正文
96初，到日本的第一天，住在一棟樓裏的鄰居須藤用茶盤端著沏好的抹茶來到我的房間，這可能是他獨有的“初次見麵、彼此認識一下”的表達方式。語言溝通上的障礙也隻能是簡單的十幾分鍾“寒暄”，須藤把他房間裏的電話給了我，讓我告訴家裏人可以通過他的電話和我聯係。
在我沒有裝電話的近兩個月的時間裏，去須藤那裏接過幾次電話，每次接完電話我都帶點東西過去感謝一下。這樣一來，每個星期抽1、2個小時坐下來聊聊天就成了一種習慣。
須藤48歲，是一家從事商業設施管理的管理員，每月工資40多萬日元。我當時很奇怪，他的工資不算低，又是獨身，為什麽還會住在這樣一棟月租金隻有3萬多日元、一居（12㎡）一廚（4㎡）一衛（3㎡）、5人合用一個浴室的樓房裏呢？（戶型詳見下圖）。須藤對我這種疑問表示非常理解，他告訴我說，在日本經濟泡沫時期的88年，他花6000萬日元購買了一套二層別墅。現在這套別墅的價格已經跌到了3000萬日元。他把別墅已經出租出去了。他住現在這樣的房子是為了省下錢來和別墅的租金合在一起還銀行的貸款。等他65歲的時候就可以還清貸款，然後再把房子抵押出去得到養老送終的錢。不過，他的妻子並不原意和他一起住這樣的房子，離婚了。
97年，進入大學院後認識了搞金屬材料研究的博士生小董（中國人），有一天他開車帶我到一個很荒涼的地方去摘柿子。我問他這裏的柿子為什麽可以隨便摘，他說，這是他導師在泡沫經濟時期買的地，按那個時期的發展規劃，這裏應該可以劃入東京通勤圈的範圍了，很遺憾，你看看現在，還是這麽荒涼，也隻有這搞金屬研究的教授腦袋才這麽“硬”，才會相信東京圈會擴大到這裏。
小董又說：在研究室做實驗的時候，教授沒事兒總叨叨這塊地，看來這塊地讓他挺煩心。教授在89年以5萬日元/㎡買了這塊地，一共是1.5億日元。教授說如果現在有人出1個億，他就賣。93年有人出價2.5萬日元/㎡，教授舍不得，現在，2萬都找不到買主了。種了這些柿子樹還沒時間照料，我們到這摘柿子吃就是幫他忙了。
我注意看了看這塊地，除了幾十棵柿子樹，其它都是荒草。當時來的高興勁兒晾了一大半。
後來在02年做店鋪選址調查時又路過這裏，感覺還是以前的老樣子。我順路到當地的公共圖書館查了一下，這塊地屬於市街化調整區域，這種區域內的土地並不完全屬於建設用地，如果要化為建設用地，當地的zf部門必須投資進行給排水、液化氣、5.2米以上寬度的道路等基礎設施建設。教授買這裏的土地，大概是基於泡沫經濟時期的城市發展速度，要不了幾年，zf部門就會投資把這裏化為建設用地了。如果真如教授所料，地價至少要漲到10萬1平米，再如果化成了建設用地中的商業用地，30萬/㎡也完全可能。很可惜，教授這個“賭注”沒押對。
99年，在就職的公司裏認識了川瀨，他和我都愛好登山，我加入了他們的登山俱樂部，一般是星期六的早晨6點在山下集合，10點多登山結束後到溫泉洗洗澡回家。
有一次三連休，俱樂部組織去日光登山，日光是日本著名的旅遊觀光地，不少成員都帶了自己的家人或朋友。
我們從山上下來後，沒有去登山的人已經在溫泉旅館等候了，這其中有川瀨的妻子，川瀨把我介紹給她，並邀請我和他們一起吃晚飯。自從見了川瀨的妻子，我再看川瀨的時候，總感覺他是一個很神秘的人物。
川瀨已經50歲，但隻是公司裏一個非常普通的工程師，可他的妻子不僅長得漂亮而且言談舉止完全是一個名門形象。在日光，川瀨的妻子穿的是和服，日本女人穿和服時的走路姿勢、坐姿、目光等等都是有講究的，沒有受過專門訓練的人裝不出來。接受這種訓練的一般是“大家”的女孩子、或者是準備成為“大家媳婦”的女子家政大學的學生。在大學院我遇到過來自女子家政大學的研究生，相比之下，川瀨的妻子可以做這些“大家媳婦”的老師。
和川瀨一起登山的次數越多，越是想知道他到底是個什麽人，可又不便直接問，擔心問不好還有可能把關係搞僵了。
過了一段時間，有機會和關口一起去施工現場，他來這個公司已經9年了，我和他的私人關係不錯，路上就我們兩個人，這是個機會，我說：“在日光見到了川瀨的妻子，她穿和服的樣子和我平時看到的其她人真不一樣，魅力十足，一定是“大家”出身吧”，關口說：“不知道，不過，川瀨以前可是社長，妻子一定錯不了”，我又問川瀨為什麽成了一個普通職員時，看關口不太樂意回答，我也就不好再問。
時間長了，從人們的隻言片語中，對川瀨有了一個基本的了解。川瀨從東京理工大畢業後就來到我就職的這個公司，不到40歲就成了公司的核心技術人員，一直在東京品川、公司總部工作。對公司發展貢獻很大，基本工資近百萬日元。85年，也就是泡沫經濟形成初期，川瀨辭職創辦了一家住宅製作工廠。一起步就發展很順利，到88年，川瀨不僅貸款擴大了生產規模，同時在東京的一等地還購買了一套近2億日元的高檔公寓。沒想到，90年後，形勢急轉直下，工廠的訂單幾乎為零。川瀨1億2千萬把東京的公寓抵押給了銀行，希望度過難關、保住工廠。可最終還是在97年破產了。這個公司的高層念川瀨的能力和多年的交情又讓他又回到公司，不過總部是回不去了，工資聽說隻有40萬。
因為在自己的身邊，經常聽到泡沫經濟時期有關購地、購房的事兒，就開始琢磨：日本的一個普通百姓隨便說句話都要從腦子裏過一下，搞不懂的事情不會做，那麽，日本的地價、房價為什麽會上漲？是什麽原因讓他們堅信地價、房價還會漲？他們的工資並不高，房價已經超出了他們的正常支付能力，為什麽還會降低其它方麵的生活水平來買地、買房呢？下回探討。
日本的房價為什麽會上漲？不少人認為是緣於1985年9月的“廣場協議”。就這麽一個有關貨幣匯率的協議就能導致日本人瘋狂貸款購房？如果百姓無錢銀行憑什麽貸款給你？日本百姓又憑什麽堅信地價、房價還會漲？所以說，“廣場協議”充其量隻能說是“導火索”，那麽“**”是如何形成的呢？也就是說日本百姓的購房款來自何方？對於這些疑問，在2000年公司忘年會上，我得到了一個答案。
2000年底，公司終於發獎金了，已經連續三年沒發獎金了。公司大概是希望把好人做到底，年底的忘年會也由公司出麵來組織，這和前幾年職員自發組織的忘年會相比，檔次也高了不少。
周末的下午6點到9點，大家喝完了忘年會的第一場酒，接著來到卡拉OK包房。喝得醉醺醺的吉田問我是不是來過這種地方。
我說：“來過，但是可沒有這麽高檔”，
吉田一聽哈哈大笑：“這種地方也算高檔，泡沫的時候，公司的忘年會是要到銀座去的”。
“是嗎，忘年會能到銀座開，咱們公司太有錢了”，
“不僅僅是咱們公司，全日本的公司都一樣，那個時候的銀座人滿為患，至少要提前半年預定才有位子”，
“真是太好了，我怎麽沒趕上呢，真遺憾，怎麽會一下子就不景氣了呢？”
“這個你要怪罪的話，你就怪罪中國吧，我們被中國給騙了”，
吉田的回答讓我當時沒反應過來，以為吉田喝醉了。
這時，關口已經扯著嗓子開唱了，吉田也開始忙著用桌上的各種酒勾兌自己喜歡的味道。盡管是高興的日子，吉田大概又要借酒澆愁了，他和須藤的情況很類似，所不同的是須藤在泡沫時買的是別墅，吉田買的是東京的公寓，兩人現在住著類似的房子。
在大學院的時候就經常聽小董談起日本泡沫經濟時期的繁榮景象。小董是90年來的日本，他說：他剛來的時候，每天到學校來接留學生去打工的車，平均2個小時就一趟，1小時的工資一般是1200-1500日元，有些還可以當日結算，掙錢實在是太容易了，和現在大不相同。因為勞動力嚴重缺乏，日本zf對很多南美和其它一些國家的偷渡者，以及簽證到期不回國的人也是睜隻眼閉隻眼。泡沫經濟崩潰會，日本的入國管理局才開始驅趕這些人。
不過，至於當時日本為什麽會如此繁榮，大家覺得本來就是這樣，在留學生中也極少議論這些問題，更不會去想這和中國有什麽關係。
自從忘年會上聽吉田說日本的泡沫繁榮是因為中國，不管是不是醉話，我還是想弄個明白。
登山的時候，我問川瀨，日本泡沫經濟和中國有什麽關係？
川瀨說：“中國開放以後，日本的電器、汽車開始大批量出口中國，去過中國的日本人說，中國和日本相比至少相差30年，中國有12億人，如果我們給中國造東西，達到日本現在的水平那得要造多少年。所以很多日本人就堅信在自己的有生之年日本經濟會一直繁榮下去”。
“果然如此，記得我一個鄰居為了買一台東芝雙缸洗衣機，一大早4點去排隊”川瀨的話讓我想起了中國改革開放初期的一些事。當時我國還沒有彩電、錄像機、冰箱、洗衣機等等這類家電的生產線，市場上的日本電器無論是非法走私貨還是合法進口貨，最終都要出自日本的工廠。這對日本來說中國這個市場實在是太大了。
我接著說：“想必那個時候，大家的收入一定非常高了”，
“是啊！最不景氣的公司，每年的獎金也有半年的工資”，
“掙這麽多的錢，大概也隻能買地買房了”，
“是啊！每年的獎金就可以還購房按揭了，誰會想到會發生後來的事情呢”。
日本在85年之前，住宅市場並非完全商業化的市場，80%以上的普通工薪家庭住的都是公團房、縣營房、市營房、社宅等等這類公益性住房。在這其中，1955年日本zf設立的【日本住宅公團】又是最大的住宅提供者。
上個世紀70年代末，日本的汽車、家電製造技術不僅可以與歐美抗衡，有些已經處於國際領先地位，產品開始大量出口海外。1981年，【日本住宅公團】更名為【住宅、都市整備公團】，工作核心由直接提供住宅轉型為建設和改良城市居住基礎設施。日本住宅公團的工作轉型是日本zf希望借日本產品大量出口海外給日本經濟帶來繁榮的機會，為住宅商品化所作的準備，通過住宅商品化滿足國內住宅個性化需求，由此提高日本國民的居住條件。
日本住宅公團開發的住宅
85年的“廣場協議”讓日本人口袋裏的錢一下子增加了至少20%，促使日本zf開始加速全麵推行住宅商品化，商業銀行開始大量為居民購房發放貸款，貸款利率大幅下調（見下圖）。日本的房價也由此開始了急速攀升。
在日本經濟一片繁榮，房價不斷攀升中到了90年，日本各大銀行不僅突然停止購房貸款，並大幅提高原來的購房貸款利率。92年開始征收地價稅（征收額度為財產繼承稅評估值的0.3%）。日本zf為什麽要出台這樣的經濟政策？日本汽車、家電等其它行業的繁榮景象為什麽也突然消失了？這意味著日本經濟由此開始步入“泥潭”嗎？又如何看待日本經濟“空白”的十年呢？下回探討。
在房價，股價一路高漲，日本經濟一片繁榮的90年3月27日，日本銀行出台了《控製不動產融資總量的通知》，這一《通知》被後來稱為日本泡沫經濟崩潰的“發火點”，房價，股價掉頭下跌（見下圖）。當年8月，日本銀行又把短期貸款利率上調到6%。更有甚的是92年大藏省又出台了地價稅，讓已經一蹶不振的不動產業更是雪上加霜，高端百貨業因其店址位於城市最繁華的地段，每年0.3%的地價稅竟然超過商品利潤的20%，地價稅對房價的抑製力可見一斑。
日本zf為什麽要出台這樣的金融政策，是他們沒有想到這些政策會導致樓市、股市大跌。那麽，在樓市、股市已經開始暴跌的92年，大藏省為什麽還要出台地價稅，讓不動產業絲毫得不到**的機會呢？
有不少人認為：90年之後的幾年，日本zf一連的經濟政策把日本經濟推入不能自拔的“泥潭”，讓整個日本經濟出現“空白”的十年（90年中期-2000年）。
準確地說：不是90年的政策有問題，而是85年日本全麵開放不動產市場，寄希望通過不動產來讓日本經濟繼續保持高速發展的政策有問題。在不動產市場全麵開放的85年-89年，日本以及世界的變化讓日本zf清楚的看到了85年所犯這一政策錯誤的嚴重性。90年以後的政策不過是對85年所犯錯誤的緊急更正。
讓我關注有關日本泡沫經濟的諸多論說，並認可上麵的這種論斷，還得從和吉田的一次聊天說起。
每次和吉田一起去施工現場，他都會以“一早兒，稍微喝了點兒”為借口，躺在車上看漫畫。這次，他上車就坐到了駕駛位上，我覺得挺奇怪，猜想他一定有什麽事兒。還真是，剛進東京不久他就下了高速，在東京市區內狹窄的小路上繞來繞去，非常熟悉的把車停在了一棟30多層的公寓旁邊，讓我稍等他一下。
我下車在四周轉了轉，心裏琢磨：這可能就是吉田買的公寓，這種地段的住宅不會便宜，看來吉田在泡沫時期真發了不少獎金。
過了十幾分鍾，吉田回來對我說：“一來這裏我就心煩，安全第一，拜托了”。他這是又打算躺旁邊看漫畫了，他很隨便，和他說話也就比較直來直去。
我一邊開車一邊問他：“這是你買的公寓？”
“是，”
“這裏真是東京不錯的住宅專用地，離地鐵站很近而且還很安靜。”
吉田一聽很得意：“那當然，當時交了定金來抽簽的人是總套數的20倍，”
“你真夠幸運的”
“幸運談不上，我沒有抽簽，咱們公司是這棟公寓的投資人之一，”
我確實有點吃驚：“怎麽，咱們公司在泡沫時期也投資不動產？”
“這有什麽奇怪，如果不是各行各業都投資不動產，不動產泡沫怎麽會那麽大，”
“看來你要參加抽簽就好了，也許抽不上，等兩年情況就截然不同了”
“不可能，買不上這個樓盤，還要買別的樓盤，總之，那一年是下定決心一定要買”
“看來，你的泡沫煩心病是命中注定了，”
“哈哈～～，對，讓我煩惱的信號不是從這棟樓裏發射過來，就是從那棟樓裏發射過來，總之，這種煩惱一定是要有的。”
“哈哈～～，在日本，有你這種煩惱的人太多了，應該推舉一個能讓大家消除煩惱的人當總理大臣”
“我死的那一天就是這個總理大臣的誕生日”
“哈哈～～，既然你一輩子都住不進自己買的公寓裏，為什麽不賣了呢?”
“開玩笑，我交了首付，還支付了十年的按揭，怎麽能賣呢”
“如果房價剛開始下跌的時候，你就賣掉，也就不會有現在的煩惱了”
“是啊！可我不是神，誰會想到泡沫已經崩了十年了，房價不但不漲，還在一直下跌呢，”
“泡沫剛崩的時候，也沒什麽人著急賣房，是不是大家都相信房價還有上漲的可能，”
“是，至少是堅信房價不會下跌的這麽厲害，”
“既然如此，也應該有一個相信房價不會下跌的理由吧，”
吉田想了一下說：“相信的理由很多，每個人也有自己的想法，但基本上還是依據一般的常識性判斷。日本經濟主要是依靠出口，日元升值對產品出口形成嚴重妨礙，zf肯定要增發貨幣使日元貶值，如果每年持續增發貨幣，恢複到原來日元兌換美元的匯率標準上，房價不會降。”
“那為什麽不增發貨幣呢”
“對呀！十年過去了，地價、房價一直下跌，日本的不動產價值以每年100兆、100兆的速度減少，這總理大臣換了好幾個，絲毫也看不到zf要增發貨幣的意思，真搞不懂這幫混蛋腦子裏在想什麽”
“zf既然堅持不增發貨幣也應該有不增發的理由吧，你怎麽看？”
“這我可不知道，這是錢！！！大家都能看明白了就不是錢了。”
“哈哈～～，看來，吉田桑要擺脫煩惱隻能等下回看不明白的泡沫到來了”
吉田長歎了一聲：“不可能再有了，再來一次泡沫，日本人連糧食都吃不上了”
“日本工業這麽發達，可以進口糧食”
“開玩笑，那日本不就成了農業國的奴隸了嗎”
“照你這麽說，zf急忙把地產泡沫捅破也是因為農地，”
“不一定是全部，但這肯定是一個非常重要的原因，這些農村的地主最討厭，泡沫的時候，一窩蜂的要在農地上蓋房子，這不等於是讓大家沒糧食吃嗎。”
“照此來說，如果從農地這個角度看，zf不增發貨幣也是有道理的，”
“對！也應該警告警告這幫地主，不許打農田的主意。可是讓我也一起跟著倒黴。”
自從聽吉田說了這番話後，對90年樓市、股市暴跌是由於日本zf金融政策不當所造成的說法產生了懷疑，我開始相信日本zf不顧一切捅破房地產泡沫是有目的的，我希望得到一個答案。所以後來，就一直比較留意有關這方麵的新聞、記事。
房地產是不是有泡沫是以實體經濟為參照物，房地產價值脫離了實體經濟的支撐就被認為是泡沫。
但是，房地產泡沫一定會崩潰，或者說房地產泡沫一定要以房價暴跌的方式來結束，這在經濟學上是找不到依據的。脫離了實體經濟支撐的房地產泡沫一定要被捅破嗎？答案也是不一定的。
在經曆了房地產泡沫崩潰的日本學術界比較主流的觀點是：房地產泡沫是不是需要被捅破主要由社會因素來決定。那麽，日本為什麽要捅破泡沫呢？
進入上個世紀80年代，伴隨中國的大門開放，一直持續繁榮的日本經濟也進入了鼎盛期。
但是，中國及其它發展中國家的彩電、冰箱等生產線的投產，讓日本zf清楚的看到了，發展中國家的低價格很快要對日本的製造業構成致命的打擊。在單純的價格競爭麵前，日本隻有死路一條。日本依靠先進的工業製造技術、通過來料加工、出口工業製品帶動日本經濟繁榮的路，已經看到了盡頭。
在日本zf意識到了日本所麵臨的困境，但且還沒有找到應對方法的時候，“廣場協議”更是給了日本當頭一棒。使得給日本經濟帶來繁榮的製造業，陷入了既要與發展中國家的低價格抗爭，又要承受日元升值重壓的兩難境地。要保持日本經濟繼續高速增長，必須尋找新的經濟增長點。
不動產!讓日本人已經鼓鼓的腰包去投資不動產，無疑是讓日本經濟解“燃眉之急”的有效通道。開啟商業化的不動產市場，對日本農村的地主是一個最大的利好，當時執政黨（自民黨）的最大支持者就是以地主為核心的農協。
85年9月的“廣場協議”簽署後，本來就已經擔心日元貶值的日本國民，對於zf諸多的不動產優惠政策，就如同找到了一個可以讓紙幣保值的避風港，把大筆資金投入不動產市場。
當大筆的資金湧入不動產市場而使不動產開始升值的瞬間，一個潘多拉盒子——[保有需求]被打開了。日本的不動產屬性開始了悄然的改變，由[使用需求]轉向[保有需求]，後果也就可想而知了。再加86年高達2位數的貨幣增發量，到了87年，在絕大部分日本人眼裏，土地已經成了最值得保有的資產。
麵對如此之大的市場需求，日本各大銀行對土地展開了激烈爭奪。通常情況下，銀行對土地抵押融資是按土地評價值的70%貸出，北海道拓值銀行以120%提供融資，由此可見土地在銀行眼裏已經成了金礦。
隨著日本不動產價格的急速攀升，投向不動產的資金也越來越多，全國的不動產開發項目一個賽過一個大，整個日本“鶯歌燕舞”，連銀座這種日本最高檔的**也成了普通人可以光顧的地方。
但另一麵，正在建設的第二東名高速因地價高漲，計劃難於推進。日本道路公團的經營狀況極度惡化。各地方性的公共投資建設也因地價高漲而困難重重。
88年，不動產業持續數年的高額利潤讓豐田汽車、富士重工、日立電機等等這些日本實體經濟的領頭羊再也按耐不住，開始大舉進入不動產業。
不動產的高速發展已經嚴重影響到了日本經濟的未來發展方向。因此，圍繞日本應如何發展的爭論越來越激烈。如果把這些爭論歸納一下，爭論主要是圍繞3個方麵展開：
1. 促進不動產業的發展是否符合日本的基本國策？
2. 不動產業的發展是否能保持日本經濟的持續繁榮？
3. 如果對以上兩個問題的回答都是“NO”，那麽什麽樣的經濟模式更適合於日本？
1990年日本泡沫經濟崩潰，表麵上看是日本zf一連串的經濟政策所致，其政策實質是日本zf對以上爭論的一個明確回答。
二戰以後，日本有兩個被稱為不變的基本國策，一個是基本農田製度，一個是科技興國戰略。
所謂的基本農田製就是日本的基本農田保有量必須能夠滿足日本的糧食自給自足，不能在糧食問題上受製於他國。不動產開發的持續高漲，直接威脅到了日本基本農田的保有量。
所謂科技興國戰略，是二戰後，日本zf對已經是一片焦土、百廢待興的日本應向什麽方向發展做過長時間的論證。曾一度想效仿荷蘭成為亞洲與歐美之間的貿易集散地。但考慮日本與荷蘭在人口數量與所處外部環境等方麵相差甚遠，貿易集散地的構想被徹底否定，最終決定走工業科技興國的道路。
依靠不動產來拉動日本經濟的發展，很顯然是已經背離了工業科技興國這個不變國策。
日本是一個資源嚴重依賴進口的國家。要獲取資源，日本必須要用他國需要的商品來進行交換。如果投向不動產的資金越來越多，日本整個產業結構和就業結構就會向不動產業傾斜。出口創匯的製造業就會萎縮，能夠從他國獲取的資源也就越來越少。10年、20年後，隨著發展中國家的崛起，本無價格優勢的日本產品連技術優勢也將失去。再沒有了可以和別國交換的商品，日本人對不動產的爭奪就如同貧窮的村民去爭奪無電、無暖、無氣、無油的土坯草房。
所以，盡管企業和人都離不開土地，土地的價值應該占到企業利潤的多少？應該占到個人收入的多少？這在世界上也沒有標準。但是，日本資源匱乏必須用高技術含量的產品去交換，這在日本社會是一種共識。日本的住宅市場價格，自55年設立日本住宅公團到85年一直就是由zf主導。所以，日本zf把泡沫捅破有足夠的社會基礎。
為什麽日本zf要以股市、樓市暴跌的方式來結束泡沫經濟？麵對不動產價值的暴跌日本zf為什麽堅持不增發貨幣？泡沫經濟崩潰後的日本產業結構又發生了怎樣的變化？麵對泡沫崩潰的日本百姓又是何種心態等等問題以後探討。
還想再重複說明的一點是：談論房地產是不是有泡沫，首先要界定房地產是被當做“工具”來使用還是被當做“古董”來收藏。隻有被當做“工具”時，房價才能和實體經濟直接聯係在一起。如果被當做“古董”，房價和實體經濟就沒有了直接聯係。如果沒有這樣的界定，房地產有無泡沫也就無法談起，結果隻能是各說各話。
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【 · 原創: why0007 隻看該作者(-1) 2010-01-11 23:48】 90年在日本上大學時，是泡沫經濟的**，當時以為進入保險箱了，人生就會像鮮花一樣美麗。
可惜，沒兩三年，突然海灣戰爭爆發，日本一下從頂峰上跌下來，墮入深淵。就在我們上屆的畢業生還是比較香餑餑的，
找工作不用愁，各大企業拉著他們住在旅遊名勝的箱根的別墅裏，一邊好吃好玩，一邊麵試，最後還奉送一筆旅差費。
到我們那時候就徹底完蛋了，留學生找不到工作的一大把，簡曆發出幾百份，很多都沒有什麽回音。
我的學校是超一流大學，但也有一些留學生找不到工作，隻好回上海。
最後，那個回上海的最慘的同學，因為90年度中期在上海買了5，6套城邊上的房子，現在早就是千萬富翁了。
人生就是這麽會開玩笑
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【 · 原創: why0007 隻看該作者(-1) 2010-01-11 23:56】 一次因為偶然關係，認識了妹妹的一大群學中文的學生。當他們聽說我在一家上市公司工作時，簡直羨慕的要死。其中的一位先生還像每次的穿著十分講究，他的西服、鞋、手表之類看起來都是那麽漂亮，全都是名牌。後來聽妹妹講，他原來是一家公司的社長，在美國本土和夏威夷、澳大利亞等地都有酒店，但泡沫經濟後，破產了，隻好又在這家小公司打工，住個可憐的小房子，老婆也跑了。東西都被銀行拿走了，隻剩下身上穿的用的了。人的最可悲的就是從天堂落到地獄，反差太大了。由奢入儉難，但跳樓也不是那麽容易的。日本的自殺率高，不是沒有理由的。
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【 · 原創: 小巨人 隻看該作者(-1) 2010-01-12 20:14】 此文原是劉靜威（仲道）所創，單看此文，作者是極度看空地產崩潰，但是其原創者並不是單純看空房價的，好像是基本認可目前的房價泡沫，泡沫有，因為中國的國情，何時破，如何破，不知道
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轉摘其幾篇文章：
從北京和東京的城市比較看房價與收入之比
仲道/文
類型相同、材料相同、技術相同、一樣的工人所建造的房子，其價格卻相差幾倍、十幾倍、甚至更多。差在哪裏？最大的差值在房子所在的國家不同、城市不同、所在城市位置不同。不同的國家住房政策，不同的城市構造、城市配套、城市運營理念等等直接決定著房價的高低，所以，房價與收入之比也當然不同。本文從城市的角度對北京與東京進行了一下簡單對比，看看北京的房價為什麽會遠遠超出一般家庭的可支付能力。
1．城市圈範圍（征地費用）
東京的城市圈半徑是60多公裏，北京的城市圈半徑最大不過20公裏。單從幾何學的角度比較，北京的城市可利用土地隻有東京的1/9。所以，東京可以選擇利用荒地、廢棄地來構建多摩、幕張、築波等等這類承擔著城市不同機能的衛星城，而北京卻很難做得到，有限的可利用土地，不僅很容易形成土地壟斷，而且占用大量農田必然會支付昂貴的搬遷補償費用。
２．土地利用率（容積率）
北京東城、西城、崇文、宣武中心４區總占地麵積92.4ｋ㎡。總人口226萬，人口密度為2.44。如果按照區位、麵積基本相同進行比較，東京千代田、港區、新宿、涉穀等中心７區的總占地麵積98.6ｋ㎡，白天的人口是448萬，人口密度是4.54。
從商貿辦公區域的容積率看。北京國貿CBD內平均每個地塊的建築容積率不足5.0。東京千代田區占地11.6ｋ㎡，建築容積率10.1。
３．設施效率（公攤費用）
從交通資源的利用效率看，公共交通在東京占有絕對的主導地位。每天在東京新宿商業區內上下車的乘客是400萬人次，北京全市每天利用軌道交通出行的乘客也是400萬人次。
從市政管線的建設管理效率看，北京市內的道路要經常“開膛”埋設或維修地下各類管線，東京采用的是共同溝（見下圖）實施統一的建設和管理。
４．運營理念（物業費）
我國目前的城市運營基本理念是[服務性經營]，zf以提供城市居民所需的良好生活環境（宜居）為己任，城市的收益性是其次。日本的市zf是把[經營**]做為城市運營的基本理念，是把公共投資的收益性做為前提來提供各類市政服務。在這種不同的城市運營理念下：
北京市zf每年都要支付冬季采暖補貼，今年是22億，東京市zf不負責市民的采暖。水利專家王浩院士介紹北京的飲用水成本應該是11.4元/噸，實際收費是3.7元/噸。東京的水費、排汙費完全市場價。
北京市區內的城市汽車專用道免費，東京市區內的首都高速收費（700日元/次）。
北京的城市道路、人行便道等可以被當作長期停車場使用，在東京沒有固定車位不給上牌照。
等等…………
５．結論
從以上的比較來看，如果東京23區內一套使用麵積75㎡的住宅價格是東京一般工薪家庭年收入8倍的話，那麽北京的房價是北京市家庭平均年收入的20-30倍完全是正常的。因為相對於工資來講北京的城市支出費用遠遠高於東京。要降低房價，必需首先降低城市支出，支出費用不降，房價是不可能降下來的，除非是zf補貼，但這又不可能，因為中央已經明確了房地產業的經濟支柱地位。
城市、住宅和其它商品一樣，要達到能夠讓消費者有能力消費的價格，不僅僅是降低流通環節的稅費，更重要的是降低開發、生產、使用成本，以至進行技術改造。
中日城市通勤圈的比較
仲道/文
從上麵兩圖的比較可以看出，在東京工作的人可以在距東京市中心60公裏內選房，隻要你居住在這個區域內，軌道交通就可以保證你從出家門開始，在1.5小時內走進位居東京市中心的公司大門。
日本人為什麽不炒房，原因也就在於此，炒不起來。東京通勤圈內數百個市、鎮、村都有可以用於住宅開發的土地，有效的土地供應可以說是極大豐富，炒房的資金根本不可能把東京圈的土地市場買斷。即使在日本泡沫經濟時期也很少聽說有人炒房。巨大的城市通勤圈使日本的住宅開發基本是以圍繞居民的工作生活來展開，住宅並沒有什麽投資的價值。
再比較一下北京、上海這類一線城市，通勤圈的最大半徑不會超過25公裏。所以，在這類一線城市的通勤圈外圍無論有多少可供應的土地，因為不具備通勤條件，對城市住宅用地形不成有效供應，這直接導致可以用於住宅開發的土地非常有限。有限的土地供應讓社會上的閑置資金和投資用資金足以把通勤圈內的住宅全部買斷，房地產市場也必然演變成一個資本運作主導型的市場。
試想，在這樣一個已經資本化而非商品化的房地產市場中，房價怎麽可能按照人們的居住需求來定價呢？從大家關注房價的角度也不難看出，本來是用於居住生活的住宅，卻很少有人把其居住性與房價相連，相反，金融政策和資本市場的走勢成了大家判斷房價漲跌的焦點。住宅含義中的絕大部分已經不再是居住生活，而是與人民幣有著某種兌換關係的更安全的一種“貨幣”。
要讓住宅回歸到住的本位上來，就必須把現在的住宅從資本市場拉回到商品市場。就目前國際上比較通用的做法看，征收物業稅是非常有效的手段，但要從根本上解決城市住宅難的問題還是擴大城市通勤圈，提高城市住宅用地的有效供應量。
開放型的通勤交通網是東京、紐約、倫敦城市圈的共同特征，我們很多城市要建國際大都市，但目前封閉型的城市構造和交通模式還不能改變。開放的交通模式將直接導致房價下跌，（參見：城郊鐵路－－房價走勢的極端性判斷依據），看來隻能自己獨創一套大都市的構造模式出來了。
可惜需要圖的配合，大家可去看原文
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日本百姓購房的價值觀（五）—— 何時買房
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仲道/文
日本的百姓何時買房？據2005年的《國勢調查》統計，東京圈內的購房家庭和租房家庭之比是6:4，從購房者的年齡看，20、30、40、50這四個年齡段的房主，分別占18%、38%、27%、14%。人均居住麵積是購房家庭31M²、租房家庭23 M²。東京圈的購房家庭比例和人均居住麵積在全國最低。
日本的房子貴賤都有，東京市中心的超高層公寓100萬日元（合人民幣7萬）一平米，郊外的二層獨棟10萬日元一平米。何時買房基本上取決於當事人自己的決定，有的大學畢業一結婚就買房；有的退休後才買房；有的一輩子都是租房生活。我認識的一位日本建造師選擇的是退休當年買房。下麵是我和他在2001年時的一次聊天：
有一次在東京的建築工地很晚才做完實驗，恰巧又是周末，工地的施工負責人大島先生便約我到酒館喝一杯，閑聊中聊到了住房。大島是日本一家建築公司東京支店的建造師，當年55歲，住在東京墨田區的都營住宅（東京市zf提供的租賃住宅）內，3LDK使用麵積76平米，月租金19.8萬日元，其中包含物業管理費1.2萬日元，大島的月工資67萬日元。
我問：大島先生可以一直住在都營住宅裏嗎？
大島：可以，但是不行啊，退了休可就支付不起這麽高的租金了。
我又問：那麽，退了休住哪裏呢？
大島：具體住哪裏，現在還定不小來，計劃明年開始和妻子一起四處看看，看來休息日的大部分時間都要用在找房子這上麵了。也不急，還有時間。
我：是打算住集合住宅還是住一戶建（二層獨棟）？
大島：這個基本定了，我打算在東京圈內找塊地自己蓋套一戶建（二層獨棟）。
我：公司以前退休的人是不是也都是自己蓋一戶建。
大島：住一戶建的人還是非常多的。
我：大島先生不打算回老家住嗎？（大島的老家在四國地區）
大島：不回去了，大學一畢業就來到東京工作，還是住在東京周圍感覺更習慣一些。
我：聽說築波電車線2004年就要通車了，你覺得這沿線如何。
大島：建這條線的計劃至少也有15年了吧，等幹我們施工這行的拿到了設計圖我再相信這是真的吧。
我：找房的大方向有了嗎？
大島：主要考慮小田原和八王子方麵。
我：對不起，也許不該問，不過我還是很想知道您為什麽要選擇這兩條線。
大島：在郊外生活離開汽車是不行的，退休年齡的人選住處一定要首先考慮沒有汽車也能很好生活的區域。小田原和八王子方麵的居住基礎設施開發已經有很多年頭了，與老齡社會相對應的各種設施比較完善，住在這裏會很安心。你看我現在很健康吧，再過20年就不行了嘍。
在日本，象大島這樣，退休後再買房的人還是很普遍的。
大島退休後可以一次性得到退休金2500萬日元左右，大島夫婦每月的養老金是每人22萬日元。在距東京市中心４、50公裏的一戶建（建築麵積：250-350平米），價格是3000萬日元左右。
日本普通工薪階層所購買的一戶建通常是土地使用期限50年，選擇退休後購買一戶建的人，很多人會選擇將房產和50年的土地使用權抵押給信托銀行或投資公司或保險公司來獲得醫療、護理、生活等補貼，以及葬禮的有關支出等費用。
我在寫《城市中心需要廉租房》一文時，也是受到和大島先生這次聊天的啟發，如果東京沒有象大島這樣一批非常安定的工作在一線的施工管理人員，要保證東京的市政設施如此安全、高效率的被利用，的確是一件很難做到的事情。
在我沒有裝電話的近兩個月的時間裏，去須藤那裏接過幾次電話，每次接完電話我都帶點東西過去感謝一下。這樣一來，每個星期抽1、2個小時坐下來聊聊天就成了一種習慣。
須藤48歲，是一家從事商業設施管理的管理員，每月工資40多萬日元。我當時很奇怪，他的工資不算低，又是獨身，為什麽還會住在這樣一棟月租金隻有3萬多日元、一居（12㎡）一廚（4㎡）一衛（3㎡）、5人合用一個浴室的樓房裏呢？（戶型詳見下圖）。須藤對我這種疑問表示非常理解，他告訴我說，在日本經濟泡沫時期的88年，他花6000萬日元購買了一套二層別墅。現在這套別墅的價格已經跌到了3000萬日元。他把別墅已經出租出去了。他住現在這樣的房子是為了省下錢來和別墅的租金合在一起還銀行的貸款。等他65歲的時候就可以還清貸款，然後再把房子抵押出去得到養老送終的錢。不過，他的妻子並不原意和他一起住這樣的房子，離婚了。
97年，進入大學院後認識了搞金屬材料研究的博士生小董（中國人），有一天他開車帶我到一個很荒涼的地方去摘柿子。我問他這裏的柿子為什麽可以隨便摘，他說，這是他導師在泡沫經濟時期買的地，按那個時期的發展規劃，這裏應該可以劃入東京通勤圈的範圍了，很遺憾，你看看現在，還是這麽荒涼，也隻有這搞金屬研究的教授腦袋才這麽“硬”，才會相信東京圈會擴大到這裏。
小董又說：在研究室做實驗的時候，教授沒事兒總叨叨這塊地，看來這塊地讓他挺煩心。教授在89年以5萬日元/㎡買了這塊地，一共是1.5億日元。教授說如果現在有人出1個億，他就賣。93年有人出價2.5萬日元/㎡，教授舍不得，現在，2萬都找不到買主了。種了這些柿子樹還沒時間照料，我們到這摘柿子吃就是幫他忙了。
我注意看了看這塊地，除了幾十棵柿子樹，其它都是荒草。當時來的高興勁兒晾了一大半。
後來在02年做店鋪選址調查時又路過這裏，感覺還是以前的老樣子。我順路到當地的公共圖書館查了一下，這塊地屬於市街化調整區域，這種區域內的土地並不完全屬於建設用地，如果要化為建設用地，當地的zf部門必須投資進行給排水、液化氣、5.2米以上寬度的道路等基礎設施建設。教授買這裏的土地，大概是基於泡沫經濟時期的城市發展速度，要不了幾年，zf部門就會投資把這裏化為建設用地了。如果真如教授所料，地價至少要漲到10萬1平米，再如果化成了建設用地中的商業用地，30萬/㎡也完全可能。很可惜，教授這個“賭注”沒押對。
99年，在就職的公司裏認識了川瀨，他和我都愛好登山，我加入了他們的登山俱樂部，一般是星期六的早晨6點在山下集合，10點多登山結束後到溫泉洗洗澡回家。
有一次三連休，俱樂部組織去日光登山，日光是日本著名的旅遊觀光地，不少成員都帶了自己的家人或朋友。
我們從山上下來後，沒有去登山的人已經在溫泉旅館等候了，這其中有川瀨的妻子，川瀨把我介紹給她，並邀請我和他們一起吃晚飯。自從見了川瀨的妻子，我再看川瀨的時候，總感覺他是一個很神秘的人物。
川瀨已經50歲，但隻是公司裏一個非常普通的工程師，可他的妻子不僅長得漂亮而且言談舉止完全是一個名門形象。在日光，川瀨的妻子穿的是和服，日本女人穿和服時的走路姿勢、坐姿、目光等等都是有講究的，沒有受過專門訓練的人裝不出來。接受這種訓練的一般是“大家”的女孩子、或者是準備成為“大家媳婦”的女子家政大學的學生。在大學院我遇到過來自女子家政大學的研究生，相比之下，川瀨的妻子可以做這些“大家媳婦”的老師。
和川瀨一起登山的次數越多，越是想知道他到底是個什麽人，可又不便直接問，擔心問不好還有可能把關係搞僵了。
過了一段時間，有機會和關口一起去施工現場，他來這個公司已經9年了，我和他的私人關係不錯，路上就我們兩個人，這是個機會，我說：“在日光見到了川瀨的妻子，她穿和服的樣子和我平時看到的其她人真不一樣，魅力十足，一定是“大家”出身吧”，關口說：“不知道，不過，川瀨以前可是社長，妻子一定錯不了”，我又問川瀨為什麽成了一個普通職員時，看關口不太樂意回答，我也就不好再問。
時間長了，從人們的隻言片語中，對川瀨有了一個基本的了解。川瀨從東京理工大畢業後就來到我就職的這個公司，不到40歲就成了公司的核心技術人員，一直在東京品川、公司總部工作。對公司發展貢獻很大，基本工資近百萬日元。85年，也就是泡沫經濟形成初期，川瀨辭職創辦了一家住宅製作工廠。一起步就發展很順利，到88年，川瀨不僅貸款擴大了生產規模，同時在東京的一等地還購買了一套近2億日元的高檔公寓。沒想到，90年後，形勢急轉直下，工廠的訂單幾乎為零。川瀨1億2千萬把東京的公寓抵押給了銀行，希望度過難關、保住工廠。可最終還是在97年破產了。這個公司的高層念川瀨的能力和多年的交情又讓他又回到公司，不過總部是回不去了，工資聽說隻有40萬。
因為在自己的身邊，經常聽到泡沫經濟時期有關購地、購房的事兒，就開始琢磨：日本的一個普通百姓隨便說句話都要從腦子裏過一下，搞不懂的事情不會做，那麽，日本的地價、房價為什麽會上漲？是什麽原因讓他們堅信地價、房價還會漲？他們的工資並不高，房價已經超出了他們的正常支付能力，為什麽還會降低其它方麵的生活水平來買地、買房呢？下回探討。
日本的房價為什麽會上漲？不少人認為是緣於1985年9月的“廣場協議”。就這麽一個有關貨幣匯率的協議就能導致日本人瘋狂貸款購房？如果百姓無錢銀行憑什麽貸款給你？日本百姓又憑什麽堅信地價、房價還會漲？所以說，“廣場協議”充其量隻能說是“導火索”，那麽“**”是如何形成的呢？也就是說日本百姓的購房款來自何方？對於這些疑問，在2000年公司忘年會上，我得到了一個答案。
2000年底，公司終於發獎金了，已經連續三年沒發獎金了。公司大概是希望把好人做到底，年底的忘年會也由公司出麵來組織，這和前幾年職員自發組織的忘年會相比，檔次也高了不少。
周末的下午6點到9點，大家喝完了忘年會的第一場酒，接著來到卡拉OK包房。喝得醉醺醺的吉田問我是不是來過這種地方。
我說：“來過，但是可沒有這麽高檔”，
吉田一聽哈哈大笑：“這種地方也算高檔，泡沫的時候，公司的忘年會是要到銀座去的”。
“是嗎，忘年會能到銀座開，咱們公司太有錢了”，
“不僅僅是咱們公司，全日本的公司都一樣，那個時候的銀座人滿為患，至少要提前半年預定才有位子”，
“真是太好了，我怎麽沒趕上呢，真遺憾，怎麽會一下子就不景氣了呢？”
“這個你要怪罪的話，你就怪罪中國吧，我們被中國給騙了”，
吉田的回答讓我當時沒反應過來，以為吉田喝醉了。
這時，關口已經扯著嗓子開唱了，吉田也開始忙著用桌上的各種酒勾兌自己喜歡的味道。盡管是高興的日子，吉田大概又要借酒澆愁了，他和須藤的情況很類似，所不同的是須藤在泡沫時買的是別墅，吉田買的是東京的公寓，兩人現在住著類似的房子。
在大學院的時候就經常聽小董談起日本泡沫經濟時期的繁榮景象。小董是90年來的日本，他說：他剛來的時候，每天到學校來接留學生去打工的車，平均2個小時就一趟，1小時的工資一般是1200-1500日元，有些還可以當日結算，掙錢實在是太容易了，和現在大不相同。因為勞動力嚴重缺乏，日本zf對很多南美和其它一些國家的偷渡者，以及簽證到期不回國的人也是睜隻眼閉隻眼。泡沫經濟崩潰會，日本的入國管理局才開始驅趕這些人。
不過，至於當時日本為什麽會如此繁榮，大家覺得本來就是這樣，在留學生中也極少議論這些問題，更不會去想這和中國有什麽關係。
自從忘年會上聽吉田說日本的泡沫繁榮是因為中國，不管是不是醉話，我還是想弄個明白。
登山的時候，我問川瀨，日本泡沫經濟和中國有什麽關係？
川瀨說：“中國開放以後，日本的電器、汽車開始大批量出口中國，去過中國的日本人說，中國和日本相比至少相差30年，中國有12億人，如果我們給中國造東西，達到日本現在的水平那得要造多少年。所以很多日本人就堅信在自己的有生之年日本經濟會一直繁榮下去”。
“果然如此，記得我一個鄰居為了買一台東芝雙缸洗衣機，一大早4點去排隊”川瀨的話讓我想起了中國改革開放初期的一些事。當時我國還沒有彩電、錄像機、冰箱、洗衣機等等這類家電的生產線，市場上的日本電器無論是非法走私貨還是合法進口貨，最終都要出自日本的工廠。這對日本來說中國這個市場實在是太大了。
我接著說：“想必那個時候，大家的收入一定非常高了”，
“是啊！最不景氣的公司，每年的獎金也有半年的工資”，
“掙這麽多的錢，大概也隻能買地買房了”，
“是啊！每年的獎金就可以還購房按揭了，誰會想到會發生後來的事情呢”。
日本在85年之前，住宅市場並非完全商業化的市場，80%以上的普通工薪家庭住的都是公團房、縣營房、市營房、社宅等等這類公益性住房。在這其中，1955年日本zf設立的【日本住宅公團】又是最大的住宅提供者。
上個世紀70年代末，日本的汽車、家電製造技術不僅可以與歐美抗衡，有些已經處於國際領先地位，產品開始大量出口海外。1981年，【日本住宅公團】更名為【住宅、都市整備公團】，工作核心由直接提供住宅轉型為建設和改良城市居住基礎設施。日本住宅公團的工作轉型是日本zf希望借日本產品大量出口海外給日本經濟帶來繁榮的機會，為住宅商品化所作的準備，通過住宅商品化滿足國內住宅個性化需求，由此提高日本國民的居住條件。
日本住宅公團開發的住宅
85年的“廣場協議”讓日本人口袋裏的錢一下子增加了至少20%，促使日本zf開始加速全麵推行住宅商品化，商業銀行開始大量為居民購房發放貸款，貸款利率大幅下調（見下圖）。日本的房價也由此開始了急速攀升。
在日本經濟一片繁榮，房價不斷攀升中到了90年，日本各大銀行不僅突然停止購房貸款，並大幅提高原來的購房貸款利率。92年開始征收地價稅（征收額度為財產繼承稅評估值的0.3%）。日本zf為什麽要出台這樣的經濟政策？日本汽車、家電等其它行業的繁榮景象為什麽也突然消失了？這意味著日本經濟由此開始步入“泥潭”嗎？又如何看待日本經濟“空白”的十年呢？下回探討。
在房價，股價一路高漲，日本經濟一片繁榮的90年3月27日，日本銀行出台了《控製不動產融資總量的通知》，這一《通知》被後來稱為日本泡沫經濟崩潰的“發火點”，房價，股價掉頭下跌（見下圖）。當年8月，日本銀行又把短期貸款利率上調到6%。更有甚的是92年大藏省又出台了地價稅，讓已經一蹶不振的不動產業更是雪上加霜，高端百貨業因其店址位於城市最繁華的地段，每年0.3%的地價稅竟然超過商品利潤的20%，地價稅對房價的抑製力可見一斑。
日本zf為什麽要出台這樣的金融政策，是他們沒有想到這些政策會導致樓市、股市大跌。那麽，在樓市、股市已經開始暴跌的92年，大藏省為什麽還要出台地價稅，讓不動產業絲毫得不到**的機會呢？
有不少人認為：90年之後的幾年，日本zf一連的經濟政策把日本經濟推入不能自拔的“泥潭”，讓整個日本經濟出現“空白”的十年（90年中期-2000年）。
準確地說：不是90年的政策有問題，而是85年日本全麵開放不動產市場，寄希望通過不動產來讓日本經濟繼續保持高速發展的政策有問題。在不動產市場全麵開放的85年-89年，日本以及世界的變化讓日本zf清楚的看到了85年所犯這一政策錯誤的嚴重性。90年以後的政策不過是對85年所犯錯誤的緊急更正。
讓我關注有關日本泡沫經濟的諸多論說，並認可上麵的這種論斷，還得從和吉田的一次聊天說起。
每次和吉田一起去施工現場，他都會以“一早兒，稍微喝了點兒”為借口，躺在車上看漫畫。這次，他上車就坐到了駕駛位上，我覺得挺奇怪，猜想他一定有什麽事兒。還真是，剛進東京不久他就下了高速，在東京市區內狹窄的小路上繞來繞去，非常熟悉的把車停在了一棟30多層的公寓旁邊，讓我稍等他一下。
我下車在四周轉了轉，心裏琢磨：這可能就是吉田買的公寓，這種地段的住宅不會便宜，看來吉田在泡沫時期真發了不少獎金。
過了十幾分鍾，吉田回來對我說：“一來這裏我就心煩，安全第一，拜托了”。他這是又打算躺旁邊看漫畫了，他很隨便，和他說話也就比較直來直去。
我一邊開車一邊問他：“這是你買的公寓？”
“是，”
“這裏真是東京不錯的住宅專用地，離地鐵站很近而且還很安靜。”
吉田一聽很得意：“那當然，當時交了定金來抽簽的人是總套數的20倍，”
“你真夠幸運的”
“幸運談不上，我沒有抽簽，咱們公司是這棟公寓的投資人之一，”
我確實有點吃驚：“怎麽，咱們公司在泡沫時期也投資不動產？”
“這有什麽奇怪，如果不是各行各業都投資不動產，不動產泡沫怎麽會那麽大，”
“看來你要參加抽簽就好了，也許抽不上，等兩年情況就截然不同了”
“不可能，買不上這個樓盤，還要買別的樓盤，總之，那一年是下定決心一定要買”
“看來，你的泡沫煩心病是命中注定了，”
“哈哈～～，對，讓我煩惱的信號不是從這棟樓裏發射過來，就是從那棟樓裏發射過來，總之，這種煩惱一定是要有的。”
“哈哈～～，在日本，有你這種煩惱的人太多了，應該推舉一個能讓大家消除煩惱的人當總理大臣”
“我死的那一天就是這個總理大臣的誕生日”
“哈哈～～，既然你一輩子都住不進自己買的公寓裏，為什麽不賣了呢?”
“開玩笑，我交了首付，還支付了十年的按揭，怎麽能賣呢”
“如果房價剛開始下跌的時候，你就賣掉，也就不會有現在的煩惱了”
“是啊！可我不是神，誰會想到泡沫已經崩了十年了，房價不但不漲，還在一直下跌呢，”
“泡沫剛崩的時候，也沒什麽人著急賣房，是不是大家都相信房價還有上漲的可能，”
“是，至少是堅信房價不會下跌的這麽厲害，”
“既然如此，也應該有一個相信房價不會下跌的理由吧，”
吉田想了一下說：“相信的理由很多，每個人也有自己的想法，但基本上還是依據一般的常識性判斷。日本經濟主要是依靠出口，日元升值對產品出口形成嚴重妨礙，zf肯定要增發貨幣使日元貶值，如果每年持續增發貨幣，恢複到原來日元兌換美元的匯率標準上，房價不會降。”
“那為什麽不增發貨幣呢”
“對呀！十年過去了，地價、房價一直下跌，日本的不動產價值以每年100兆、100兆的速度減少，這總理大臣換了好幾個，絲毫也看不到zf要增發貨幣的意思，真搞不懂這幫混蛋腦子裏在想什麽”
“zf既然堅持不增發貨幣也應該有不增發的理由吧，你怎麽看？”
“這我可不知道，這是錢！！！大家都能看明白了就不是錢了。”
“哈哈～～，看來，吉田桑要擺脫煩惱隻能等下回看不明白的泡沫到來了”
吉田長歎了一聲：“不可能再有了，再來一次泡沫，日本人連糧食都吃不上了”
“日本工業這麽發達，可以進口糧食”
“開玩笑，那日本不就成了農業國的奴隸了嗎”
“照你這麽說，zf急忙把地產泡沫捅破也是因為農地，”
“不一定是全部，但這肯定是一個非常重要的原因，這些農村的地主最討厭，泡沫的時候，一窩蜂的要在農地上蓋房子，這不等於是讓大家沒糧食吃嗎。”
“照此來說，如果從農地這個角度看，zf不增發貨幣也是有道理的，”
“對！也應該警告警告這幫地主，不許打農田的主意。可是讓我也一起跟著倒黴。”
自從聽吉田說了這番話後，對90年樓市、股市暴跌是由於日本zf金融政策不當所造成的說法產生了懷疑，我開始相信日本zf不顧一切捅破房地產泡沫是有目的的，我希望得到一個答案。所以後來，就一直比較留意有關這方麵的新聞、記事。
房地產是不是有泡沫是以實體經濟為參照物，房地產價值脫離了實體經濟的支撐就被認為是泡沫。
但是，房地產泡沫一定會崩潰，或者說房地產泡沫一定要以房價暴跌的方式來結束，這在經濟學上是找不到依據的。脫離了實體經濟支撐的房地產泡沫一定要被捅破嗎？答案也是不一定的。
在經曆了房地產泡沫崩潰的日本學術界比較主流的觀點是：房地產泡沫是不是需要被捅破主要由社會因素來決定。那麽，日本為什麽要捅破泡沫呢？
進入上個世紀80年代，伴隨中國的大門開放，一直持續繁榮的日本經濟也進入了鼎盛期。
但是，中國及其它發展中國家的彩電、冰箱等生產線的投產，讓日本zf清楚的看到了，發展中國家的低價格很快要對日本的製造業構成致命的打擊。在單純的價格競爭麵前，日本隻有死路一條。日本依靠先進的工業製造技術、通過來料加工、出口工業製品帶動日本經濟繁榮的路，已經看到了盡頭。
在日本zf意識到了日本所麵臨的困境，但且還沒有找到應對方法的時候，“廣場協議”更是給了日本當頭一棒。使得給日本經濟帶來繁榮的製造業，陷入了既要與發展中國家的低價格抗爭，又要承受日元升值重壓的兩難境地。要保持日本經濟繼續高速增長，必須尋找新的經濟增長點。
不動產!讓日本人已經鼓鼓的腰包去投資不動產，無疑是讓日本經濟解“燃眉之急”的有效通道。開啟商業化的不動產市場，對日本農村的地主是一個最大的利好，當時執政黨（自民黨）的最大支持者就是以地主為核心的農協。
85年9月的“廣場協議”簽署後，本來就已經擔心日元貶值的日本國民，對於zf諸多的不動產優惠政策，就如同找到了一個可以讓紙幣保值的避風港，把大筆資金投入不動產市場。
當大筆的資金湧入不動產市場而使不動產開始升值的瞬間，一個潘多拉盒子——[保有需求]被打開了。日本的不動產屬性開始了悄然的改變，由[使用需求]轉向[保有需求]，後果也就可想而知了。再加86年高達2位數的貨幣增發量，到了87年，在絕大部分日本人眼裏，土地已經成了最值得保有的資產。
麵對如此之大的市場需求，日本各大銀行對土地展開了激烈爭奪。通常情況下，銀行對土地抵押融資是按土地評價值的70%貸出，北海道拓值銀行以120%提供融資，由此可見土地在銀行眼裏已經成了金礦。
隨著日本不動產價格的急速攀升，投向不動產的資金也越來越多，全國的不動產開發項目一個賽過一個大，整個日本“鶯歌燕舞”，連銀座這種日本最高檔的**也成了普通人可以光顧的地方。
但另一麵，正在建設的第二東名高速因地價高漲，計劃難於推進。日本道路公團的經營狀況極度惡化。各地方性的公共投資建設也因地價高漲而困難重重。
88年，不動產業持續數年的高額利潤讓豐田汽車、富士重工、日立電機等等這些日本實體經濟的領頭羊再也按耐不住，開始大舉進入不動產業。
不動產的高速發展已經嚴重影響到了日本經濟的未來發展方向。因此，圍繞日本應如何發展的爭論越來越激烈。如果把這些爭論歸納一下，爭論主要是圍繞3個方麵展開：
1. 促進不動產業的發展是否符合日本的基本國策？
2. 不動產業的發展是否能保持日本經濟的持續繁榮？
3. 如果對以上兩個問題的回答都是“NO”，那麽什麽樣的經濟模式更適合於日本？
1990年日本泡沫經濟崩潰，表麵上看是日本zf一連串的經濟政策所致，其政策實質是日本zf對以上爭論的一個明確回答。
二戰以後，日本有兩個被稱為不變的基本國策，一個是基本農田製度，一個是科技興國戰略。
所謂的基本農田製就是日本的基本農田保有量必須能夠滿足日本的糧食自給自足，不能在糧食問題上受製於他國。不動產開發的持續高漲，直接威脅到了日本基本農田的保有量。
所謂科技興國戰略，是二戰後，日本zf對已經是一片焦土、百廢待興的日本應向什麽方向發展做過長時間的論證。曾一度想效仿荷蘭成為亞洲與歐美之間的貿易集散地。但考慮日本與荷蘭在人口數量與所處外部環境等方麵相差甚遠，貿易集散地的構想被徹底否定，最終決定走工業科技興國的道路。
依靠不動產來拉動日本經濟的發展，很顯然是已經背離了工業科技興國這個不變國策。
日本是一個資源嚴重依賴進口的國家。要獲取資源，日本必須要用他國需要的商品來進行交換。如果投向不動產的資金越來越多，日本整個產業結構和就業結構就會向不動產業傾斜。出口創匯的製造業就會萎縮，能夠從他國獲取的資源也就越來越少。10年、20年後，隨著發展中國家的崛起，本無價格優勢的日本產品連技術優勢也將失去。再沒有了可以和別國交換的商品，日本人對不動產的爭奪就如同貧窮的村民去爭奪無電、無暖、無氣、無油的土坯草房。
所以，盡管企業和人都離不開土地，土地的價值應該占到企業利潤的多少？應該占到個人收入的多少？這在世界上也沒有標準。但是，日本資源匱乏必須用高技術含量的產品去交換，這在日本社會是一種共識。日本的住宅市場價格，自55年設立日本住宅公團到85年一直就是由zf主導。所以，日本zf把泡沫捅破有足夠的社會基礎。
為什麽日本zf要以股市、樓市暴跌的方式來結束泡沫經濟？麵對不動產價值的暴跌日本zf為什麽堅持不增發貨幣？泡沫經濟崩潰後的日本產業結構又發生了怎樣的變化？麵對泡沫崩潰的日本百姓又是何種心態等等問題以後探討。
還想再重複說明的一點是：談論房地產是不是有泡沫，首先要界定房地產是被當做“工具”來使用還是被當做“古董”來收藏。隻有被當做“工具”時，房價才能和實體經濟直接聯係在一起。如果被當做“古董”，房價和實體經濟就沒有了直接聯係。如果沒有這樣的界定，房地產有無泡沫也就無法談起，結果隻能是各說各話。
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【 · 原創: why0007 隻看該作者(-1) 2010-01-11 23:48】 90年在日本上大學時，是泡沫經濟的**，當時以為進入保險箱了，人生就會像鮮花一樣美麗。
可惜，沒兩三年，突然海灣戰爭爆發，日本一下從頂峰上跌下來，墮入深淵。就在我們上屆的畢業生還是比較香餑餑的，
找工作不用愁，各大企業拉著他們住在旅遊名勝的箱根的別墅裏，一邊好吃好玩，一邊麵試，最後還奉送一筆旅差費。
到我們那時候就徹底完蛋了，留學生找不到工作的一大把，簡曆發出幾百份，很多都沒有什麽回音。
我的學校是超一流大學，但也有一些留學生找不到工作，隻好回上海。
最後，那個回上海的最慘的同學，因為90年度中期在上海買了5，6套城邊上的房子，現在早就是千萬富翁了。
人生就是這麽會開玩笑
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【 · 原創: why0007 隻看該作者(-1) 2010-01-11 23:56】 一次因為偶然關係，認識了妹妹的一大群學中文的學生。當他們聽說我在一家上市公司工作時，簡直羨慕的要死。其中的一位先生還像每次的穿著十分講究，他的西服、鞋、手表之類看起來都是那麽漂亮，全都是名牌。後來聽妹妹講，他原來是一家公司的社長，在美國本土和夏威夷、澳大利亞等地都有酒店，但泡沫經濟後，破產了，隻好又在這家小公司打工，住個可憐的小房子，老婆也跑了。東西都被銀行拿走了，隻剩下身上穿的用的了。人的最可悲的就是從天堂落到地獄，反差太大了。由奢入儉難，但跳樓也不是那麽容易的。日本的自殺率高，不是沒有理由的。
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【 · 原創: 小巨人 隻看該作者(-1) 2010-01-12 20:14】 此文原是劉靜威（仲道）所創，單看此文，作者是極度看空地產崩潰，但是其原創者並不是單純看空房價的，好像是基本認可目前的房價泡沫，泡沫有，因為中國的國情，何時破，如何破，不知道
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轉摘其幾篇文章：
從北京和東京的城市比較看房價與收入之比
仲道/文
類型相同、材料相同、技術相同、一樣的工人所建造的房子，其價格卻相差幾倍、十幾倍、甚至更多。差在哪裏？最大的差值在房子所在的國家不同、城市不同、所在城市位置不同。不同的國家住房政策，不同的城市構造、城市配套、城市運營理念等等直接決定著房價的高低，所以，房價與收入之比也當然不同。本文從城市的角度對北京與東京進行了一下簡單對比，看看北京的房價為什麽會遠遠超出一般家庭的可支付能力。
1．城市圈範圍（征地費用）
東京的城市圈半徑是60多公裏，北京的城市圈半徑最大不過20公裏。單從幾何學的角度比較，北京的城市可利用土地隻有東京的1/9。所以，東京可以選擇利用荒地、廢棄地來構建多摩、幕張、築波等等這類承擔著城市不同機能的衛星城，而北京卻很難做得到，有限的可利用土地，不僅很容易形成土地壟斷，而且占用大量農田必然會支付昂貴的搬遷補償費用。
２．土地利用率（容積率）
北京東城、西城、崇文、宣武中心４區總占地麵積92.4ｋ㎡。總人口226萬，人口密度為2.44。如果按照區位、麵積基本相同進行比較，東京千代田、港區、新宿、涉穀等中心７區的總占地麵積98.6ｋ㎡，白天的人口是448萬，人口密度是4.54。
從商貿辦公區域的容積率看。北京國貿CBD內平均每個地塊的建築容積率不足5.0。東京千代田區占地11.6ｋ㎡，建築容積率10.1。
３．設施效率（公攤費用）
從交通資源的利用效率看，公共交通在東京占有絕對的主導地位。每天在東京新宿商業區內上下車的乘客是400萬人次，北京全市每天利用軌道交通出行的乘客也是400萬人次。
從市政管線的建設管理效率看，北京市內的道路要經常“開膛”埋設或維修地下各類管線，東京采用的是共同溝（見下圖）實施統一的建設和管理。
４．運營理念（物業費）
我國目前的城市運營基本理念是[服務性經營]，zf以提供城市居民所需的良好生活環境（宜居）為己任，城市的收益性是其次。日本的市zf是把[經營**]做為城市運營的基本理念，是把公共投資的收益性做為前提來提供各類市政服務。在這種不同的城市運營理念下：
北京市zf每年都要支付冬季采暖補貼，今年是22億，東京市zf不負責市民的采暖。水利專家王浩院士介紹北京的飲用水成本應該是11.4元/噸，實際收費是3.7元/噸。東京的水費、排汙費完全市場價。
北京市區內的城市汽車專用道免費，東京市區內的首都高速收費（700日元/次）。
北京的城市道路、人行便道等可以被當作長期停車場使用，在東京沒有固定車位不給上牌照。
等等…………
５．結論
從以上的比較來看，如果東京23區內一套使用麵積75㎡的住宅價格是東京一般工薪家庭年收入8倍的話，那麽北京的房價是北京市家庭平均年收入的20-30倍完全是正常的。因為相對於工資來講北京的城市支出費用遠遠高於東京。要降低房價，必需首先降低城市支出，支出費用不降，房價是不可能降下來的，除非是zf補貼，但這又不可能，因為中央已經明確了房地產業的經濟支柱地位。
城市、住宅和其它商品一樣，要達到能夠讓消費者有能力消費的價格，不僅僅是降低流通環節的稅費，更重要的是降低開發、生產、使用成本，以至進行技術改造。
中日城市通勤圈的比較
仲道/文
從上麵兩圖的比較可以看出，在東京工作的人可以在距東京市中心60公裏內選房，隻要你居住在這個區域內，軌道交通就可以保證你從出家門開始，在1.5小時內走進位居東京市中心的公司大門。
日本人為什麽不炒房，原因也就在於此，炒不起來。東京通勤圈內數百個市、鎮、村都有可以用於住宅開發的土地，有效的土地供應可以說是極大豐富，炒房的資金根本不可能把東京圈的土地市場買斷。即使在日本泡沫經濟時期也很少聽說有人炒房。巨大的城市通勤圈使日本的住宅開發基本是以圍繞居民的工作生活來展開，住宅並沒有什麽投資的價值。
再比較一下北京、上海這類一線城市，通勤圈的最大半徑不會超過25公裏。所以，在這類一線城市的通勤圈外圍無論有多少可供應的土地，因為不具備通勤條件，對城市住宅用地形不成有效供應，這直接導致可以用於住宅開發的土地非常有限。有限的土地供應讓社會上的閑置資金和投資用資金足以把通勤圈內的住宅全部買斷，房地產市場也必然演變成一個資本運作主導型的市場。
試想，在這樣一個已經資本化而非商品化的房地產市場中，房價怎麽可能按照人們的居住需求來定價呢？從大家關注房價的角度也不難看出，本來是用於居住生活的住宅，卻很少有人把其居住性與房價相連，相反，金融政策和資本市場的走勢成了大家判斷房價漲跌的焦點。住宅含義中的絕大部分已經不再是居住生活，而是與人民幣有著某種兌換關係的更安全的一種“貨幣”。
要讓住宅回歸到住的本位上來，就必須把現在的住宅從資本市場拉回到商品市場。就目前國際上比較通用的做法看，征收物業稅是非常有效的手段，但要從根本上解決城市住宅難的問題還是擴大城市通勤圈，提高城市住宅用地的有效供應量。
開放型的通勤交通網是東京、紐約、倫敦城市圈的共同特征，我們很多城市要建國際大都市，但目前封閉型的城市構造和交通模式還不能改變。開放的交通模式將直接導致房價下跌，（參見：城郊鐵路－－房價走勢的極端性判斷依據），看來隻能自己獨創一套大都市的構造模式出來了。
可惜需要圖的配合，大家可去看原文
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日本百姓購房的價值觀（五）—— 何時買房
[淘股吧]
仲道/文
日本的百姓何時買房？據2005年的《國勢調查》統計，東京圈內的購房家庭和租房家庭之比是6:4，從購房者的年齡看，20、30、40、50這四個年齡段的房主，分別占18%、38%、27%、14%。人均居住麵積是購房家庭31M²、租房家庭23 M²。東京圈的購房家庭比例和人均居住麵積在全國最低。
日本的房子貴賤都有，東京市中心的超高層公寓100萬日元（合人民幣7萬）一平米，郊外的二層獨棟10萬日元一平米。何時買房基本上取決於當事人自己的決定，有的大學畢業一結婚就買房；有的退休後才買房；有的一輩子都是租房生活。我認識的一位日本建造師選擇的是退休當年買房。下麵是我和他在2001年時的一次聊天：
有一次在東京的建築工地很晚才做完實驗，恰巧又是周末，工地的施工負責人大島先生便約我到酒館喝一杯，閑聊中聊到了住房。大島是日本一家建築公司東京支店的建造師，當年55歲，住在東京墨田區的都營住宅（東京市zf提供的租賃住宅）內，3LDK使用麵積76平米，月租金19.8萬日元，其中包含物業管理費1.2萬日元，大島的月工資67萬日元。
我問：大島先生可以一直住在都營住宅裏嗎？
大島：可以，但是不行啊，退了休可就支付不起這麽高的租金了。
我又問：那麽，退了休住哪裏呢？
大島：具體住哪裏，現在還定不小來，計劃明年開始和妻子一起四處看看，看來休息日的大部分時間都要用在找房子這上麵了。也不急，還有時間。
我：是打算住集合住宅還是住一戶建（二層獨棟）？
大島：這個基本定了，我打算在東京圈內找塊地自己蓋套一戶建（二層獨棟）。
我：公司以前退休的人是不是也都是自己蓋一戶建。
大島：住一戶建的人還是非常多的。
我：大島先生不打算回老家住嗎？（大島的老家在四國地區）
大島：不回去了，大學一畢業就來到東京工作，還是住在東京周圍感覺更習慣一些。
我：聽說築波電車線2004年就要通車了，你覺得這沿線如何。
大島：建這條線的計劃至少也有15年了吧，等幹我們施工這行的拿到了設計圖我再相信這是真的吧。
我：找房的大方向有了嗎？
大島：主要考慮小田原和八王子方麵。
我：對不起，也許不該問，不過我還是很想知道您為什麽要選擇這兩條線。
大島：在郊外生活離開汽車是不行的，退休年齡的人選住處一定要首先考慮沒有汽車也能很好生活的區域。小田原和八王子方麵的居住基礎設施開發已經有很多年頭了，與老齡社會相對應的各種設施比較完善，住在這裏會很安心。你看我現在很健康吧，再過20年就不行了嘍。
在日本，象大島這樣，退休後再買房的人還是很普遍的。
大島退休後可以一次性得到退休金2500萬日元左右，大島夫婦每月的養老金是每人22萬日元。在距東京市中心４、50公裏的一戶建（建築麵積：250-350平米），價格是3000萬日元左右。
日本普通工薪階層所購買的一戶建通常是土地使用期限50年，選擇退休後購買一戶建的人，很多人會選擇將房產和50年的土地使用權抵押給信托銀行或投資公司或保險公司來獲得醫療、護理、生活等補貼，以及葬禮的有關支出等費用。
我在寫《城市中心需要廉租房》一文時，也是受到和大島先生這次聊天的啟發，如果東京沒有象大島這樣一批非常安定的工作在一線的施工管理人員，要保證東京的市政設施如此安全、高效率的被利用，的確是一件很難做到的事情。
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