房價的再思考——從近期國內房價下跌談起

中國的房價到底高不高，常常有人拿倫敦、新加坡作比較，說北上廣深的房價不過和這些國際大都市差不多。聽上去似乎合理，但稍微推敲，就會發現其邏輯經不起考驗。因為比較的根本不是同類產品，也不是同類收入，更不是放在相同的製度框架下衡量。

先看住房本身。中國城市裏的商品房主力，是一棟棟高容積率的高層公寓，或者上世紀八九十年代的老磚樓。戶型進深過長，采光受限，隔音差，電梯和管道井把空間切割得支離破碎，再加上公攤麵積，賬麵上一百平，實際能用的往往隻有八十多。而倫敦即便不算豪宅，普通人也大量住在聯排、半獨立住宅或者低層公寓，社區環境與生活需求相配套。拿這樣兩種產品硬湊到一起比價格，說中國並不貴，簡直是自欺欺人。

再看收入和價格的關係。北京2023年平均房價每平方米六七萬元，一套九十平方米的兩居室總價超過五百萬。而北京市人均年可支配收入不過七萬元。換句話說，一個人要不吃不喝七十年以上，才可能買下一套普通住房。即便兩個人合算，也要三十多年才能攢夠，這還是在完全不消費、不養孩子、不養老的假設下。現實中，首付至少要一百五十萬元，一個普通人要攢下這筆錢，幾乎耗去整個青春。

放到世界大都市對比，更能看清荒謬。倫敦的房價收入比在12到14倍之間，巴黎在10倍左右，柏林更低，隻有8倍上下。柏林的年輕人，即使不買房，也能依靠社會保障和租賃製度過上體麵的生活，不會因為沒有房產就被剝奪教育、醫療、落戶等基本權利。而在北京、上海，人均房價收入比常年在七八十倍，深圳一度更高。這不是全球最昂貴市場之一，而是全球最不可負擔的市場之一。

更糟的是，房子不僅僅是居所，還被製度綁成了一張準入門票。孩子入學要看學區和房產，落戶要看住房，醫療保障和公共服務與戶籍和不動產掛鉤，婚姻市場更是把有房視為必需條件。買房不是選擇，而是生存的前提。不買房，你的孩子可能失學；不買房，你的戶口就落不了，醫療、養老統統缺席；不買房，你的社會身份甚至可能被視為不完整。所謂居住不公正，已經擴展成教育、醫療、社會公平的全盤不公正。

那麽，誰真正希望房價這麽高？答案並不複雜。過去二十年，中國地方財政嚴重依賴土地出讓。很多年份裏，土地出讓收入甚至接近或超過地方公共預算的規模。地方政府有天然的動機推高地價：地鐵優先修到未開發的地塊，讓周邊地價升值；新區開發先有宣傳再有賣地，把財政增收和土地溢價綁在一起。所謂土地財政，不僅是一種收支模式，更是地方治理的基本邏輯。

稅製結構進一步加劇了這種畸形。房產稅長期缺位，持有成本極低，結果大量資金沉澱在存量房裏；而交易環節的限購、限售、限貸又人為製造流動性障礙，使得市場裏的新增需求隻能不斷湧向新盤預售。開發商以預售資金周轉，地方政府以高價賣地入賬，資金鏈在開發端和財政端閉合。結果是價格被持續推高，而真正的剛需家庭被迫承擔高首付、高杠杆、長周期的沉重負擔。

更諷刺的是，政府在房地產上的姿態本身就是搖擺和矛盾的。一邊不斷抬高地價，把財政寄托在土地出讓上；等房價過高引發輿論反彈，又祭出限購、限貸，把房地產企業融資擠到三條紅線；等房價開始下跌，又高喊止跌回穩，要求市場回升。這樣的政策朝令夕改，根本沒有明確方向。受害的卻是普通居民：本應是固定資產、安身立命的房子，變成了最不穩定的籌碼。辛辛苦苦掏出六個錢包買來的房，價格忽漲忽跌，完全不可控。有的人幾代人的積蓄，就在房地產的暴跌裏化為烏有。

真正的比較已經不言自明。中國的房價遠遠高於世界主要城市，收入卻絕對低得多。人均購買力和住房負擔沒有任何可比性。而這一切並不是市場自然演化的結果，而是製度刻意塑造的局麵。土地財政、稅製設計、配套政策，把高房價變成了地方政府賴以生存的工具。更要命的是，這個政府一邊從高房價中獲利，一邊又反複操縱市場，把普通人的財富推到風口浪尖。中國人承受的高房價和沉重負擔，不是偶然，而是被共產黨和各級政府一層層操縱出來的。這麽說，並不是誇張的批評，而隻是對事實的陳述。