可能很少有人會像我這樣癡迷於房價指數，尤其是各地的房價指數。即便不能說是天天查，至少我是月月查。大多數人隻投資自己家門口，不甚關心其它地區的房價漲跌，而我投資房產並不局限於地域，所以我也算不上是吃飽飯撐的。
經常看的話，即便隻看房價指數，有時也能看出點端倪來。一個地區房價的漲跌會有一定的trend，而一個trend的形成大多不是一兩天形成的，要停止也不是馬上就能停止的，不像一隻股票，有時幾天就能轉向。
我曾經寫過一篇長文（非常之長），專門介紹美國比較重要的幾大房價指數，感興趣的可以讀一下：
美國幾大房價指數的基本統計方法是相同的，都是根據同一個房子的先後實際交易價格來統計的，被稱為重複交易（repeat sales, 或 repeat transactions）統計法。所不同的是所用的樣本數據，以及最後的匯總權重算法。
美國房價指數中名氣最大的應該是S&P CoreLogic Case-Shiller房價指數，它用的是從各種渠道收集到真實房屋買賣記錄數據，不像FHFA房價指數和Freddie Mac房價指數，後兩者用的主要是兩房機構貸款的數據（也包括Refinance的數據）。Case-Shiller指數的最大缺點是數據不完全，缺乏涵蓋所有都市區的免費數據（至少我沒找到，好像隻有20個大的都市區的數據）。
FHFA房價指數比Case-Shiller房價指數的數據是要全的多，但FHFA都市區房價指數一季度才發布一次，並且還滯後2個月，數據也沒有Freddie Mac的全麵。
而鮮為人知的Freddie Mac房價指數，卻是最即時、數據最完整的房價指數。起初我並不知道它的存在，後來發現它的妙處後，就再也不搭理其它的房價指數了。
我後來在壇子裏引用的房價數據，大多來自Freddie Mac房價指數。
Freddie Mac房價指數之所以比較低調，是因為它不像Case-Shiller和FHFA房價指數，後兩者在發布的時候不僅大張旗鼓，還有正式的發布報告，網站上也配有各種各樣的表格和圖像等，讀者很容易查看。而Freddie Mac房價指數的發布， 隻是在每個月最後一個工作日的下午，更新一個csv數據文件，至於如何去解讀和格式化這些數據，人家是不管的，是非常的user-unfriendly。除了像我這樣的少數異類，估計很少有人會在意它的更新和存在。而這個數據文件，隻有會點編程的才容易格式化，這也是它默默無聞的重要原因。
對Freddie Mac房價指數，這裏我想說兩點。
首先，和Case-Shiller房價指數一樣，Freddie Mac房價指數的數據也是不包括Distressed Sale的。不過，這兩者Distressed Sale包含的內容是不一樣的，Freddie Mac房價指數的Distressed Sale包括 Short Sale, Foreclosure Sale 和REO Sale， 而 Case-Shiller房價指數的Distressed Sale不包括REO Sale（FHFA房價指數有單獨的數據包，有的數據包括Distressed Sale，有的不包括）。
因為Freddie Mac房價指數不包括Distressed Sales，這樣會高估低穀時的房價，從而低估危機時的跌幅。像次貸危機低穀時有些地區幾乎全部是 Distressed Sales， 剔除這些數據，肯定就抬高了整個地區的房價估值。
比如，這是根據Freddie Mac房價指數得到的次貸危機跌幅最大的前30：
而實際上，榜上前幾名加州中穀的幾個城市，有不少跌幅遠在70%以上，我就曾以最高價時的1/4，在加州中穀買過房子，並且我買的時候已經過了最低點。
可見，這種統計方法嚴重低估房價崩盤時的跌幅。
第二，圭媽曾經質疑Freddie Mac房價指數的準確性，尤其是在房價高昂的加州灣區，有幾次圭媽說我貼的Freddie Mac房價指數低估了加州灣區房價的漲幅。其實，圭媽的質疑是有很強的理論依據，因為Freddie Mac房價指數用的都是conforming loan, 而conforming loan目前的最高限額是$1,149,825，如果80%LTV的話，意味著最高房價約1.4米左右，也就是說它統計的都是些低價房。而灣區滿足conforming loan標準的房子並不是多數，所以圭媽質疑它的準確性，是非常合乎情理的。
但是，我個人認為，盡管在像加州灣區那樣高房價地區，指數用的數據的確沒有包括絕大多數的房子，尤其不包括高價的房子，但我覺得房價指數還是非常有參考價值的。低價房的房價增幅也應該很能說明問題的，況且，次貸危機後，由於負擔能力問題，低價房的增幅實際上並不比高價房的低多少。
我隨機取了5個時間段，比較一下San Francisco都市區Case-Shiller和Freddie Mac房價指數的增幅百分比：
差別比較大的是第2和第3時間段，兩者差別在10%以上，可能主要原因是因為Case-Shiller房價指數的數據包括REO Sale，而Freddie Mac不包括，這樣就會高估Freddie Mac房價指數，從而導致Freddie Mac房價指數低估第2階段的跌幅，也低估第3階段的漲幅，差異基本上是統計數據的取樣標準造成的。當然兩個房價指數有點差別也是很正常的。
（注：Case-Shiller房價指數是3-monthly moving average，Freddie Mac房價指數是單月的）。
建寧 2024/7/2
