來自：新財富雜誌
關於房價的話題一直非常火爆，朋友圈裏很多朋友每天都在轉發各種分析類的文章。似乎，聊房價的人就是時尚時尚最時尚的人。嗬嗬，房產也好，股票也罷，搞這些事情的人裏麵，有一部分，是絕對意義上的犯罪分子。雖然這些犯罪分子並不是造就今天高房價的根本原因，但是這些犯罪分子絕對是高房價的助推劑。今天，本文就要透過大量的泡沫，帶大家看一看，與房產相關的各種犯罪活動。
洗錢
今年 5 月曾經有一條很轟動的新聞，不知道大家有沒有看到過：
嘖嘖嘖，什麽留學生能掏得起 1.1 億元做首付買房 ?
是的，要聊與房產相關的犯罪，首先要聊洗錢。
不管是電信詐騙、販毒、走私、賭博、非法集資、地下錢莊、受賄還是貪汙，隻要是犯罪得來的錢，一定是黑錢。既然是黑錢，就一定要洗白。
怎麽洗錢呢 ?
比如說你是美劇《絕命毒師》中的男主角老白，一個因為患了癌症想要去販毒的高中化學老師。
一開始呢，勢頭不錯，老白一個月靠販毒就能賺 5 萬美元。
但是這麽多錢，很明顯不是老白這樣一個高中老師能賺到的。
於是他和老婆一起開了個雞肉店。
如果你到這家雞肉店裏去看看，你會發現，除了兩個夥計和零星的幾個客人，這裏非常冷清。
但是如果你看這家雞肉店的賬麵，你會發現，一天至少有 500 人來這裏吃雞肉。
於是，靠販毒賺來的錢就變成了賣雞肉賺來的合法收入了。
再後來，老白一個月靠販毒能賺 10 萬美元了。怎麽辦呢，於是他又開了一家洗車店。
如果你仔細去看這個洗車店的賬麵，你發現，這家美國小鎮的普通洗車店，一天居然能洗 500 輛車，而且這 500 輛車的車主還都花錢買了成箱的礦泉水、買了大量的玻璃水，買了大量的汽車零配件。
再後來，不得了了，老白一個月能賺 500 萬美元了。
好吧，這樣就麻煩了，這麽多錢，根本來不及洗嘛。做什麽正經生意能一個月賺 500 萬美元啊，怎麽洗啊 ?
最後老白隻能選擇找個偏僻無人的倉庫，把錢藏起來。
而在現實的生活當中，上世紀 70 年代哥倫比亞著名的大毒梟巴勃羅 . 埃斯科瓦爾，一年靠販毒能賺 200 億美金，這麽多錢在哥倫比亞這樣的國家根本不可能被洗幹淨。
於是他是這樣做的：是的，挖個坑埋了。
據說巴勃羅一年光用來捆錢的皮筋就需要花費 3 萬元，一年被老鼠啃壞的鈔票就有 10 億。
嘖嘖嘖，可惜了，巴勃羅要是生活在今天中國的北上廣深，他一定知道怎麽洗錢。
隨便拎出一套房子，500 萬，地段估計還是貧民窟。
價值一億的豪宅遍地都是。
雖然限購，但是一個身份證在北京能買一套，在深圳還能買一套，在上海又能買一套。。。。
至於所謂的實名製呢，根本就是名存實亡。對於犯罪分子來說，搞什麽多個戶口，搞什麽人戶分離，簡直就是玩兒一樣。
最最最重要的一點就是，買房是可以用現金的 ! 用現金 !
賣房了以後錢是可以直接進銀行的，銀行 !
而且更重要的一點來了：原本洗錢這個事情，一般來說都是要花費不少成本的。
比如你開一家洗車店，房租、洗衣店裝修、設備、人工、財務、稅收。。。。好不容易掙來一百萬，洗完了變成 80 萬。
但是通過房地產洗錢，不但不虧，還能升值。
有這麽多有利條件，利用房產來洗錢，就成為了一種非常有利的選擇。
於是問題來了，怎麽靠房子來洗錢呢 ?
比如你有 500 萬現金，你可以拿著這些錢去任意一家房地產公司的銷售部門，然後你告訴漂亮的銷售小姐：我要全款買房。
你猜銷售小姐第一句說什麽 ?
你猜銷售小姐會不會問你：先生，您怎麽來的 500 萬現金啊，是不是合法收入啊 ?
哪個銷售小姐腦子壞掉了。
是的，就是這麽簡單。成立一家皮包公司，但是注冊的這個公司的法人呢肯定不是你。
然後用犯罪得來的錢，以公司名義買一套房。
買房的時候你有兩個選擇：洗錢手法差的，用 500 萬全款買一套房。
洗錢手法高明的，可以用 500 萬做首付，買一套價值 2000 萬的房，然後繼續用黑錢來還貸。
總之，沒有任何一家中介公司或者房產公司有閑心去管這些錢是不是黑錢。
買到房子以後，過了半年，賣掉。
於是你神奇的發現，黑錢變成合法收入了。
什麽 ? 這位大哥太有錢了，嫌房子一套一套買太煩了是嗎 ?
別著急，咱們直接成立房地產公司，咱們大規模的洗錢。
是的，今天的中國，有一部分人就是依靠這種手段來洗錢。房價瘋漲的背後，有這些人的很大功勞。具體的功勞到底是推波助瀾還是錦上添花，那就不曉得了。
行賄
關注財經的朋友肯定都知道有個著名的教授，叫做郎鹹平。
多年前，這位郎先生就喊出過一句著名的話，叫做：民營企業是有原罪的。
與之相對應的，是我們的國民公公。
我們的國民公公恰好經營了一家民營企業，並且還是搞房地產起家的，這家公司呢叫做萬達。
國民公公說過一句非常著名的話，請注意，這句話不是 " 小目標一個億 "。
是那句：" 萬達從來不行賄。"
因為王先生的這句話，一個段子廣為流傳。這個段子是這樣寫的：
當王健林麵對媒體的采訪，非常淡定的說出 " 萬達從來不行賄 " 的時候，恒大的愛馬仕哥哥許家印正在喝恒大冰泉，聽到這句話以後，一口噴在了馬雲的臉上 ; 萬科的登山家王石先生剛剛爬到半山腰，聽到這句話後喊了句 " 我 X"，差點引發珠穆拉瑪峰的雪崩。
王健林喊出這句話的時間，據考證是在 2012 年，多年來，這句話成為萬達引以為豪的企業文化。
4 年後，王董事長終於被啪啪打臉，大家請查一下 9 月 28 日的新聞，水母先給大家做個截圖：
王董事長被啪啪打臉，不過這還不是最要命的。
要命的是這個金程隻是一個大連市的市委常委，隻是一個小角色，受賄的日期還是 08 年和 09 年。
背後的大角色是誰呢 ? 我們的王董事長和他的寶貝兒子未來命運會如何 ?
嘖嘖嘖，真是讓人期待。我們的王董事長前不久剛剛為中國的高房價泡沫奔走疾呼，結果就出來了這樣一條新聞。
貌似最近風向又變了 ?
嗬嗬，剛才舉的這個例子呢，隻是熱身，接下來我們聊一下怎麽通過房子來行賄。
說到行賄呢，非常簡單，就是企業送錢給貪官。
這個錢怎麽送呢 ? 怎麽送才能不被中紀委查到，又或者即使查到了也可以抵賴掉呢 ? 很簡單，請看如下案例：
某官員家中有一套價值 500 萬的房產，然後一個房地產開發商想要對這名官員進行行賄。
於是開發商派出了手底下一個小馬仔，讓這個小馬仔去買官員的這套房產。
先簽訂買房合同，繳納了 200 萬訂金。
購房合同裏明文寫明：已繳納 200 萬訂金，如果購買方違約放棄購買，賠償雙倍違約金。
然後呢 ?
自然就違約了，這位馬仔掏了 400 萬違約金賠給這位官員，這位官員房子還在，白拿 400 萬，並且完全是合法收入。
請注意，訂房後，合同裏寫明賠償雙倍違約金是一種非常普遍的行為，絲毫不值得懷疑。
於是，這位官員順理成章的獲得了 400 萬行賄款，請問，這樣的情況檢察院怎麽來定罪 ?
唉，可惜了我萬達的王健林董事長，你的手下在 08 年的時候，行賄的手法居然這麽愚蠢，竟然能夠被查出來。
可惜，可惜。
騙貸
在中國，中小企業向銀行申請貸款，其難度之高，不亞於向猶太人白要錢。
就算好不容易借來了銀行貸款，也要支付大概百分之 10 甚至 15 的利息。
如果從銀行沒法借到錢，就要使用民間借貸。
一般利息是百分之 20 以上。
但是你會神奇的發現，一個普通的老百姓，隻要有正當工作，並且繳納住房公積金，銀行就可以閉著眼睛把幾百萬的錢貸給老百姓買房。
並且首套房的基準率隻有大概百分之 4.5。
嘖嘖嘖，請問，這個時候，如果你是一個中小企業的經營者，麵臨資金鏈斷裂的風險，並且你手裏恰好還有一套價值 1000 萬的房產，你會怎麽做 ?
把價值 1000 萬的房子賣了 ?
把價值 1000 萬的房子抵押給銀行然後貸款 ?
好吧，我來告訴你：
第一步，找一個絕對牢靠的親戚，比如自己的親妹妹，親媽等等，總之，隻要不在一個戶口本上就行。
第二步：找一個中介，把自己的房子標價 1200 萬。
第三部：給這個親戚 400 萬，讓他用這 400 萬做首付，再從銀行貸出 800 萬。
第三步：房子過戶到親戚名下，自己一分錢沒花，400 萬還是自己的，800 萬貸款又到手了，房子也依然是自己的。
並且請注意，原價值 1000 萬的房產，標價的是 1200 萬。
這多出來的 200 萬，原本是為了多從銀行騙點貸款。
但是一套房子漲價了百分之二十這種消息傳出去以後，效果是啥 ?
如果說上麵說的隻是一套房子的騙貸手段，那麽 200 套房子呢 ?
比如某公司開發的一個新樓盤竣工了，竣工以後，大概有 200 套房子亟待銷售。
但是此時，恰遇房地產業低迷階段，售賣速度十分緩慢。
而就是在這個時候，這個公司的資金鏈也快要斷了，如果不能迅速賣掉這 200 套房子收回資金，這個公司就要和大家說再見了。
於是這個公司的老板決定賭一把。
老板找到了 200 個年輕人，弄到了他們的身份證，然後填寫了 200 份購房申請材料。
然後神奇的從銀行手中，弄來了 200 套房子的貸款。
是的，房子就這樣賣出去了，貸款騙到手了，資金鏈斷裂的危急解除了，銀行也提前完成了今年的貸款考核指標。
真是皆大歡喜，當然，房價又漲了。
很多房地產企業，依靠這種騙貸方式，渡過了房地產的冬天。
隻要迎來春天，房價上漲，企業的危機也就渡過去了。
但是少數企業沒有挺到房價瘋漲的那天，資金鏈斷了。
於是企業法人坐監獄了，房子被銀行收走了。
剛才水母舉的這個例子，簡直就是房地產業內的超級潛規則。
比如 2006 年和 2007 年，是中國房地產業的超級冬天。
那幾年，N 多家房地產公司，沒有等來 2009 年春天的 4 萬億，於是紛紛死掉了，比如下圖這家公司，在 2000 年騙貸，在 2006 年資金鏈徹底斷裂，在 2009 年法人被判無期徒刑。
嘖嘖嘖，就差那麽一點點，就那麽一點點，這家房企就能迎來 2009 年的 4 萬億。
可惜啊，沒有挺過去，這家公司的老板隻能坐在了監獄裏，看著挺過去的同行們翻著倍的賺錢。
非常明確的告訴大家，國內所有的房地產公司，都欠銀行巨額的貸款。
玩兒房地產的人，就是在玩兒金融，而且是極高杠杆的金融。
而對於這種現象，銀行都是睜一隻眼，閉一隻眼。
對於銀行來說，隻要你資金鏈不斷，能夠按時還我的利息，你就是合法貸款。
哪天你資金鏈斷了，自然就是騙貸，自然就要坐牢，房子麽我也收回。
房企賭的，是自己能夠順利過渡到下一個房產周期。
銀行賭的，是一百家房企裏頭，隻有一家房企會資金鏈斷裂，隻要整個房地產市場不崩盤，銀行收回的房子就能以高價重新賣出去，銀行的資金鏈自然也不會斷裂。
除非有一天，所有的房地產企業的資金鏈同時斷裂，銀行收回一堆再也無法回本的磚頭。
然後銀行的資金鏈也斷了，金融危機，不，是金融地震就此發生。
泡沫
說了那麽多涉及房產的高級犯罪形式，大家最想知道的並不是這些，而是房價到底還會不會漲。
好吧，對於這個問題，鬥膽來討論一番：
很多人討論房價，首先討論一個問題：房子是剛需，所以房子永遠要漲價。
" 剛需 " 這個詞匯，很有意思。
什麽是剛需 ? 女式挎包算不算剛需 ?
對於所有的女人來說，一個好看的包包永遠是剛需。
大學沒畢業的女孩，可以去西直門動批買假 LV，電視台的知名主持人，可以去新光天地買真 LV，甚至愛馬仕。
房子也是這個道理。
誰都需要房子，但是房子分好房子壞房子。
在北京，房子分為二環內的房子以及 6 環外的房子。
在全國，房子分為北京的房子和甘肅的房子。
當然，還分為租來的房子和買來的房子。
對於一個普通家庭的大學女生來說，她手上即使有 1 萬塊錢，也可能選擇用來交學費，甚至被電信詐騙騙走，但是她絕對不會去買真 LV。
對於一個剛到北京打工的農民工兄弟來說，他可能這輩子都不會在北京買房。
所以，你看到了，所謂的在北京買房的那群人，理論上永遠是那些買得起的人，買不起的人，再怎麽剛需，也不會買。
所以在這種情況下，房子的價格，會在一個平衡的狀態下逐漸緩慢合理增長。
那麽今天北京市區內平均 6 萬一平的房價合理嗎 ?
價格是合理的，但是到達這個價格所花費的時間不合理。
如果北京的房價，每年以平均百分之 10 的速度增長，到了 2020 年的時候，漲到了 6 萬一平，這叫做合理增長。
但是，今天的北京房價，是在短短 10 個月的時間裏，直接翻倍，漲到了 6 萬一平。
任何東西的價格，用這種速度來增長，一定運用了大量的杠杆，因此，也一定存在泡沫。
2015 年，中國 A 股，僅僅用了半年多的時間，就從 2100 點瘋漲到了 5000 點，漲了一倍多。
唉，後頭的事情大家也都知道了。
多年來，我國的曆任證監會主席，都希望把 A 股引導到一條所謂 " 慢牛 " 的道路上來。
因為慢牛是健康的，瘋牛的結局注定是慘不忍睹。
再告訴大家一個數據：
在 2009 年中國樓市瘋漲的那個年代，我國的資金，呈現淨流入的數據，海外的熱錢源源不斷的湧入中國。
那個時候，中國政府出台了各種政策，圍堵各種海外熱錢，防止出現惡性通貨膨脹。
在今天，2016 年，中國樓市再次瘋漲。但是目前，我國的資金，正在淨流出。
中國的金融監管部門，最近最為忙碌的事情，就是圍追堵截這些資金，不讓他們流出中國。
於是你要問了，同樣是樓市瘋漲，為什麽 09 年淨流入，16 年淨流出呢 ?
是因為中國加入了 SDR? 是因為美國預計在年底加息 ?
好吧，我也不知道。但個人覺得，這個數據很不正常，很不吉利。
人人皆談房地產，但估計很少有人清楚一個問題，那就是中國大地上到底有多少房子 ?
馬光遠：該搞清楚中國究竟有多少房子了
10 月前半月，熱點城市在限購限貸政策的影響下，不僅成交量明顯下降，房價漲幅也得到了遏製。但中國房地產發展到今天，規模已經足夠龐大，靠零打碎敲的政策，是無法從根本上解決當下房價 " 暴漲 " 的難題的。
對此，經濟學家馬光遠認為現在更迫切的任務是——搞清楚中國究竟有多少房子。他表示：
為什麽在去庫存的周期下，房價卻迎來了大漲甚至瘋漲的預期 ? 為什麽大量的新增貸款進入到房地產領域，除了今年貨幣政策超預期寬鬆，以及全球的資產荒之外，筆者認為，最根本的原因是大家一直認為中國仍然缺房子，特別是大城市的房子。從數據的透明度而言，中國的房地產市場就是一個真正的 " 檸檬市場 "，無論是房子的基礎數據，房價的統計指標，土地供應，城市規劃，住房需求等等，都基本是一筆糊塗賬。
就拿房子的基礎數據來說，從 1998 年房地產市場化以來，中國究竟有多少房子，每個城市住房的存量究竟有多少，迄今沒有任何部門做過統計。筆者在研究中國房地產問題時，最頭痛的就是根本沒有多少可靠的數據能夠應用。比如北京，北京現在究竟有多少房子，每年需要多少房子，未來 10 年北京新增人口究竟需要多少住房，住建部門沒有任何權威的數據。記得有一年北京市公安局曾經有一個數據，大體是北京有 380 多萬住戶聯係不到，當時被市場解讀為北京空置 380 多萬套房子，盡管有關部門對此進行否認，但究竟真正有多少房子，仍然成謎。
基於此，筆者多年來一直呼籲中國進行一次真正的住房普查，搞清楚中國究竟有多少房子，搞清楚每個城市究竟有多少房子。這個問題隻要清楚透明了，房價怎麽走，其實老百姓都會自己判斷。這個問題如果一直是一筆糊塗賬，成為一個秘密，房子的稀缺就會成為炒作的工作，房價的暴漲就會成為常態，房地產的健康發展就會成為一句空話。房子多少搞清楚了，也才能為未來的房產稅提供基礎數據，才能為房地產政策提供最基本的決策依據。
穩定房價說難很難，說簡單也很簡單，隻要做到房子供需數據的完全透明，隻要做到土地供應不搞饑餓營銷，隻要把住房保障和住房市場厘清邊界，房價自會回歸理性。在房子基礎數據殘缺不全的情況下，就會出現人為製造短缺的各種恐慌，從而導致房價非理性上漲。
中國樓市空置率統計之 " 難 "
事實上，不僅是 " 中國有多少房子 " 的問題，作為經常被用來評價樓市 " 健康程度 " 的一個重要指標，住房空置率一直備受關注。近些年來，中國樓市空置率高企的話題屢被提及其中數據的出處不一。從 " 數燈法 " 到大數據估算，引用者各有理由，但很難獲得社會普遍認可，關鍵問題是數據缺乏權威性。
那麽，統計究竟難在何處 ?
" 國際上的住房空置率是以所有的房屋數量為分母，以出租租不掉、想賣賣不出的房屋數量為分子，得出的數據。" 中國房地產協會秘書長顧雲昌表示，但具體到中國，要推算出準確的中國住房空置率有幾個難點。
他解釋，首先，統計口徑不清楚。從 1986 年房屋普查到 2014 年，將近 30 年的時間裏，住宅數量有了巨大的改變，包括擴大、拆遷等，房屋總量這一基數很難統計清楚，" 和國外相比，中國的基礎資料不全，人口變化和城鎮發展又太快，統計數據很難跟上現實的步伐 "。
其次，數據來源不清楚。" 各種住房空置率統計的辦法都難以盡善盡美。即使是挨家挨戶的調查也不一定能拿到完全準確的數據。一方麵，調查難以覆蓋全國所有的城鎮情況 ; 另一方麵，住戶給出的信息也有‘水分’摻雜其中。" 顧雲昌說，再者，有的機構將待售商品房麵積等同於住房空置麵積，" 但實際上，兩者並不等同 "。
2015 年 5 月，《新華每日電訊》的一篇文章援引國家統計局相關人士的觀點稱：
" 從短期和表麵上看，主要是空置的狀態和時間很難給出標準 , 要清楚計算出來難度較大。從深層來看，主要是我們還沒有征信製度支撐，調查缺乏客觀科學的依據。未來寄望於不動產登記製度的實施。"
中國樓市空置率究竟有多高 ?
空置率是指某一時刻空置房屋麵積占房屋總麵積的比率。按照國際通行慣例，商品房空置率在 5% 至 10% 之間為合理區，商品房供求平衡，有利於國民經濟的健康發展 ; 空置率在 10% 至 20% 之間為空置危險區，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產市場的正常發展和國民經濟的正常運行 ; 空置率在 20% 以上為商品房嚴重積壓區。
中國地產市場中空置率具體是什麽水平，目前沒有太權威的數據。但有一些零散的研究統計結果，還是值得參考的，比如：
第一，中國家庭金融調查與研究中心在 2014 年 6 月 10 日發布的 " 城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢 " 調研報告表明，2013 年全國城鎮家庭住房空置率高達 22.4%，其中六大城市重慶、上海、成都、武漢、天津、北京的空置率分別為 25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。從區域差異看，三線城市住房空置率最高，為 23.2%; 一、二線城市分別為 21.2% 與 21.8%。此外，中國的住房空置率已高於美國、日本、歐盟等國家和地區。
空置住房占用的銀行貸款屬於資本閑置，降低了金融市場的效率。截至 2013 年 8 月，空置住房占據了 4.2 萬億的住房貸款餘額。空置住房的資產價值在有空置住房家庭總資產中的比重為 34.4%，在城鎮所有家庭總資產中的比重為 11.8%，是社會資源的巨大浪費。
第二，國際貨幣基金組織 ( IMF ) 副總裁朱民曾 2015 年春會期間表示，中國樓市的首要問題是空置率太高，空置麵積高達 10 億平方米。
第三，騰訊與中國房地產報等機構聯合發布的《2015 年 5 月全國城市住房市場調查報告》顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在 22% 至 26% 之間。中國房地產報針對 " 一二級地產開發公司、代理行、營銷機構、二手房中介、房產電商等 " 房地產行業內人士的定向調查則顯示，目前一線城市空置率 22%，二線城市 24%。
從空置率數據中，可以得到兩點結論：一是中國的空置率比較高，整體接近或達到了嚴重積壓的警戒線 ; 二是二三線城市的空置率問題要更嚴重，一線城市相對好些。
從住宅看，中小城市空置率更高可能是因為過度建設。大城市的空置率可能跟過度投機有關。
從商鋪看，一線空置率較低，三四線較高。大城市的商業要比中小城市發達很多，一線城市商鋪的空置率非常低，普遍在 10% 以下。從贏商網大數據中心得到的數據顯示，2015 年中國二三線城市商鋪市場平均空置率水平仍然非常高，但一線城市的商鋪空置率很低。
具體到城市而言，一線城市中上海的空置率最高，在 10% 以上，2015 年更是比 2014 年上漲了 1.7 個百分點。而北京的空置率較低，僅有 5%，且 2015 年稍有下降。
二線城市中，東北地區城市空置率明顯要高於其他地區。沈陽的空置率超過 18%，遠遠超過其他二線城市，青島的空置率也處於較高位置。東北地區空置率較高反映了東北經濟近年來整體滑坡和人口外流的情況。
綜合自水母真探社、Wind 資訊、澤平宏觀等
