級酒店旁邊的公寓樓均價5.5萬／平米，1月12日開盤前就已經被客戶交認購金預訂一空，剩下的一棟還沒有定具體的推出時間，“但價格肯定還是要漲的”。

　　1月23日，又一個三亞新樓盤“克拉碼頭”開盤。下午的選房現場烈日炎炎，360多名交了預訂金的購房者們排起了長隊。均價3.4萬／平米的房子早在五天前就開始排號，不斷前來營銷中心的買家被工作人員攔在了樓盤門口，“有提前排號嗎？沒有，明天再來吧，今天我們無法接待。”

　　當天，這個被開發商定義為“一線海景產權式酒店”的樓盤“熱銷3.67億”，一位來自浙江的投資客甚至一口氣買下其中10套房子。但這樣的成績，卻被一位同行以驚奇的口吻感慨：“真想不通，他們價格怎麽會定那麽低，而且據說排了兩三百個號，卻隻賣了一百多套。”

　　這樣的感概並不奇怪。就在克拉碼頭隔壁，一個名為“金中海.藍鑽”的項目，5層以上才能看到海的二線海景房已經所剩無幾。售樓中心沙盤的樓盤模型上貼滿了標著“售罄”字樣的紅紙。僅剩的一棟公寓現房報價4.3萬／平方米，而還未開盤的聯排別墅戶型，均價已經超過5萬／平方米。

　　“買房的瘋了，賣房的傻了。”聊起三亞的樓市，出租車司機廖師傅笑著搖了搖頭。這個2001年在三亞買房定居的東北人，按當日的三亞樓市價格，他已是一個百萬富翁——當初他1600元／平米買下的房子，現在價格已經超過10000萬／平米。

　　不過，相比起那些真正在樓市掘金人，廖師傅是十足的小巫見大巫。“我在上個月，拉到了一個在清水灣上班的售樓小姐。她說有個溫州客戶在她手上一口氣買了1個億的房子，樂得不行，僅靠傭金就發大財了。”

　　在海南，到哪裏都不缺少關於房地產的話題，年銷售13億的售樓小姐，一個月賺了4000萬的投資客……隻要你張口，就連公交車上的大叔都會指著某個樓盤告訴你它去年和今年的價格。無數的“暴富”故事和暴漲的房價一起，成了這裏人們最津津樂道的消息。

　　“擎天半島”複活

　　而在所有的熱銷樓盤中，除了鳳凰島，就要數“擎天半島”了。

　　這個矗立在三亞友誼路上的樓盤原名三亞台亞國際航空廣場，由一幢126米的31層主樓和一幢11層附樓組成，曾是三亞最高的標誌性建築。

　　在上世紀90年代那一輪房地產泡沫中，這個中國最年輕的省份，最大的經濟特區，依靠“政策優勢”，吸引了十萬青年下海南，也引來了數百億的熱錢。缺乏產業支撐與實際需求的房地產熱成了“擊鼓傳花”式的遊戲。

　　1993年6月，當中央實行宏觀調控收緊銀根時，房地產泡沫破滅了。海南幾乎所有開發商的資金鏈都麵臨斷裂，這個標誌性建築原來的業主海南機場台亞實業有限公司也沒能例外。

　　1996年，依靠貸款維持的台亞實業資金鏈終於無以為繼，該項目被迫停工，這一停就是6年。它也一度成為吸毒人員的聚集地。它的爛尾，和三亞的另一個知名“地標”亞太區域國際會議中心一樣，都曾經轟動一時。

　　直到2002年，這座著名的爛尾樓被三亞市政府公開拍賣，經過兩次流拍，才終於被廣東聯華國際以3730萬元收入囊中，性質也從綜合商用改造為生活住宅。扣除掉原來停建期間的土地占用年限，其實際土地使用權隻剩下57年。

　　2006年1月，三亞台亞國際航空廣場改名“擎天半島”。經過新東家絞盡腦汁的改建，原來的物業被改造成國際海濱高層公寓和五星級酒店，在北京、上海、三亞三地舉行開盤儀式，同時也宣告了三亞爛尾樓複活工程的最終完成。

　　擎天半島的遭遇並非孤例。從1999年到2007年，海南省整整花費了8年的時間，才把無數像擎天半島這樣的爛尾樓消化掉。在海南這個約占中國版圖麵積1／300的地方，這些大大小小的半拉子工程，卻占了全國的十分之一，並牽扯出一連串的呆壞賬，甚至導致了首例省級商業銀行因支付危機而關閉的“共和國曆史”。

　　從1993年地產泡沫破滅開始到2007年爛尾樓複活工程結束，海南用了14年醫治創傷。不過傷口還未愈合，兩年後一場似曾相識的地產熱又迎麵而來，而且這次速度更快。

　　2009年11月，海南建設“國際旅遊島”將正式上報中央的消息不脛而走。這份藍圖裏，零關稅、博彩業、免簽證、開放航權……諸多優惠政策給了這個曾經“特區不特”寶島以美妙的想象空間。

　　“18年後又是一條好漢”，用這句小說和電影中的豪言來形容海南無比貼切。這個許多當初淘金者的傷心地，又一次用“特殊政策”引來了天量資本和無數炒房客。而“擎天半島”迎來了絡繹不絕的購房者。其主樓22樓以下和附樓整11層的房子以3.9萬元／平米的高價迅速出貨。

　　在這波熱潮來臨之前，這座過去的爛尾樓曾因坊間傳言其風水不佳而滯銷。在2008年10月，其均價不過14000元／平米，到2009年3　月時，均價甚至降到了1萬元／平米，卻始終銷售不暢。如今總算是趕上了好時候，可現在開發商卻又選擇壓住剩餘的房子不賣。

　　“房價市場變化太大，”擎天半島的營銷總監賴鐵民並不忌諱承認公司在“捂盤惜售”，“加上我們的產品要升級，先推遲十天左右，等市場平穩時再說。”

　　“旅遊島效應”

　　實際上，早在去年11月海南將建國際旅遊島的消息傳開之前，海南樓市就已經開始了升溫。隻不過，一直到2009年下半年，這種漲價並不驚人。

　　“海南的房價從2001年之後一直都是漲的，就是到了2008年全國都不好賣了也沒怎麽跌。”富力地產海南公司銷售策劃中心副總經理索穎說。這位1999年來到海南的重慶姑娘，經曆了海南樓市從低穀漸漸走高的曆程。

　　索穎說得沒錯。統計數據顯示，三亞商品房均價從2001年的1400元／平米，到2002年的2300元／平米，再到2004年的4210　元，始終以相對比較溫和的漲幅上升。即便是2004年後島外購房者占據主流，其截至2010年1月6日的均價也不過11000元／平米。平均下來，10年的年均漲幅不到960元／平米。

　　而根據CRIC中國房地產決策谘詢係統提供的數據，海口這個一直以自住需求為主的城市，2007年－2009年的商品房均價更是從約3000元／平米的低價開始，也基本保持在每年1000元／平米左右的上漲幅度。直到2009年12月，才首次突破6000元／平米。

　　但接下來漲價速度，就要讓所有人大吃一驚了。

　　先是去年12月，海口房價漲幅突然躥上全國第三位，而當月海南全省商品房銷售麵積環比更是上漲高達158.80%。量價齊升的狀態開始席卷全島——但這還僅僅隻是一個開始。

　　1月4日，國務院《關於推進海南國際旅遊島建設發展的若幹意見》公布，海南國際旅遊島正式上升為“國家戰略”。之後短短一個星期裏，海南房價一路飆升，個別樓盤每平方米每天上漲約1000元／平米，甚至還出現了一天幾個價的高溫行情。

　　一場久違了18年的地產熱從海口、三亞開始，燒到了周邊的文昌、瓊海、陵水、樂東、萬寧，隨即又蔓延至定安、五指山、澄邁等三線市縣。

　　盡管國際旅遊島的總體規劃最快還要等到3月底才能正式公布，實質的動作還基本停留在概念上，但海南樓市卻已經“捷足先登”了。在剛剛過去的　2009年，海南地產開發的投資總額已經驚人地接近了海南前一年財政收入的總和。海南省統計局的最新統計數據顯示，2009年海南省房地產開發投資達　316.63億元，而2008年海南省全年財政收入的總和也不過317.17億元。

　　如果上述數據還不能讓你目瞪口呆，再給你補上一個數據吧：在1月4日“國際旅遊島”獲批後的5天內，整個海南省商品房銷售量達到了驚人的　171.12億元——這個數字意味著什麽？它是2008年海南全年的商品房銷售量總和！

　　誰都沒有準備

　　突如其來的熱潮，甚至讓見多了大場麵的地產商都感到意外。

　　“由於購房者在前期認購時過於踴躍，一棟公寓不夠賣，所以才不得不加推一棟。”陳璐解釋說。去年12月時，鳳凰島計劃推出銷售的隻有一棟公寓，價格則在3.8萬－5萬元／平米之間，和後來公開發售時的7萬元／平方米的“天價”尚有不小的距離。

　　這個被稱為“東方杜拜”的高端樓盤頗受國內外的客戶追捧，僅老板柴慧京的浙江同鄉就拿下了發售房源的三分之一，剩下的則被來自上海、山西以及海外購房者所瓜分。

　　有未經證實的消息說，其實鳳凰島的房子在開盤前就已被內部認購得差不多了。而“炒房客半月淨賺上千萬”的故事也正是由此而來。那位傳聞中的溫州購房者很可能便是以內部認購的價格拿下多套房子，然後以開盤價甚至更高的價格轉手，將原本開發商賺的錢裝進了自己的口袋。

　　廣東地產商雅居樂位於陵水的超級大盤清水灣也遇上了類似的尷尬，其開售“星海傳說”組團的日子，恰逢“國際旅遊島”獲批消息公布後的第一天。推出的600套房子中，酒店式公寓均價為1.7萬／平米，別墅均價則為3.5萬／平米，結果被通宵排隊的買房者僅用四個小時就買光了。

　　這樣的局麵，大大出乎了雅居樂總裁助理簡毓萍的預料。簡毓萍是清水灣的全國營銷負責人，在2009年上半年，她還一直擔心30億的全年銷售任務定得過高，如今卻不得不為房子賣得太便宜而歎息了。

　　“其實對於開發商來說，房子賣得太快並不是好事。”索穎說，一般每個公司都有自己每個月的銷售任務，超額完成意味著你沒有控製好銷售節奏，或者定價定低了，“是要挨老板罵的。”

　　這樣的邏輯驅動下，熱銷的局麵隻能讓開發商選擇提價或捂盤，結果便是推動房價的再次躥高。1月15日，麵對愈演愈烈的海南樓市，企業家出身的海南省委書記衛留成感覺到了問題。他在海南國際旅遊島建設動員大會公開表態：“為遏止國內外熱錢借海南國際旅遊島建設之機，在海南過度炒作房地產項目，海南省將暫停土地出讓，暫停審批新的土地開發項目。”

　　然而，這一次，市場的反應也給了這位發誓不會讓海南重現地產泡沫的書記一個意外。“雙停令”的出現，不但沒有讓海南的房價下跌，反而激起一片應聲跳漲，許多樓盤甚至一日一價。有媒體根據海南省方麵1月6日宣布的統計結果和海南搜房網的數據測算，三亞房價在短短一周時間完成翻番，而開發商也開始進入觀望。

　　誰的後花園

　　“海南的房子注定是賣給全國人民的。”簡毓萍說，海南暫停批地，房子稀缺性更加凸顯，所以房地產現在還是春天，夏天還沒到來，“房價肯定還要漲”。

　　據海南省住房和城鄉建設廳相關負責人介紹，2006年以來海南65%以上的商品住房銷往島外，購買對象遍布全國31個省、區、市和港澳台地區，以及美國等25個國家。而三亞市房地產市場信息統計數據也提供相同的結論：2009年前6個月，三亞市島外人士購買商品住房套數5491套、麵積　47.9萬平方米，占總套數和總麵積的比例分別為81%、76%。

　　換句話說，海南的房地產項目的消費者不是島內居民，他們的實際買家在島外。

　　事實上，自從“國際旅遊島”獲批之後，許多項目樓盤的營銷策略也隨之改變，將視野從國內延展到國外，在眾多新盤中，“全球發售”的字眼幾乎都會被突出放大。

　　三亞房地產協會秘書長劉樹國將三亞島外購房者歸納為“四高一都”——以上海為中心的高收入地區、東北等高寒地區、山西等高產煤區、成都等追求高品質居住的區域，首都及周邊地區。而如今，整個海南似乎都真的成了“全國人民的後花園”。

　　“單就GDP而言，年增長速度不能低於14%或15%。”在1月29日閉幕的海南“兩會”期間，企業家出身的衛留成對國際旅遊島未來發展提出了具體的數字要求。盡管一直強調“富民”的出發點，但這位一直呼籲要警惕和防範房地產泡沫的一把手，也會實在地表態說“至少在未來30年內，房地產都是海南的支柱產業”。

　　與糾結於本地民眾致富的衛留成不同，逐利的開發商們之前喜歡將海南稱為“全國人民的後花園”，而現在他們最流行的是“國際視野”、“全球發售”。島內居民？那確實不是地產商們的關注範疇。

　　海南居民確實不是他們的目標客戶。一份官方的統計數據顯示，2008年三亞城鎮居民人均可支配收入7142元，以現在新盤動輒2萬元／平方米的均價來算，一套90平米房子總價180萬，一個三亞人不吃不喝要250年方能買得起。這可能也是中國的另一個城市之最。

　　“房價翻番、國際旅遊島，這跟我有什麽關係？反正1月這波漲價前就買不起房，現在更買不起。”一位海南本地人，說旅遊島就像到處新建的海景房一樣，與他沒有多大關係，他更感興趣的是“大陸人”（注：大陸為海南人對內地的習慣叫法）為何這麽有錢：“成千上萬的外地人飛到這裏，買幾百萬的房子就像買白菜……”即便經曆過10多年前的那場地產熱，他還是沒見過現在的陣勢，僅僅是一個“旅遊島”概念，就有如此多的人趨之若鶩，在兩周內把海南的房價炒到天價。

　　盡管和“國際旅遊島”概念一樣，海南房地產是否真能博得全球人民的歡心還不得而知，但現在，它起碼吸引了遊資的注意。比如馳名中外的溫州資本，對這個從山西煤礦和杜拜樓市中铩羽而歸的富豪群體而言，“國際旅遊島”實在是久旱逢甘霖——他們手裏的遊資終於又找到一個合適的切入點。

　　“這也是三亞‘候鳥型’旅遊經濟的最終體現，三亞的氣候條件，對於氣候差異大的旅遊者最具吸引力。”三亞大型樓盤“清平樂”項目經理周亮說。據他統計，東北、北京、上海、江浙等地的購房者為購房主力，按人群來分，企業家、公務員、國企管理層、煤礦主、職業經理人等高收入人群多為投資客。

　　而據周亮介紹，同樣是投資海景房，不同區域、不同人群也有區別。“江浙人酷愛投資一線海景別墅，他們看重其升值空間，而東北人更喜歡購買二三線海景房，自住和出租居多。”

　　對於有自住需求的人來說，潮氣重、遠離市區的海景房並非最佳選擇，這也使得遍布一線海景區域的多為高端酒店、產權式公寓和別墅，天生便具備鮮明的投資屬性。

　　“我想奉勸所有上島的房地產投資者，當你準備上島買房時，你一定要做好足夠的思想準備，波浪起來時，沒錯，你很幸福，但當波浪下來時，你要問問自己，是否可以承受？或者說，你是否做好了在海南當一個長期投資者的心理準備？”對於那些真拿海南當自己後花園的投資客們，海南萬科總經理王永飆意味深長地說道。

　　曾經在海南靠著“5斤桔子”脫身的潘石屹，談及這輪地產熱時，直言說十多年前，海南房地產就是因為沒有實體經濟支撐，所以成為泡沫。現在海南被定為國際旅遊島，如果沒有別的行業支撐，而隻發展房地產行業，那它還是泡沫。

　　1月下旬，距國務院正式批複海南建設國際旅遊島不久，SOHO中國董事長潘石屹在上海媒體餐敘會上又聊起了他的海南往事。

　　這段海南往事中，有個名為“五斤桔子”的橋段在各種場合被潘石屹提及。如今的“老潘”說起當年“小潘”的海南逃生，在戲謔中仍然透出由衷的慶幸。

　　那是1992年底的一天，潘石屹去海口市規劃局了解一個項目的產權問題，可是在規劃局卻吃了閉門羹。規劃局的一位小夥子說，“這是保密文件，你不能查。”潘石屹不想空手而回，隻能在規劃局門口徘徊。這時，一位也來規劃局辦事的熟人給他支了一招，說，“你啊，得買一斤桔子！”

　　潘石屹辦事心切，就買了五斤桔子送到規劃局，小夥子見了，就把一摞資料給了他，說，“查吧。”這一查，讓潘石屹嚇了一大跳。他發現，海口市整個報建麵積除以該市常住人口和暫住人口，人均麵積達到50多平方米，當時北京的人均麵積才不過7平方米。在潘石屹看來，這個數字隻能說明一個問題，那就是海南房地產行業要出事了。

　　“我的第一感覺就是天要塌下來了！”潘石屹說，“沒有任何需求支持的供給，這不就是泡沫嗎？”由此，五斤桔子給了潘石屹一個逃生的證據，之後，他帶著在海南賺得的第一個100萬及時撤離，來到北京尋求發展，並以“萬通新世界”這個項目在京城地產界一鳴驚人，後自立門戶才有了今日SOHO中國的版圖。

　　萬通集團董事局主席馮侖那時也在海南，他是潘石屹等人的“帶頭大哥”（馮侖、潘石屹、易小迪、王功權、劉軍、王啟富等合稱“萬通六君子”，他們均在海南相識）。1989年到1991年的海南歲月，用馮侖的話來說是“天天過年，夜夜結婚”。當時，炒賣地皮是最快的暴富手段，很多樓盤一拿到報建批文就登廣告，連地基還沒有開始打，價格就已經翻了幾倍。

　　就在“小弟”潘石屹發現天要塌了的時候，“大哥”馮侖從另一個角度也嗅到了海南樓市的危險氣息：“當時海南省有18000家房地產公司，可是海口當時本土人口不到30萬！”

　　2月2日下午，馮侖在電話裏和《南都周刊》記者說起那段海南往事時，語氣悠長。上一次的海南泡沫給他留下了太深的印象。“當時，我剛剛掙到第一桶金，就到三亞買了兩塊地。可是給了錢，卻沒拿到地，打官司筋疲力盡，拿到地後又套牢了很多年，幾年前才算真正解套。”

　　十幾年轉眼而過。當年在海南打拚的馮侖、潘石屹等人如今都已成為地產業內聲名赫赫的大佬，而有著藍天、大海、沙灘的海南，也成了他們心中曾經的搖籃。

　　潘石屹曾經說過，正是出於對海南島直覺上的喜愛，在離開海南前往北京發展多年之後，SOHO中國才又投資開發了博鼇藍色海岸。如今，在這輪地產熱潮之下，封盤數年的博鼇藍色海岸二期終於開售。

　　馮侖也回到了海南。去年4月，萬通和中體產業聯手啟動了奧林匹克灣項目。該項目位於海南三亞海棠灣，是一個高端文化休閑綜合性項目。

　　事實上，在離開海南的這些歲月裏，馮侖依然在關注海南，“我經常思考1993年泡沫破滅以前的海南和這五六年以來的海南有何不同。”

　　當年的情形和現在完全不一樣了。在馮侖看來，當年去海南的都是人，現在去海南的都是錢。當年的房地產完全是炒起來的，沒有任何真實的需求，而現在海南有真實的需求。但他對短期內海南房價過快增長的勢頭很擔心，“有些樓盤爆炒到一天漲1000元／平方米，這不正常，會破壞這個市場，而且會使市場走形。”

　　潘石屹直言，十多年前，海南房地產就是因為沒有實體經濟支撐，所以成為泡沫。現在海南被定為國際旅遊島，如果先發展旅遊業，再發展房地產業；或者旅遊業與房地產業同步，海南的房地產業就不會是泡沫。如果沒有別的行業支撐，而隻發展房地產行業，那它還是泡沫。

　　海南樓市曾經的泡沫破滅帶給了大佬們永遠的震撼。馮侖說，從海南活下來以後，知道了公司的發展有三樣東西絕對不能靠——不能靠爹，不能靠天，不能靠買地。他向記者說，萬通的原則是堅持追求理想，順便掙錢；而不是追求金錢，順便談談理想。

　　而潘石屹從海南全身而退之後，在發展上一向是小心翼翼。SOHO中國目前隻在北京、上海的繁華地段做項目。他說，“房地產業不應該是一棵參天大樹，它應該是爬山虎：隻有工業、農業、旅遊等各行業發展起來，房地產才能發展起來。”

　　海南必須等到內地人都吃飽喝足，有了一套住房、買了車，然後開始打算休閑的時候，海南的房地產才會真正有機會。

　　南都周刊（以下簡稱“南”）：“建設國際旅遊島”獲國務院批準後，海南房地產市場被推向炙熱，房價飛速上漲。你如何看待這一輪海南地產熱？

　　馮侖（以下簡稱“馮”）：這幾年全國形成了共識，認為海南是一個休閑度假的地方，尤其很多內地人都喜歡冬天去海南。海南建設旅遊島，是有市場支持的。海南目前樓市的火爆，和國內這一輪大的投資特別吻合，大量的資金流入海南，海南樓市急速升溫。事實上，在國際旅遊島政策出台之前，海南的房價就已經普遍超過二線省會城市了，漲幅也比一般省會城市快。

　　可以說，海南這輪地產熱既有市場推動，也有政策支持，是雙方結合的必然結果。但是目前短期內突然的暴漲，不正常，也不可能維持。

　　南：你曾親身經曆過上世紀90年代初的那波海南地產熱，這兩次熱潮有什麽不同？

　　馮：對比那時的泡沫和現在的熱潮，最大的差異就是現在的市場是有需求支持的，是真實的市場。目前，國際旅遊島帶來的房地產市場的升溫，有政策和市場兩方麵支持，這和以前的泡沫完全不同，那個時候是完全沒有市場需求支持的。

　　那時候的海南充滿了“流寇”，就像一隻隻小蝦米在那蹦躂，隻是幾百萬、一千萬的小投資。現在是真正的熱潮，都是大筆資金聞風而至，勢頭很大。

　　南：目前飛漲的海南房價有泡沫嗎？

　　馮：在“國際旅遊島”消息出來前，海南的五星級酒店的價格就是3000多元／天，說明是有市場支持的。不過消息出來之後，不少樓盤開始一天漲1000元／平方米，這就不正常了，會破壞這個市場，而且會讓市場走形。本來海南樓市的發展是有市場支持和政策的引導，但是不能變成由政策引出的泡沫。我認為，這種熱度可能隻會持續兩三個月。

　　南：那兩三個月之後呢，是維持高位還是下降？

　　馮侖：會虛漲兩三個月，然後實在地掉下來，會掉到消息發布前的狀況。因為，之前的市場是自然生長的，沒有太大問題。目前，海南省政府就出台了一些措施來防止地產炒作帶來的可能的泡沫，比如凍結了一些項目審批和土地轉讓等，顯然，政府也看到了這輪地產熱的不正常。我相信一段時間後這些政策措施和資本自然的理性都會使這個市場變得正常。

　　南：不過，也有種說法認為，海南目前發展的度假地產是麵向國際的，是奢侈型房地產，所以目前的價位是在合理範圍內的，你怎麽看？

　　馮：目前海南80%的遊客還是國內遊客。海南建設國際旅遊島，是希望全球的客人來這裏旅遊。但我去過很多全球度假勝地，從這些度假勝地的標準來看，海南的設施至少還要三到五年才能完善。海南旅遊還是以本國客流為主，樓市也如此。

　　南：觀察以前海南的房地產市場，它經曆的是大起大落，為什麽會出現這種局麵？

　　馮：第一，海南本島的人特別少，對外部的依賴很大，城市人口也就一兩百萬，但是麵積和台灣島是差不多。所以本島的需求非常少，大量依賴外部需求來拉動，這樣周期的波動就特別受外部的影響，所以1993年受宏觀調控影響，海南樓市泡沫就破滅了。

　　第二，海南由於它本身的特點，房地產帶有後發性和依附性，屬於次級市場。內地的消費不發展起來，內地的收入沒有改善，海南的房地產就沒法起來。因為海南的房地產80%是賣給內地的，而不是本島人群。

　　所以，海南必須等到內地人都吃飽喝足，有了一套住房、買了車，然後開始打算休閑的時候，海南的房地產才會真正有機會。

　　南：在海南投資購房與別的城市有哪些不同？

　　馮：海南的房地產市場是休閑度假產品的市場，不能把它等同於普通住宅市場。我去過日本很多度假勝地，當經濟蕭條時，人們收縮開支，首先受影響的就是度假開支，所以休閑度假產品對宏觀經濟的預期波動非常敏感。如果普通住宅的敏感度是一，這種休閑產品的敏感度是五。

　　從1999年開始，海南用了整整八年時間才處理完積壓房地產的工作，而1990年代海南泡沫對金融界的影響持續至今。

　　當喧嘩歸於沉寂，10多年前的那輪地產泡沫，最後留給海南的是600多棟“爛尾樓”、18834公頃閑置土地和800多億元積壓資金，當時僅四大國有銀行的壞賬就高達300多億元。

　　1988年，對海南而言是個特殊的年份，這一年它從廣東省的一個地級行政區搖身一變成為中國的第31個省級行政區，它也從一個“海外孤島”　一躍成為中國最大的經濟特區。

　　深圳的成功就在眼前，也讓無數錯過上一班特區列車的人對此充滿了期望。國家特地請來了日本的專家，為海南規劃未來20年的發展路徑。李立（化名）是當年廣州國土規劃部門的一位規劃師，曾親身參與了這場規劃之爭。

　　“吵得很厲害。”李立回憶起當年的特區發展藍圖時感概，日本專家為海南20年規劃了一條非常穩健的道路，從農業到工業，再到第三產業。對一個“處女地”而言，20年的騰飛時間已經不慢。“但領導非常不滿意這樣的發展速度，因為按這套方案，海南要到2007年才能建立一套趕上廣州的經濟體係。”李立說道。

　　太慢了。在那個熱烈的年代，慢就意味著思想不開放，特別是深圳紅紅火火的時候。“日本專家認為，深圳背靠香港，完全可以依靠香港的資金技術發展外向型經濟。但海南不具備這個條件，隻有通過穩紮穩打建立成體係的經濟配套，才能吸引國外投資者的逐步進入。”

　　最終年輕的海南沒有采取這一套方案，而是優先發展第三產業。1992年初，鄧公南巡之後，住房、醫療等全方位的市場經濟開始提速，而地產則成了在海南這個新建省份和最大經濟特區生根發芽的新興產業。

　　剛開始，海南發展房地產業的確也有其道理，當年20萬大軍下海南，而彼時的海口人口不到23萬。一夜間湧入海南的人實在太多了，1992年海口一間100平方米的普通公寓，租金可以高達2000元。這給了海南拚命蓋房子的理由。

　　1992年，海南全省房地產投資達87億元，占固定資產總投資的一半，僅海口一地的房地產開發麵積就達800萬平方米，地價由1991年的十幾萬元／畝飆升至600多萬元／畝；同年，海口市經濟增長率達到了驚人的83%，另一個熱點城市三亞也達到了73.6%，地產是最大的經濟推力——1992年，海南省財政收入的40%來源於房地產業。據《中國房地產市場年鑒（1996）》統計，1988年，海南商品房平均價格為1350元／平方米，1991年為1400元／平方米，1992年猛漲至5000元／平方米，1993年達到7500元／平方米的頂峰。短短三年增長超過4倍。

　　“並非完全是由於當地政府的短視，或者投資者的逐利心態。”李立對於當年的瘋狂有一套自己的看法，“關鍵是投資者的融資成本太低、資本方對於融資炒賣也沒有一定的規限。”

　　“在中國，人們沒錢才辦公司，沒資本才投資。”曾經的經曆者馮侖調侃道。最簡單的方法就是創造一個非常美麗的未來，然後向資本許諾高額的回報，在空手套到一大筆錢後，開始尋找投資項目。

　　馮侖1990年代到海南，與朋友湊了三萬塊錢，成立了一家注冊資金1000萬元的公司。然後在賬麵上還剩幾百塊錢時，開始了他們的房地產業務的銷售。他們用“所謂”8棟別墅的地產項目吸引了500萬的資金，開始了當年與許許多多投資人一樣的“擊鼓傳花”。“中國最大特區”的名號太吸引人了，全國的資金都在往海南湧。“那時候拿錢容易得很。有關係的沒關係的，一個電話過去，銀行的職員就會來到你的辦公室，一天內辦好所有貸款手續，然後2000　萬到手了。”有親曆者繪聲繪色地形容當時的投資過程，在拿下2000萬資本後，這位投資者買下了一棟海口的大樓，然後再以2600萬的價格賣出去。當時以四大商業銀行為首，銀行資金、國企、鄉鎮企業和民營企業的資本通過各種渠道源源不斷湧入海南，總數不下千億。

　　“沒人願意做實業，稍微長線些的投資也不會有人參與。”當年一位千裏迢迢來到海南的投資者表示，當年他首先想到的是在海南經營一個肥料廠，因為海南的紅土地需要大量的這種肥料。然而在他簽好項目、選定廠址、畫好圖紙後，還是決定放棄這個項目。因為當時的房地產熱已經起來了，當時房地產流行的口號是“100%利潤的項目我看不上”；相反肥料廠項目卻麵臨許許多多的未知因素，例如，海南沒有核心技術，海南農業不受重視等，兩相比較之下，他最後把資金投入了房地產。

　　其實不僅是農業，當時海南的工業配套也一直非常薄弱。1992年海南攜特區之名與蘇州爭奪工業園區，最終也是由於配套薄弱而敗北。因此在工業、農業沒有好項目可以投資、而全國又有大量資金湧入海南的背景下，海南房地產成了最大的受益者。

　　高峰時期，這座總人數不過600來萬的海島上竟然出現了兩萬多家房地產公司。精明的開發商們紛紛把倒賣地皮或樓花賺到的錢裝進自己的口袋，把還停留在圖紙上的房子高價抵押給銀行。由於投機性需求已經占到了市場的70%以上，一些房子甚至還停留在設計圖紙階段，就已經被賣了好幾手，當然價格也翻了幾倍。

　　終於，到了1993年6月，時任國務院副總理的朱熔基發表講話，宣布終止房地產公司上市、全麵控製銀行資金進入房地產業；次日，國務院發布《關於當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，出台16條強力調控措施，包括嚴控信貸總規模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項目等。銀根開始全麵緊縮。

　　一夜間風聲鶴唳，資金鏈斷裂，大量開發商倒閉。房價地價直線下跌，1993年5000元每平方米的房子兩年後下跌到4000元，再過一年跌到2000元，到了1997年，同樣的房子已經跌到了1000元以下。

　　隨著開發商的大量死亡，銀行成為海南最大的開發商，然而在銀行清理抵押品時，卻發現所謂的高檔寫字樓通常都隻是一個大坑。當所有債權官司打完也執行不了後，4大銀行處置不良資產的專業公司不得不上島了。即便如此，平均的資產償債率僅有6%。據統計，僅建行一家，先後處置的不良房地產項目就達　267個，報建麵積760萬平方米，其中現房麵積近8萬平方米，占海南房地產存量的20%，現金回收比例不足20%。

　　當喧嘩歸於沉寂，10多年前的那輪地產泡沫，最後留給海南的是600多棟“爛尾樓”、18834公頃閑置土地和800多億元積壓資金，當時僅四大國有銀行的壞賬就高達300多億元。而從1999年開始，海南用了整整八年時間才處理完積壓房地產的工作，而1990年代海南泡沫對金融界的影響持續至今。

　　海南是個適合做白日夢的地方，假如你不炒地皮、不炒陽光、不炒沙灘的話，那裏特別適合望著大海發呆。

　　近二十年中國式圈地運動，無不是花樣翻新的“概念經濟”，從開發區、保稅區、高新區到現在的國際旅遊島，人還是那撥人，地還是那塊地，概念一到，立馬升值。隻求概念創新，不講製度創新、技術創新、服務創新，這才是中國經濟最要命的地方。

　　“海南國際旅遊島”是炒房客的集結號，也是一顆超級偉哥，讓中國炒客的神經立即亢奮起來。海南這個當紅頭牌，素顏翻新，令一線城市房價自歎弗如。

　　英國小子胡潤新近推出《百富之選》，將中國新貴指標中擁有一套星河灣豪宅適時改成擁有一套三亞清水灣別墅。小胡果然絕頂聰明，與時俱進。

　　海南一個椰子掉下來砸死三個總經理的事還沒發生過，砸死三個炒房客現在倒是有可能的。

　　眼下的海南熱並不陌生，上一輪“亢奮”遺留下來的爛尾樓剛剛消化完。舊戲重演，背後證明了怎樣顛撲不破的“真理”？

　　“錢潮”的裹挾

　　每年澳門三千萬個旅客，中國人占了九成以上。每個人有著不同身份帶著不同理由，把自己的一部分命運押到一個賭台上。據媒體報道，中國鄰邦形成的賭圈已將中國包圍，都發了中國財。中華民族是個勤勞節儉的民族要重新定義了。中國人勤勤懇懇製造產品、精打細算做生意賺到的錢，又源源不斷經這些賭台輸送回去。

　　金融危機之後，中國人令西方瞠目。這種西方不亮東方亮的架勢，有點讓中國人昏了頭。海南就是這種昏頭的症狀。

　　海南賭局可比澳門賭桌大得多。海南原本是一些京官的後花院，一隻老鳥帶一隻小鳥度假的地方（小鳥者，伊人也）。現在成了全國人的後花園，確切說是全國炒客的後花園。

　　前番海南熱，京城人是始作傭者。想當初百萬大陸客闖海島，煉出馮侖等“萬通六君子”。今天新一代馮侖們又殺將過來，更淩厲、更敢下手。海南曾是前線，至今尚有許多軍事禁地。現在可聞不到一絲邊防的味道，隻有金錢的味道。

　　“國際旅遊島”的狂想是讓海南變身“第二個香港”，海南有希望成為全世界屈指可數的“避稅天堂”和“度假天堂”。海島從三亞到海口，600　公裏東部海岸線的高端物業和高檔酒店將成為全球貴重資產，各類資本將在這條黃金海岸線上集結，創造全球市場罕見奇跡。眾多炒客的趨勢判斷蓋基於此。

　　但是，要知道香港作為購物天堂是以發達的物流與周全的服務軟件作支撐的，海南人卻正為水果運不出島而發愁。看看三亞滿大街跑的摩的，讓人仿佛回到上個世紀八九十年代；聽聽機場頻頻播報的航班延遲通告，在簇擁的機場大廳你會急得想抓狂。

　　“彩票島”、“博彩島”的構想，更是令人浮想聯翩。不隻是“第二個香港”，還是“第二個澳門”呢，是“澳門＋香港”。海南人閑時玩私彩，要知道彩票離博彩還差得遠。

　　不是陽光、沙灘、海風、椰林製造炒作題材，而是飯桌和口水製造題材，這是最為危險的。當下購房者，沒幾個是為旅遊度假享受生活或老來頤養天年作準備的。海景房售價翻出十倍以上，買來自住的有幾人？

　　我有幸幾番到海南，在瓊海小鎮趕集可以吃到當地美食爆螺粉，連湯帶粉滿滿一盆，鮮鮮美美不過3塊錢。街上三三兩兩彩票檔子，生意也不錯。瓊海房價沒漲上來時，確有不少北方老人冬季來此過候鳥式生活。我感受到一種樸素的幸福，可現在想必是紅塵滾滾、錢浪滔滔了。

　　檢討起來，對海南熱的批判或反思我們都摻雜著複雜心理。近年幾波炒作，中國人急急火火，有人賺夠了一輩子的錢，更多人生怕趕不上“錢潮”而被拋棄。我們都被裹挾在這樣的熱潮中不能自已。炒房炒股炒地皮，飯桌床頭都是這樣的話題。

　　冷靜下來細想，這些“熱”背後的原因，一是中國人的投資機會太少，你或者投靠壟斷集團，或者走股市房市的獨木橋；二是中國人對未來缺乏預期，尤其是對遊戲規則缺乏預期。所有的瘋狂來自對未來的不可知，不定什麽時候政策就變天了。如果民間資本無實業可做，錢不扔股市就扔樓市，反正不會扔進銀行等它貶值。中國人對自己未來的預期，隻有房子是看得見的、摸得著的。既然房子是唯一能確定的未來，何不押在一套好房子上呢？

　　回顧近二十年中國式圈錢（圈地）運動，無不是花樣翻新的“概念經濟”，從開發區、保稅區、高新區到現在的國際旅遊島，人還是那撥人，地還是那塊地，概念一到，立馬升值。隻求概念創新，不講製度創新、技術創新、服務創新，這才是中國經濟最要命的地方。

　　別炒亂了快樂單純的大腦

　　炒客隻會往土地上砸錢，他們不會關心海岸線汙染、垃圾分類落後以及上馬的化工項目對環境的威脅。隻要亞龍灣、清水灣沒有汙染和沒有工業就行。海南熱一旦過去，商人們或炒房者賺了錢走了，給海南留下的隻會是爛尾鋼筋水泥。這個50年前森林麵積超過90%、現在隻剩下50%的熱帶海島，千萬別淪為一個大工地。

　　海南最寶貴的財富是青山綠水和潔淨的空氣，這兩樣東西屬於海南全體人民。對原住民來說，海南就是海南，一個丟顆種子就有收成的福地，插根筷子就長苗的樂土。他們寧願頭腦相對簡單，優哉悠哉，長壽而頤養天年。

　　當地人習慣以本島人和大陸人來區分你我，他們幻想有一天集體下海，把整個島向後推十公裏。因為大陸人頭腦太複雜，至少對島民來說太複雜，大陸客來島上總是有所圖謀。海南人通常性情和順，物產豐富，人與人、人與天都沒什麽可爭的，出了個海瑞這樣的“擰巴人”實屬罕見。

　　海南是改革實驗區，更是敢玩俱樂部。所謂以往的“實驗”就是“概念下鄉”，什麽金融試驗區、自由貿易區以及朦朧的博彩試驗區，均出自京城一張張會議桌和一場場飯局，與樸實的海南本地人無關。

　　2009年網友票選中國十大快樂城市，京滬穗均落選。成都以52.84%的得票率高居“快樂城市”榜首。其餘九大“快樂城市”是杭州、青島、大連、昆明、蘇州、桂林、廈門、香港、大理。網友認為，成都“美麗、休閑、物美價廉、壓力輕”，所以是最快樂的城市。要我看，海南的任何一座城市，不，應該說全島都比成都好，強過不知多少倍。能簡單生活本是一種福分，為什麽非要把生活搞得急急火火、險象環生呢？炒房客與海南人民完全不在一個心態上。

　　海南是個適合做白日夢的地方，假如你不炒地皮、不炒陽光、不炒沙灘的話，那裏特別適合望著大海發呆。地皮、陽光和沙灘本來是用來享受的，不是用來炒的。還是不要搞亂當地人民快樂單純的大腦，他們還想頤養天年呢。