房市 --- 形勢和趨勢

    聯邦房產統計局（FEDERAL HOUSING FINANCE AGENCY，縮寫 FHFA）每月、每季、每年都有全美房市的宏觀統計報告。最新的一期季度報告發布於11月24日，數據采集到2020年9月底。雖然有兩個月的滯後，但其權威性無容置疑。

    先上FHFA 2020Q3季度報告中的4張圖。圖一為10年來Q3季度的年增長百分比，以BAR 狀圖表示。

圖一，10年來Q3季度的年增長百分比。

      圖二為30年來全美統計平均後的季度和年度的房價增長/下跌的百分比，以折線表示。

圖二，30年來季度和年度全美的房價增長/下跌的百分比。

      圖三為今年9月和去年9月全美分地區的房價年度增長百分比。

圖三，今年9月和去年9月的房價年度增長百分比。

      圖四為30年來房價指數（House Price Index，HPI），以1991年1月份的房價作為指數100.

圖四，30年來房價指數（HPI）。

      單純、孤零的房價指數沒有統計分析上的意義。房價和通貨膨脹、貨幣貶值密切相關。圖五將20年來的房價指數（HPI）和通貨膨脹的指數（CPI，Consumer Price Index 的縮寫 ）做在同一張圖上，上半部的藍線和黃線分別表示HPI 和CPI，下半部的綠色陰影區為刨去CPI後的HPI，這個HPI-CPI更能反映房價的真實增長。

圖五，20年來的房價指數（HPI）和通貨膨脹的指數（CPI）的關係。

      圖五最能說清房市的形勢，進而分析其趨勢。

(1) HPI和 CPI 在大多數年分呈現正相關，除了次貸危機（2008至2012年）的期間。

(2) HPI 總是高於 CPI。

(3) HPI的上一個峰值達到206.4（2006年），之後下跌。HPI今年8月達到229.4，由於房市的強勁，估計今年底將接近250.

(4) 刨除CPI後HPI的真實增長反映在圖五的下半部分。從2000年起到2006年HPI-CPI 增長了82%，用了6年。 從2012年起到2020年HPI-CPI 大約增長了80%，用了8年，其中很大一部分是恢複性反彈。

(5) 21世紀最初6年房價的快速上揚是建立在房價永遠上漲的假設之上。銀行貸款異常寬鬆，零首付，Adjustable Rate Mortgage 盛行，購房者的利益建立在虛幻的假設之上，導致2008至2012四年的次貸危機。

(6) 由於COVID-19，今年年初的房屋交易一度蕭條。但由於聯儲局連續調降貸款利率，進入4月份後剛需的人群開始出手，6月份以後全美大部分地區都是賣方市場了。這一波房價的上揚建立在貸款利率下降的基礎上，房屋購買者和持有者都可以獲得實在的利益。沒有零首付，房價的基礎就要堅實很多，房市也就健康許多。

綜上所述，可得如下結論：

(1) 就全美大多數地區而言，今年冬季的房市將是一個暖冬。由於市場的慣性，房價的堅挺還要持續一段時間，甚至可能幾年。沒有最高，隻有更高。

(2) 對比於次貸危機的前夜，如今的房價基礎堅實，房市健康。不太可能有大規模的Foreclosure, 或者法拍屋出現。

(3) 如有剛需，及早進場可能較為有利。

(4) 對於投資，尚需慎重。Location, Location, Location.