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房屋裂縫,兼答網友貼

(2006-10-05 00:26:00) 下一個
裂縫在各類房屋都會出現,有在牆上,地上,花園的地上等等。雖然看起來都差不多,但是起因不同,歡迎拍磚:

裂縫從hair line到看得見外麵陽光都有,當然是越小越好。

1,牆上有裂縫,牆上裂縫最容易看到,一般都不會忽略,牆上有縫要比地上有縫嚴重,需要專業人員檢查,估價。

A, 起因,由於後麵加建部份沉降與已有部分不同造成,麻煩不算太大,要做更多檢查。問賣主裂縫處是不是有後麵加建部份,如果是,問有沒有建造permit,如有,可以到city或county處按地址查permit history,上麵會有有關這個地址的詳細資料。如果是房主自己加建,那麽必須請專業人員檢查加建的可靠性,防水性。(此條也通用沒有裂縫的房子)

B, 起因,由於房子本身各部分沉降不同造成,基本踢出list,除非特別中意,房子別的地方也沒有問題,經仔細檢查估價後,修繕費用可以忍受或賣主願意修,再考慮。

2,地上有裂縫 (slab crack),一般自己看不到,要inspector揭開地毯或地板才能看到。

A, 起因,由於後麵加建部份沉降與已有部分不同造成,同1A。
B, 起因,由於房子建完後各部份沉降不同造成,跟牆上裂縫原因一樣,但這種情況如果隻有地上有,問題要比牆上出現裂縫小很多,很多山坡上的房子都會有這種情況,一般在建完後3-5年出現,然後不變大。如果裂縫不是在近幾年新出現,而且沒有在近幾年長大,就不會有大問題,因為沉降已經平衡。當然如有多條裂痕,且裂縫大,建議踢。
C, 起因,由於建造商沒有同時pour slab造成,這類情況房子沒有問題,問下老鄰居就會知道,因為周圍房子大多用同一手法建成,建造商也許還會回饋給買主錢,有時還會有classified law suit。
D, 房子建在fill上,fill compact 不好造成(隻限山坡上有)。在山坡上建房,山坡是斜的,房子要建在平地,隻好砍一塊山(cut),砍下來得土戕戕實(compact),堆到下麵坡上又多了一塊平地(fill),如果房子建在cut和fill中間(一半在cut,一半在fill),兩邊土質不同(natural and unnatural),沉降係數不同,於是地板就。。。,這類房子建議踢。如果你不懂,又有問題,可以向經紀人提出,或者請專業人士(搞建築和施工朋友都行)參謀下。參謀後不要忘了請客吃飯哦。提示,這類裂縫基本平行於山坡,垂直於山坡的裂縫可以排除這個起因。
E, 山坡土質不行,建完後傾斜,這類房子就不提了,往死裏踢。一般有“輝煌“曆史(見附實例)。

3,花園地上有裂縫 (限山坡上,不在山坡上沒事)

A, 起因,施工問題,房主後來沒鋪好,等等,都沒事,反正是花園,不影響眼球就好。
B, 起因,同2D,由於是花園,隻要你不擔心就沒事。

總而言之,對於裂縫這種可大可小的問題,要膽大,也要心細,不要因此錯過好房子,也不要掉以輕心。畢竟美國的single family house由於房子沉降引起房屋倒塌或傷人案例不能說絕無僅有,也是鳳毛麟角了,反正我是沒聽說過。另外周圍賣房經紀人有可能會知道更多情況,如果你的經紀人不是很熟悉這個community,讓他/她打電話給隔壁賣房的經紀可以找到很多信息(見附實例)。

網友問的新房子有crack,很有可能是2C,尤其如果在平地上,因為房子沉降不會那麽快,還是建議請第三方專業人士檢查,幾百刀物有所值。

當你難以取舍時,問自己,如果專業人士說沒問題,賣主願意出錢修好,你買進後會不會擔心房子安全問題?如果說會睡不著,踢!

祝各位買房愉快!

附:實例1
南加州,陪一客戶看房,山坡房,地大(1 acre,加州概念)景好,20年新,裏外都非常漂亮,deck更是又大又美觀,房主搬外州,急出手。一翻討價後,雙方滿意,進入escrow,拿到disclosure後,發現房子兩年前查出有crack, 開始找原因,本來想請inspector看,還沒約好,客戶說他有一經紀人朋友對他說這裏幾條街山坡有大問題,具體不知道。我boss建議打電話給周圍賣房子的經紀人,打了4個,終於搞明白了。這個區曾經有個開發商建房,賣掉後發現2E(見上),隻能買回來修好再低價賣掉,共7棟,離我們的房子差1條街;我們這個房子建的時候2C(見上),有幾棟樓打了官司,開發商賠了點錢,我們的這個有沒有賠不知道。如果我買的話,我會買;但是客戶取舍不定,說太擔驚受怕,就算修好了也怕,最後聽建議放棄。
結論,個人都有自己threshold,不能一概而定,隻要自己滿意,舒服就行。另外,那7棟濫房子被一中東商人買去出租,租金和鄰居一樣(租房不用disclosure,看著好就行),賺老了,嗬嗬。
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