正文
最近有些網友對房地產經紀人不是很友好哈，我來為這個職業正正名。
房地產經紀人是一個看似容易，其實複雜的工作。看似容易，指拿到執照相對簡單，度下書，參加個統考就算過了；拿到照後賺的錢看起來很多， 2.5%x房價。
其實呢？要做個成功的經紀人必須對房產有足夠的專業知識，包括市場，合同，房子結構，地形地貌，房地產法律，建造法律，保險，貸款，稅務等等，真的要做到小百科全書才行，大家在這裏問的好多問題其實好的經紀人都應該知道，而且更詳細，更確定，這點隻有我自己做了以後才體會到的。光具有知識還遠遠不夠，經紀人還要有很好的交流方式，樂意社交，精於社交才行，不光需要社交才能得到客戶，保持客戶，就連經紀人之間也不乏由於某經紀人不好交流而接受別的經紀人offer的例子。那如果你既有知識，又能社交，是不是就能賺大錢了呢？還沒有。一個新經紀人加入房地產公司開始時隻能拿到commission的60%左右，也就是說50萬的房子，他隻能拿$500,000x2.5%x60%=$7,500, 在幾年前的市場還能不錯，一旦市場正規了，你一個新手一年能做幾個？還不算快到closing退出的呢。再說了，除了類似加州，新澤西的市場並不多，大部份地區如德州，明尼蘇達州，50萬房子會有幾個人去買？30萬的房子一個隻能拿到手可憐的$4,500。好，過了幾年，我們的新人終於成長了，經過了一些風風雨雨，也有了一些固定的客戶，commission rate也上升到了75%了，突然需要搬家，搬到鄰近的一個州，說遠不遠，說近不近，也就差個600mile，可是就這600邁，完了，全部要重新開始，考執照（每個州執照不通用），找公司，拿新手rate，建立客戶網。哎，做個好經紀人，容易麽？！那你說自己開公司呢？光開業執照，上課要求不說，找辦公室，建library, 找小秘都不說，不小心犯個錯，不巧又碰到個悍主，得，幾年積蓄全搭進去了。
也正是這個原因，一個有知識，有能力，有耐心，替客戶所想，又有同一個地區房地產經驗的經紀人並不好求，但是如果真能找到這樣的，那還是非常物有所值的。
下麵是一個好的房產經紀人要做到的，僅供參考：
買方經紀人：
第一， 根據客戶的需求，找到合適價位，合適地區，合適大小的房子帶客戶去看，盡量不浪費客戶和自己的時間。經紀人有完全的賣房表，有些網站現在也能找到，隻是不知道全不全。
第二， 在看房過程中，指出房子的優缺點，包括房子本身質量，格局，對你們家是否合適，周圍地區，噪音，購物，交通等等，對新手很多都不了解。
第三， 在討價還價過程中，作客戶的代言人，摸出賣方大致的底線（買方市場時）或競爭對手的大致出價範圍（賣方市場時）。
第四， 這個是很多買主忽略但是及其重要的一環，當價格確定後，房子進入Escrow,買主有17天 contingency period （default, offer裏可以延長或縮短）進行各方麵調查，檢查是否房子有不適合買主的地方，17天後簽字release deposit，也就是說如果買主還想退，那定金基本就充公了。經紀人會review所有的documents,解釋給買主每一個文件的性質和對房子的影響。例如房子不能建多高，不能超過多大（以後如果加建需要考慮）。舉例：同一個山坡上，同一個小區，山坡下有條小河，考證下來我們看得房子在岩石地基上，沿街3個房子下麵就站在土層上，說有slight chance 土質會流化（在大洪水和大地震同時出現時），對您買房時的決定會有影響吧。
賣方經紀人：
第一， 根據市場需求，條件，建議客戶asking price 和 bottom line price，或者 price range。對房子進行初步檢查。
第二， Marketing，進行open house，列房子到MLS, 寄明信片到周圍鄰居，各類雜誌，各類報刊，甚至電視，盡可能大的散播有房賣的消息。在open house或者來人參觀後，回電或e-mail征求反饋，根據反饋進行必要的調整，如換地毯，調價等。
第三， 在討價還價過程中，作客戶的代言人，找出最佳買方建議客戶，根據多種考慮，不僅僅是出價高低。比如，一個20% down的offer，比起0%或者5%的, 就算少幾千也合算,因為0%的找不到貸款的可能性要大的多(真找不到賣主就浪費了時間和其他可能買主)。
第四， 進入Escrow後，負責整理各類文件，及時發送到買方手裏，以保證買方在contingency period 能做出決定繼續還是放棄。
一個好的經紀人會以客戶所想為想，一切以客戶利益為重,對客戶進行說明時都從客戶角度出發.曾經看到有經紀人帶客戶看了4-5個房子就逼著買的，害群之馬啊!
介紹個我自己的經驗: 我在2003年曾經考慮買個投資房,幫我買自住房的經紀人找不到了。隻能再找，打電話到附近大的office,我選擇了Prudential的一個大office，直接留言到office manager的留言機上（注意不要馬上跟接電話的agent說）。把你要求的大致範圍，價錢，地區留給manager，讓他／她推薦，一般他們會以你的要求給你個她認為最合適的．我當時的agent（現在我自己成了agent後，她是我老板）帶著我和我老婆狂看房子，每個周六下午（連續7，8周）幾乎都是我們看房子的時間，幾個月後我們認為沒法收支打平，遂打消投資念頭（笨，太笨了啊！！！！！）．我老板賠了多少時間，從來沒有任何怨言（人家做Prudential的top agent不容易啊)，現在當然成了我的偶像．
祝各位買房賣房愉快！
房地產經紀人是一個看似容易，其實複雜的工作。看似容易，指拿到執照相對簡單，度下書，參加個統考就算過了；拿到照後賺的錢看起來很多， 2.5%x房價。
其實呢？要做個成功的經紀人必須對房產有足夠的專業知識，包括市場，合同，房子結構，地形地貌，房地產法律，建造法律，保險，貸款，稅務等等，真的要做到小百科全書才行，大家在這裏問的好多問題其實好的經紀人都應該知道，而且更詳細，更確定，這點隻有我自己做了以後才體會到的。光具有知識還遠遠不夠，經紀人還要有很好的交流方式，樂意社交，精於社交才行，不光需要社交才能得到客戶，保持客戶，就連經紀人之間也不乏由於某經紀人不好交流而接受別的經紀人offer的例子。那如果你既有知識，又能社交，是不是就能賺大錢了呢？還沒有。一個新經紀人加入房地產公司開始時隻能拿到commission的60%左右，也就是說50萬的房子，他隻能拿$500,000x2.5%x60%=$7,500, 在幾年前的市場還能不錯，一旦市場正規了，你一個新手一年能做幾個？還不算快到closing退出的呢。再說了，除了類似加州，新澤西的市場並不多，大部份地區如德州，明尼蘇達州，50萬房子會有幾個人去買？30萬的房子一個隻能拿到手可憐的$4,500。好，過了幾年，我們的新人終於成長了，經過了一些風風雨雨，也有了一些固定的客戶，commission rate也上升到了75%了，突然需要搬家，搬到鄰近的一個州，說遠不遠，說近不近，也就差個600mile，可是就這600邁，完了，全部要重新開始，考執照（每個州執照不通用），找公司，拿新手rate，建立客戶網。哎，做個好經紀人，容易麽？！那你說自己開公司呢？光開業執照，上課要求不說，找辦公室，建library, 找小秘都不說，不小心犯個錯，不巧又碰到個悍主，得，幾年積蓄全搭進去了。
也正是這個原因，一個有知識，有能力，有耐心，替客戶所想，又有同一個地區房地產經驗的經紀人並不好求，但是如果真能找到這樣的，那還是非常物有所值的。
下麵是一個好的房產經紀人要做到的，僅供參考：
買方經紀人：
第一， 根據客戶的需求，找到合適價位，合適地區，合適大小的房子帶客戶去看，盡量不浪費客戶和自己的時間。經紀人有完全的賣房表，有些網站現在也能找到，隻是不知道全不全。
第二， 在看房過程中，指出房子的優缺點，包括房子本身質量，格局，對你們家是否合適，周圍地區，噪音，購物，交通等等，對新手很多都不了解。
第三， 在討價還價過程中，作客戶的代言人，摸出賣方大致的底線（買方市場時）或競爭對手的大致出價範圍（賣方市場時）。
第四， 這個是很多買主忽略但是及其重要的一環，當價格確定後，房子進入Escrow,買主有17天 contingency period （default, offer裏可以延長或縮短）進行各方麵調查，檢查是否房子有不適合買主的地方，17天後簽字release deposit，也就是說如果買主還想退，那定金基本就充公了。經紀人會review所有的documents,解釋給買主每一個文件的性質和對房子的影響。例如房子不能建多高，不能超過多大（以後如果加建需要考慮）。舉例：同一個山坡上，同一個小區，山坡下有條小河，考證下來我們看得房子在岩石地基上，沿街3個房子下麵就站在土層上，說有slight chance 土質會流化（在大洪水和大地震同時出現時），對您買房時的決定會有影響吧。
賣方經紀人：
第一， 根據市場需求，條件，建議客戶asking price 和 bottom line price，或者 price range。對房子進行初步檢查。
第二， Marketing，進行open house，列房子到MLS, 寄明信片到周圍鄰居，各類雜誌，各類報刊，甚至電視，盡可能大的散播有房賣的消息。在open house或者來人參觀後，回電或e-mail征求反饋，根據反饋進行必要的調整，如換地毯，調價等。
第三， 在討價還價過程中，作客戶的代言人，找出最佳買方建議客戶，根據多種考慮，不僅僅是出價高低。比如，一個20% down的offer，比起0%或者5%的, 就算少幾千也合算,因為0%的找不到貸款的可能性要大的多(真找不到賣主就浪費了時間和其他可能買主)。
第四， 進入Escrow後，負責整理各類文件，及時發送到買方手裏，以保證買方在contingency period 能做出決定繼續還是放棄。
一個好的經紀人會以客戶所想為想，一切以客戶利益為重,對客戶進行說明時都從客戶角度出發.曾經看到有經紀人帶客戶看了4-5個房子就逼著買的，害群之馬啊!
介紹個我自己的經驗: 我在2003年曾經考慮買個投資房,幫我買自住房的經紀人找不到了。隻能再找，打電話到附近大的office,我選擇了Prudential的一個大office，直接留言到office manager的留言機上（注意不要馬上跟接電話的agent說）。把你要求的大致範圍，價錢，地區留給manager，讓他／她推薦，一般他們會以你的要求給你個她認為最合適的．我當時的agent（現在我自己成了agent後，她是我老板）帶著我和我老婆狂看房子，每個周六下午（連續7，8周）幾乎都是我們看房子的時間，幾個月後我們認為沒法收支打平，遂打消投資念頭（笨，太笨了啊！！！！！）．我老板賠了多少時間，從來沒有任何怨言（人家做Prudential的top agent不容易啊)，現在當然成了我的偶像．
祝各位買房賣房愉快！
評論
rerre
2007-10-16 14:30:07
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悄悄話
我也很景仰！
macro
2007-08-15 11:20:34
回複
悄悄話
我是從職場生涯追到這裏來的。看了您的經曆，知道您現在居然在美國做real estate agent,首先的反應是敬仰 - 您的英語和社交能力和美國能人一定也不相上下！您是我們在美華人的偶像啊-我想，隻要敢想敢做，就沒有做不到的事情！
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