簡單說說過去十幾年美國房貸市場的變遷。
1. Conforming Loan（常規貸款）
次貸危機前，美國的房貸政策非常寬鬆，好像個人貸款沒有貸款個數的限製。電影The Big Short裏曾經提到，用狗的名字也能貸出款來，這當然也直接導致了後來的次貸危機和嚴重的經濟衰退。
次貸危機開始後，美國開始收緊房貸政策，剛開始時常規貸款每人隻有4個名額，這對房產擴張是非常不利的。記得2014年時我已經有4個房貸了，當時為了從一個現金買的房子裏拿出錢來，不得不勒緊褲腰帶，動用全家的每一個銅板來先還掉一個不到6萬的貸款，以騰出名額來做套現重貸。其中用來還錢的大部分資金還是套現重貸前一個房子得來，買了另一個房子後剩下的，也就是說為了拿出錢來不得不先還掉部分。
到2016年初，當我決心繼續擴張但手中又沒有資金時，不得不再次做套現重貸。當時已有4個貸款，並且其中的兩個不到兩年前還剛做過套現重貸，若隻從這4個已有貸款的房子中往外掏錢，是掏不出多少來的。
當時我所不知道的是，其實Freddie Mac在2015年10月時，就已經把可以套現重貸房子的個數提高到了6個。所以當2016年年中，在我已經做了3個房子的套現重貸並知道了這個消息後，是大喜過望，因為我還有兩個現金買的房子，多了兩個名額我就可以多拿出一倍多的資金，方便了以後的擴大。
當然，大家知道，現在Freddie Mac和Fannie Mae把可以套現重貸房子的個數都已經增加到了10個。
2. Portfolio Loan
常規貸款符合一定的標準，可以像股票一樣在二級市場隨意買賣，最終大多都被兩房機構打包賣給投資者了。
而Portfolio Loan是銀行並不打算賣掉而想自己持有的。由於常規貸款有個數限製，所以當超了個數限製後， Portfolio Loan就是個重要選項了。
Portfolio Loan盡管比較靈活，不需要符合常規貸款的標準，但對於1~4單元的民居，在實際underwriting 過程中，各個銀行基本上也采用常規貸款的收入標準，有很多甚至直接用兩房機構的自動underwriting係統。
次貸危機剛開始時，做Portfolio Loan的銀行非常少，想找到一個非常不容易，絕大多數銀行都是剛被蛇咬過，非常謹慎，不像現在，做的小銀行可以抓一大把。
3. DSCR Loan
前麵提到的常規貸款和Portfolio Loan大多對個人收入有要求。而DSCR Loan，是不需要查個人收入的。
其實，DSCR不是什麽新鮮事物，它實際上是大型商業地產借貸能力的一個通用指標，或者說大型商業地產能貸出多少款來都是靠算DSCR來的。DSCR的全稱是Debt Service Coverage Ratio，它是物業的月淨租金利潤Net Operating Income(NOI)和貸款月供之間的比率。你可以把NOI理解為用現金買物業除去各種費用（不包括貸款）後的淨租金利潤。
比如一個物業的月NOI是1200， 而每月的貸款的月供是1000， 它的DSCR比率就是： 1200/1000 = 1.2。也就是說每1美元的貸款月供，物業會產生1.2元的淨租金利潤來保證。
DSCR是衡量一個物業自身是否有足夠償還能力的，它不需要考慮業主的個人收入，當然對上千萬的大型物業來說，業主也不可能有那麽高的個人收入。一般情況下，商貸的DSCR是在1.2~1.25之間。
DSCR Loan用在商業地產上不是新生事物，但把DSCR Loan用到包括獨居屋等的1~4單元民居上，確是最近幾年才有的事。至少，我是最近兩三年才知道DSCR Loan竟然也可以用到小型民居上，並且我也不清楚小型民居具體DSCR的要求是多少（歡迎做過的分享一下）。這種貸款能滿足那些沒有個人收入或個人收入不夠，而物業自身有還貸能力的那部分人的需求的。
4. Temporary Buydowns
最近一段時間，隨著貸款利率的快速升高，人們的貸款承受力降低了。要想貸得起款，尤其在當前高利率的情況下，對一些人來說，盡可能地降低初始幾年（1~3年）貸款的月供，就變得非常迫切和必要。
通常情況下，我們可以通過買點數來減低貸款的利率，但是買點數對房貸月供的影響很少。
用ARM初始也可以有低利率，但ARM的利率是浮動的，在利率上升期存在著不少風險。
這裏要說的，是在次貸危機前大行其道，在次貸危機後銷聲匿跡，最近隨著利率的增高而重被人們所青睞的Temporary Buydowns，它的目的也是要降低初始幾年貸款月供的。
Temporary Buydowns是這樣操作的：先把部分資金放到一個Escrow Account裏，每月從Escrow Account裏拿出部分資金，來墊付月供。
舉個例子：假定一個貸款的正常月供是2000，我們想要使第一年的月供降低， 可以先把4800放到Escrow Account，第一年每月付貸款的時候， 我們自己每月隻需要出1600， 剩下的400從Escrow Account出就可以了。
接下來一個很顯然的問題就是，Escrow Account裏的錢，比如例子中的4800，由誰來出呢？這個在市場不景氣的情況下，可以由建商或賣家做為優惠條件來出，或者雇主做為公司福利，也可以由買家自己來出。
由賣家或雇主來出，對買家來說，當然是天上掉餡餅的好事了，而買家自己出有啥好處呢？這豈不是犯神經嗎？還真不是，買家自己出，可以提高借貸能力。
這怎麽越聽越像是次貸危機前的節奏呢？貸款能力不是達不到要求嗎？不要緊，想辦法湊夠規則的條件不就得了嗎？難道又是八路軍在混弄共產黨？！
這可是常規貸款， 人家Fannie Mae可是有明文說明的呢：
Loan Delivery Job Aids: Overview of Temporary Buydown (fanniemae.com)
你瞧瞧：人家多聰明，咱怎麽就想不到呢？
Fannie Mae能接受這種安排，估計是預料到高利率可能隻是暫時的，過一段時間可能會降下來。
5. 小結
可見，房貸市場是隨大經濟環境變動的。
有些朋友愛馬後炮似的說，早知道次貸危機低穀時房價那麽低，我應該一口氣買20個房子就好了。哈哈，這個且不說有沒有那麽多首付，就是有那麽多首付，當時也不容易貸出款來，當時的貸款機會沒有最近幾年多。
一般來說，常規貸款的利率和費用比Portfolio Loan和DSCR Loan要好， 但在當前高利率的環境下，現在不少情況下後兩者竟然比前者要好， 這也說明， 我們處在一個非正常時期。
一點觀察和體會，若有理解錯誤處，歡迎指正！
建寧 2022/12/2
