房子供不起或淨值為負數時的應對與選擇:

by 由幹嗎非要筆名張貼

若供不起,如無淨值,隻能麵臨銀行拍賣別無選擇.如有淨值,先設法賣掉,若無發賣掉,可先申請淨值貸款,再斷供.
若供的起,一個選擇是繼續供. 但當房屋淨值為相當大的負數,而且房價繼續走低,麵臨越供淨值越低的情況時,斷供也是一種選擇.
斷供的好處是:摔掉房貸包袱.
斷供的壞處是:信用記錄將壞7-10年.在壞信用的前3年裏很難取得信用卡和貸款.
做選擇要考慮的是斷供帶來的利益和壞信用帶來的損失:利益容易計算,損失主要是以後貸款的困難以及難以找到某些類型的工作(主要是金融業,須保密的政府工作,等).
計算損失時也要考慮到若貸款上隻有夫妻一方的名字,斷供後仍可用另一方的名義申請貸款,故損失較小.
1.當斷供後,銀行會打電話,寫信與你聯係,盡量編一些理由,如換工作,公司出問題支票未對現,因某種原因帳戶被凍結等,加以拖延,若應對得當,銀行會等你3-6個月.
2.最終銀行會發出Notice of Default.之後一切進入法律程序, foreclosure各州時間不一,加州是111天,
3.foreclosure上的買家 還需申請法院驅逐令,才能將原主人趕走.這一步也是各州時間不一.加州通常要好幾個月.
拖延foreclosure的目的是為了減少損失.拖延的越久,就等於你免費住房的時間越久.
還有一些長期拖延的方法.如很多州(包括加州)規定,若家庭成員中有人在軍隊或國民兵中服役,其住房不得Foreclosure.也就是說你家裏有人當兵,你段供,銀行不能拍賣你的房子.若此人當他20年的兵,銀行至少得讓你白住20年.
破產也是拖延foreclosure的有效方法.拖上幾年不成問題.但新破產法對破產前有較高收入者不利.
斷供者不必過於擔心銀行向其追繳餘款.在美國,透過民事訴訟追繳幾萬或十幾萬餘款的訴訟成本極高.經常大於勝訟後獲得的利益.這就是為什麽欠銀行錢不還,銀行隻是壞你的信用,給你發幾封信後便不了了之.
foreclosure已是最壞的信用了,有沒有其它壞信用沒什麽影響.
正是這個原因,銀行在foreclosure時並不在呼房子的市場價值,而總是以總欠款額出價.這等於房子以總欠款額賣出(除非另有人加價,那樣賣出價更高).不論銀行今後以什麽價格賣出,銀行都不能向你追討損失.當然如果有第二貸款,第二貸款方在法律上可以追討,實際上很少會這麽做.

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kwok 評論於：2006-10-31 08:31:14 The person who gives his/her suggestion doesn't understand the issue he/she is talking about.