我對您的Deal做的經濟評價－－結論Dad Deal

很多人對買房子非常熱衷。通過您的這個短賣可以計算年毛回報約16％。事實上從經濟的角度這樣算是很難說明您的這個Deal是否劃算。

現在我用極端的情況來評價您的這個例子：

投資估算為110000$,

假設：租金月度1500$，去掉房產稅，維修，和可能的空租合計約3000$(我認為這個數打不住)，約年收入15000$。

假設您有辦法每年不交所得稅。從2012年評估到2100年，假設2100年這個房產還值110000$。

經過現金流法評估，結果如下：

內部收益率：15.79％；

投資回收期：2023年7月，約12年；

89年淨收入：1335000$;

按照10％的折現率計算淨現值：52449$;

按照15％的折現率計算淨現值：4666$;

通過這個極端假設，可以滿足15％的內部收益率要求，可以投資，89年能夠賺到點錢4666美元。

如果假設您隻在10年內出租，10年後以2022年以200000$出售。但是您必須交所得稅和那些隱形的費用，約占20％。評估結果如下：

內部收益率：15.38％；

投資回收期：10年；

10年淨收入：186000$;

按照10％的折現率計算淨現值：37873$;

按照15％的折現率計算淨現值：2109$;

通過這個稍微合理的假設，可以滿足15％的內部收益率要求，可以投資，10年能夠賺到點錢2109美元。但是必須保證10年後這個房子能夠賣200000$,否則是虧的。

最好的交易是買了裝修一下就賣：投入約140000$,1年內賣出200000$,淨賺60000$。這樣的好投資房子太少了。

對於投資項目，一般內部收益率不達到15％以上是慎之又慎，存在很大的風險。結論是您的這個投資房風險很高！

以上評估有圖有表，但是不會上圖。隻能列結果了，僅供參考，概不負責。

 

所有跟帖： 

• IRR內部收益率：15.38％ 非常好了，至少對我來講 -commonsense888- ♂ (32 bytes) () 06/05/2012 postreply 20:54:16

• 我相信多數人拿不到向您這樣好的Deal。 -雲逸徉- ♀ (0 bytes) () 06/06/2012 postreply 07:58:08

• 需要澄清幾個問題 -雲逸徉- ♀ (2190 bytes) () 06/06/2012 postreply 10:12:23

• 有道理，我最早上學的時候搞這些，現在改別的投資了。 -lu28- ♀ (0 bytes) () 06/06/2012 postreply 16:38:53

• 明白人呀！ -雲逸徉- ♀ (0 bytes) () 06/06/2012 postreply 17:29:05

• 看不懂您算得公式，就知道以這個為例，他 -jessefan- ♀ (147 bytes) () 06/07/2012 postreply 10:51:37

• 投資回收期不是那麽簡單算的，要計算折現後的回收期。舉個人民幣的例子來理解：現在1萬元人民幣相當於您10年前的1千元人民幣，二者是 -雲逸徉- ♀ (500 bytes) () 06/07/2012 postreply 13:24:47

• 10年15%就把$186K折到$2K現值,有沒有算錯呀？ -tz2000- ♂ (0 bytes) () 06/06/2012 postreply 11:30:58

• 請看表 -雲逸徉- ♀ (35211 bytes) () 06/06/2012 postreply 14:18:39